Če ste kdaj razmišljali, da je nakup nepremičnine na Tajskem 'nekaj za pozneje', vam velja pogledati, kaj se trenutno dogaja s premoženjem premožnih Azijcev. Tajvanski vlagatelji so v zadnjem letu podvojili svoje naložbe v japonske nepremičnine, ker se bojijo zaostritve razmer v Tajvanski ožini. To pa je le del zgodbe. Vzporedno s tem azijski kapital vse bolj teče v jugovzhodno Azijo, Tajska pa je ena največjih zmagovalk tega premika.
Ko veliki denar zapušča eno regijo, po navadi ne izgine, temveč poišče novo, bolj stabilno pristanišče. Trenutno je eno takšnih pristanišč prav Phuket.
Kratek odgovor za bralce, ki mudi
Tajvanski kapital se aktivno seli v tujo nepremičnino kot zaščita pred tveganjem konflikta v Tajvanski ožini. Japonska sicer absorbira največji del tega toka, a Tajska si zajema vse večji kos azijskih naložb, pri čemer Phuket izstopa kot ena najbolj iskanih lokacij. Za slovenskega vlagalca to praktično pomeni: manj časa za razmislek, več konkurence pri nakupu in cene, ki iz meseca v mesec rastejo.
Zakaj se azijski denar seli prav zdaj
Tajvan ima četrte največje devizne rezerve na svetu, več kot 570 milijard dolarjev, zasebni kapital pa vse bolj išče razpršitev zunaj domačih meja. Vzrok ni skrivnosten: geopolitična negotovost okoli Tajvanske ožine sili premožne vlagatelje, da premoženje razpršijo po več jurisdikcijah. Kitajski kupci so hkrati omejeni s strožjim nadzorom Pekinga nad odlivom kapitala, zato so na japonskem trgu nepremičnin umaknili del svojih naložb, mesto pa so jim prevzeli prav tajvanski vlagatelji.
Šibek jen sicer še vedno dela tokijska stanovanja privlačna, a ne gre vsak kapital proti severu. Precejšen del denarja iz Tajvana, Hongkonga in celinske Kitajske se namreč usmerja proti jugu, v Bangkok, Pattayo in predvsem na Phuket.
Za mednarodne vlagatelje, ki so na Tajskem že aktivni, ta trend prinaša zelo konkretne posledice: večjo konkurenco za nepremičnine na najboljših lokacijah, rast cen zemljišč in dvig najemnin.
Kaj pravijo številke o Phuketu
Po tržnih ocenah je Phuket leta 2026 zabeležil 25 do 30-odstotno medletno rast transakcij, pri katerih so kupci azijski vlagatelji. Povprečna donosnost najema vile na Phuketu znaša 6 do 8 % letno v trdi valuti, kar je precej več od tokijskih 3 do 4 %. Šibkejši tajski bat v razmerju do dolarja dodatno znižuje vstopni prag za vlagatelje, ki poslujejo v dolarjih.
Po analizah panoge naj bi tuji kupci do leta 2026 predstavljali okoli 65 % vseh transakcij na Phuketu, kar časovno okno za tiste, ki še odlašajo, dodatno oži.
Trdi podatki, na katerih temelji zgodba
- Phuket je leta 2025 gostil več kot 10 milijonov tujih turistov, kar podpira stabilno povpraševanje po najemu
- Največje povpraševanje tujih kupcev velja stanovanjem v ceni od 5 do 15 milijonov THB (140.000 do 420.000 USD)
- Zemljišča v Bang Tau in Laguni so leta 2025 podražila za 15 do 20 %
- Po tajski zakonodaji lahko tujci v lasti (freehold) posedujejo do 49 % skupne površine v stanovanjski stavbi
- Tajski Odbor za investicije (BOI) prek vizuma LTR, ki podeljuje 10-letno pravico do bivanja, še naprej širi spodbude za dolgoročne vlagatelje
- Razpršitev kapitala se pospešuje tudi iz regije Zaliva, pri čemer se Tajska, Bali, Gruzija, Oman in Savdska Arabija uveljavljajo kot priljubljene alternativne destinacije za vlagatelje, ki iščejo stabilne donose
Phuket proti Bangkoku: kje je smisel za vlagatelja
Phuket združuje tri prednosti, zaradi katerih ga vlagatelji izbirajo pred prestolnico: mednarodno letališče z neposrednimi povezavami iz desetin držav, celoletno turistično povpraševanje in omejeno ponudbo zemljišč, ki ustvarja pravo redkost. Bangkok ostaja zanimiv za dolgoročno oddajanje, a povprečna donosnost najema tam znaša 4 do 5 %, medtem ko vile na Phuketu prinašajo 6 do 8 %.
Za slovenskega kupca, ki razmišlja o nakupu počitniške nepremičnine z možnostjo oddajanja, je razlika med tema dvema stopnjama donosa v praksi razlika med solidno naložbo in resnično zanimivo naložbo.
Kako geopolitika neposredno vpliva na cene
Vsaka zaostritev napetosti v Tajvanski ožini ali Južnokitajskem morju sproži nov val povpraševanja po nepremičninah v nevtralnih državah. Tajska, ki se izogiba vojaškim zavezništvom in ohranja uravnotežene odnose z vsemi stranmi, velja za varno ozemlje. To dojemanje cene neposredno potiska navzgor, kar pomeni, da geopolitika ni le novica v ozadju, temveč dejavnik, ki neposredno vpliva na vašo ponudbeno ceno.
Ali Japonska tekmuje s Tajsko za isti kapital
Delno. Veliki institucionalni kapital še vedno raje izbira Tokio in Osako, kjer sta likvidnost in transparentnost trga višji. Zasebni vlagatelji s proračunom med 200.000 in 1 milijonom dolarjev pa pogosteje izberejo Tajsko zaradi višjih donosov, toplega podnebja in možnosti, da naložbo združijo z lastno uporabo nepremičnine.
Kakšno tveganje prinaša naraščajoča azijska naložbena aktivnost
Glavno tveganje je pritisk na cene. Ko na trg vstopi val tajvanskega in hongkonškega kapitala, razvijalci ob zagonu projekta dvignejo cene, enote na najboljših lokacijah pa se razprodajo hitreje. Zato strokovnjaki svetujejo nakup v fazi predprodaje, ko so cene še 10 do 15 % pod tržno vrednostjo.
Je nepremičnina na Phuketu res zaščita pred geopolitičnim tveganjem
Da, in vedenje azijskih vlagateljev to jasno potrjuje. Fizično premoženje v stabilni jurisdikciji, ki ustvarja najemnino v trdi valuti, deluje kot ščit pred inflacijo in politično negotovostjo. Ključno je pravilno strukturirati posel: freehold lastništvo za stanovanja in dolgoročni najem zemljišča (30+30 let) za vile.
Praktični nasveti za slovenskega kupca
Najučinkovitejši pristop je 3 do 5-dnevno ogledno potovanje na Phuket. Ogledi nepremičnin z izkušenimi specialisti na kraju samem vam omogočijo, da primerjate ponudbo v različnih cenovnih razredih, preden se odločite. Tim Nepremičnine na Tajskem tovrstne oglede pogosto organizira za slovenske kupce, ki želijo videti realno stanje trga, ne le fotografije v oglasih.
Glede minimalnega proračuna: garsonjere in manjša stanovanja v kakovostnih projektih se leta 2026 začnejo pri 3 do 4 milijonih THB (približno 85.000 do 115.000 USD). Vile z upravljanjem in zagotovljenim donosom od oddajanja se začnejo pri 10 do 12 milijonih THB (280.000 do 340.000 USD). Glede na trenutni tempo priliva kapitala se pričakuje, da bodo te vrednosti še naprej rasle.
Zaključek: strukturni premik, ne kratkotrajni val
Priliv azijskega kapitala v jugovzhodno Azijo ni kratkotrajen izbruh, temveč strukturni premik. Tajvanski, hongkonški in singapurski vlagatelji prerazporejajo svoje portfelje, Phuket pa si prisvaja nesorazmerno velik delež tega toka. Za vsakogar, ki tajski trg že ocenjuje kot zanimivega, vsako četrtletje odlašanja pomeni vstop po višji ceni.
Vir: Undersun Estate