Predstavljajte si, da ste pred tremi leti razmišljali o nakupu zemljišča na Tajskem, pa ste odlašali, ker se je zdelo predrago. Zdaj se je situacija obrnila: cene parcel padajo hitreje kot cene stanovanj, ki jih razvijalci gradijo nanje. To ni majhna korekcija, temveč razmeroma redek trenutek, ko se trg zemljišč po letih rasti dejansko ohlaja.
Po poročanju časnika Bangkok Post šibko povpraševanje po stanovanjih neposredno pritiska na vrednost zemljišč po vsej državi. Leta agresivne gradnje so razvijalce pustila s kupi neprodanih enot, zato jim nakup novih parcel preprosto ni več prioriteta. Manj kupcev zemljišč pomeni nižje cene, veriga je logična in se že kaže v številkah.
Kratek odgovor za tiste, ki mudi
- Šibko povpraševanje po stanovanjih neposredno znižuje cene zemljišč na Tajskem skozi vse leto 2026
- Razvijalci krčijo nakupe zemljišč zaradi kopičenja neprodanih zalog stanovanj na ključnih lokacijah
- Največji pritisk je na območjih, kjer delež neprodanih stanovanj presega 40-50 % celotne ponudbe
- Za zasebne vlagatelje gre za morebiten vstop v podcenjena zemljiška sredstva
- Korekcija najbolj prizadene predmestja Bangkoka, Pattayo in nekatere okraje Phuketa
- Osrednji del Bangkoka in obalne cone Phuketa ohranjajo svojo vrednost
Kaj točno kažejo podatki
- Število novih stanovanjskih projektov v Bangkoku je v prvem četrtletju 2026 upadlo za ocenjenih 30-35 % v primerjavi z istim obdobjem leta 2024
- Veliki tajski razvijalci, med njimi Sansiri, Ananda in Origin Property, so že leta 2025 javno napovedali umik pri nakupih zemljišč
- Povprečne cene zemljišč v zunanjih predmestjih Bangkoka (ob linijah BTS in MRT izven centra mesta) so od vrha leta 2023 padle za ocenjenih 10-18 %
- Pattaya ostaja eden najbolj presežnih trgov: podatki CBRE Thailand kažejo, da je delež neprodanih stanovanj v nekaterih okrajih presegel 50 % že pred trenutnim upadom
- Zemljišča za vile na Phuketu izgubljajo vrednost počasneje, saj povpraševanje tujih kupcev po vilah ostaja vztrajno
- Podatki REIC, na katere se sklicujejo panožni viri, kažejo, da so dovoljenja za parcelacijo in gradnjo v prvem četrtletju močno upadla: izdanih je bilo 5.783 dovoljenj za parcele, kar je 45,7 % manj na letni ravni, medtem ko je hipotekarno posojanje zraslo za 11,1 %, večinoma v segmentu pod 3 milijone THB
- Tujci še vedno ne morejo neposredno lastiti zemljišča na Tajskem; glavni poti ostajata dolgoročni najem (do 30+30+30 let) ali lastništvo prek tajske družbe
Zakaj se to dogaja
Mehanizem je presenetljivo preprost. Ko razvijalci ne morejo prodati svojih stanovanj, prenehajo kupovati novo zemljo. Parcela brez kupca izgubi likvidnost, lastniki, ki potrebujejo gotovino, pa so prisiljeni znižati ceno. Za slovenskega vlagatelja, ki morda pozna podobne cikle z domačega trga nepremičnin, je logika povsem znana, le da so tu razmere trenutno bolj izrazite.
Zakaj je lokacija pomembnejša kot kdajkoli
Geografija tu igra ogromno vlogo. Osrednji Bangkok, območja kot so Silom, Sathorn in Sukhumvit vse do postaje Asok, živi v svojem svetu. Razpoložljivih parcel je malo, novi projekti pa se razprodajo še pred dokončanjem gradnje. Korekcija prizadene predvsem obrobje: okraje kot so Bang Na, Min Buri in Rangsit, ter turistične cone, ki se dušijo pod presežkom ponudbe.
Kaj počnejo veliki vlagatelji
En signal, ki si ga velja zapomniti, je vedenje institucionalnih igralcev. Po podatkih Knight Frank Thailand so veliki skladi iz Singapurja in Hongkonga v drugi polovici leta 2025 pospešili nakupe zemljišč v Bangkoku. Ko 'pametni denar' vstopa na padajoč trg, je to klasičen znak, da se dno morda približuje. Podoben vzorec vztrajnega mednarodnega zanimanja opažamo tudi drugod: kljub splošnemu upočasnjevanju gradnje Phuket še naprej privablja stabilno zanimanje tujih kupcev, tako za najem kot za lastništvo, medtem ko širši tajski trg trenutno bremeni zaloga približno 600.000 neprodanih nepremičnin.
Kaj mora vedeti slovenski kupec o lastništvu
Kljub priložnosti je treba razumeti pravne omejitve. Nakup zemljišča kot tujec je na Tajskem pravno zapleten postopek. Neposredno lastništvo (freehold) preprosto ni mogoče. Najpogostejši mehanizem je dolgoročni najem, običajno za 30 let z možnostjo podaljšanja. Alternativa, ustanovitev tajske družbe, zahteva skrbno pravno strukturiranje in prinaša regulatorno tveganje, še posebej ker oblasti zaostrujejo nadzor nad t. i. nominee ureditvami, kjer tujec formalno uporablja tajske partnerje za obhod omejitev.
Kako naj vlagatelj ravna zdaj
Namesto da spremljate splošne tržne indekse, se osredotočite na konkretne lokacije. Razkorak med cenami v centru in na obrobju se bo še povečeval. Pattaya in zunanja predmestja Bangkoka ponujajo največje popuste, a tam je tudi tveganje nižje likvidnosti največje. Zemljišča za vile na Phuketu, zlasti na zahodni obali, ostajajo stabilnejša zahvaljujoč stalnemu tujemu povpraševanju in omejeni ponudbi. Pri Nepremičnine na Tajskem opažamo, da so prav ta območja tista, kjer nas slovenski kupci najpogosteje prosijo za podrobnejšo analizo pred nakupom.
Pogosta vprašanja
Zakaj cene zemljišč na Tajskem padajo v letu 2026?
Glavni razlog je šibek trg stanovanj. Razvijalci so nakopičili velike količine neprodanih enot in se umaknili od aktivnega nakupovanja novih zemljišč, kar je znižalo povpraševanje in pritisnilo cene navzdol.
Kje na Tajskem zemljišča pocenijo najhitreje?
Najbolj izrazita korekcija je v zunanjih predmestjih Bangkoka ob oddaljenih linijah javnega prevoza, v Pattayi in v posameznih okrajih Phuketa s presežno ponudbo stanovanjskih projektov.
Ali lahko tujec kupi zemljišče na Tajskem?
Ne neposredno. Tuji državljani ne morejo imeti lastninske pravice (freehold) nad zemljiščem. Na voljo so dolgoročne najemne ureditve ali nakup prek ustrezno strukturirane tajske družbe.
Je zdaj dober čas za nakup zemljišča na Tajskem kot naložbe?
Trenutna korekcija ustvarja priložnosti za vstop po nižjih cenah, zlasti na obetavnih lokacijah v Bangkoku in na Phuketu. Vsaka parcela vseeno zahteva individualno skrbno preverjanje: pravni status, urbanistično namembnost in načrte infrastrukture.
Kako dolgo bo padanje cen zemljišč trajalo?
Tržne ocene kažejo, da bo pritisk navzdol trajal vsaj do konca leta 2026. Okrevanje naj bi se začelo, ko razvijalci počistijo obstoječe zaloge stanovanj in se vrnejo k nakupovanju novih zemljišč.
Kakšna so tveganja nakupa zemljišča na Tajskem za tujca?
Ključna tveganja vključujejo nezmožnost neposrednega lastništva, odvisnost od tajskega partnerja pri strukturi z družbo, morebitne spremembe zakonodaje o zemljiščih, zaplete pri urbanistični namembnosti in nizko likvidnost na območjih s presežno ponudbo.
Ali padanje vrednosti zemljišč vpliva na cene vil in stanovanj?
Da, a z zamikom. Cenejša zemljišča sčasoma znižajo stroškovno osnovo novih projektov, kar lahko pritiska na cene na sekundarnem trgu. Učinek je minimalen v premium segmentu.
Katera območja Tajske so odporna na padanje cen zemljišč?
Osrednji okraji Bangkoka (Silom, Sathorn, Sukhumvit), zahodna obala Phuketa (Bang Tao, Laguna, Kamala) in otoki z omejeno ponudbo zemljišč še naprej ohranjajo svojo vrednost.
Vir: Bangkok Post