Ko prodajate nepremičnino na Tajskem, bodisi kondominium v Phuketu ali vilo v Pattayi, Zemljiško ministrstvo ob registraciji prenosa lastninske pravice davek odtegne neposredno iz izkupička. Prodajalec dobi na roko manj, kot piše v pogodbi. Koliko manj, je odvisno od treh dejavnikov: koliko časa ste nepremičnino imeli v lasti, od uradne ocenjene vrednosti Zemljiškega ministrstva in od tega, ali prodajate kot fizična ali pravna oseba.
Fizične osebe plačajo davek od odtegljaja po progresivni lestvici od 5 % do 35 %, ki se zmanjša sorazmerno s številom let lastništva. Pravne osebe plačajo pavšalnih 1 % od ocenjene ali registrirane vrednosti, kar koli je višje. Davek od odtegljaja ni dokončen davek - pri letni davčni napovedi se upošteva kot že plačan predujam. Poleg tega prodajalec plača še pristojbino za prenos in bodisi posebni poslovni davek (SBT) bodisi žigosanino, odvisno od časa lastništva. Skupna davčna obremenitev ob prodaji lahko doseže 6,3 % ali več ocenjene vrednosti nepremičnine.
Kratek pregled
- Davek od odtegljaja za fizične osebe - progresivna lestvica od 5 % do 35 %, davčna osnova se zmanjša glede na leta lastništva
- Davek od odtegljaja za podjetja - pavšalnih 1 % ocenjene vrednosti
- Pristojbina za prenos - standardnih 2 % ocenjene vrednosti, ki jo navadno razdelita kupec in prodajalec vsak po polovici
- Posebni poslovni davek (SBT) - 3,3 %, če je nepremičnina prodana v petih letih od nakupa
- Žigosanina - 0,5 %, kadar SBT ne velja (lastništvo nad 5 let)
- Vse dajatve se poravnajo neposredno na Zemljiškem uradu na dan registracije prenosa - odloženega plačila ni
Primeri iz prakse
Primer 1: Fizična oseba proda stanovanje po treh letih
Tuji kupec je kupil stanovanje v Bangkoku za 5.000.000 THB in ga tri leta pozneje proda za 6.000.000 THB. Uradna ocenjena vrednost Zemljiškega ministrstva znaša 5.200.000 THB.
Izračun davka od odtegljaja poteka takole: ocenjena vrednost se deli s številom let lastništva (najmanj eno leto). Dobimo 5.200.000 / 3 = 1.733.333 THB kot letni obdavčljivi dohodek. Na ta znesek se nato uporabi progresivna davčna lestvica po tajskem Zakonu o prihodkih (člen 50). Prvih 300.000 THB je obdavčenih po 5 %, pri višjih zneskih stopnja narašča. Letni davek se nato pomnoži nazaj s 3.
V praksi davek od odtegljaja v tem primeru znaša okrog 150.000 do 180.000 THB. Če prištejemo še SBT po 3,3 % od ocenjene vrednosti (171.600 THB) in prodajalcev delež pristojbine za prenos (52.000 THB), skupni strošek doseže od 370.000 do 400.000 THB, kar predstavlja okrog 6,5 do 7 % ocenjene vrednosti.
Primer 2: Podjetje proda vilo v Phuketu
Tajsko podjetje proda vilo v Phuketu z uradno ocenjeno vrednostjo 15.000.000 THB. Davek od odtegljaja je enostaven: 1 %, torej 150.000 THB. Ker podjetje nepremičnino prodaja pred potekom petih let, doda SBT po 3,3 % še 495.000 THB. Pristojbina za prenos pri 2 % znaša 300.000 THB. Skupaj to pride na okrog 945.000 THB oziroma 6,3 % ocenjene vrednosti.
Pomembna podrobnost: pri podjetjih je 1-odstotni davek od odtegljaja predujam za standardni 20-odstotni davek od dobička pravnih oseb. Dejanski dobiček od prodaje se obdavči po polni stopnji ob letnem obračunu, pri čemer se odtegnjeni 1 % upošteva kot že plačan.
Primer 3: Fizična oseba proda po šestih letih lastništva
Če lastništvo preseže pet let, SBT nadomesti žigosanina po 0,5 %, kar prinese precejšnji prihranek. Pri nepremičnini z ocenjeno vrednostjo 10.000.000 THB je razlika med SBT (330.000 THB) in žigosanino (50.000 THB) kar 280.000 THB. Hkrati je davčna osnova za davek od odtegljaja nižja, ker delitev z višjim številom let da manjši letni znesek in s tem nižjo davčno stopnjo.
Praktičen zaključek: prodaja po petih letih lastništva prodajalcu prihrani 3 do 4 odstotne točke ocenjene vrednosti nepremičnine v primerjavi s prodajo prej.
Primerjalna tabela
| Parameter | Fizična oseba (do 5 let) | Fizična oseba (nad 5 let) | Podjetje (do 5 let) | Podjetje (nad 5 let) |
|---|---|---|---|---|
| Davek od odtegljaja | 5-35 % progresivno | 5-35 % progresivno | 1 % pavšalno | 1 % pavšalno |
| SBT | 3,3 % | Ne velja | 3,3 % | Ne velja |
| Žigosanina | Ne velja | 0,5 % | Ne velja | 0,5 % |
| Pristojbina za prenos | 2 % (navadno 50/50) | 2 % (navadno 50/50) | 2 % (navadno 50/50) | 2 % (navadno 50/50) |
| Skupna obremenitev | 6-9 % | 3-5 % | okrog 6,3 % | okrog 3,5 % |
| Upoštevno v davčni napovedi | Da | Da | Da (pri davku od dohodkov pravnih oseb) | Da (pri davku od dohodkov pravnih oseb) |
Najpogostejše napake in tveganja
1. Navajanje prenizke kupnine v pogodbi. Zemljiško ministrstvo upošteva svojo uradno ocenjeno vrednost, ne pogodbene cene. Če je v pogodbi navedena nižja cena, se davek kljub temu izračuna od uradne ocene. Podfakturiranje ne prinese davčnih prihrankov, povečuje pa tveganje davčnega nadzora.
2. Napačno štetje let lastništva. Zemljiško ministrstvo vsako začeto koledarsko leto šteje kot polno leto. Nepremičnina, kupljena decembra 2023 in prodana januarja 2026, šteje za 3 leta, ne za 2 leti in en mesec. Ta konvencija je v korist prodajalca in jo velja upoštevati pri načrtovanju časa prodaje.
3. Spregled ugodnosti iz sporazumov o izogibanju dvojnemu obdavčevanju. Slovenija ima z nekaterimi državami v regiji sklenjene tovrstne sporazume. Davek od odtegljaja, plačan tajskemu Zemljiškemu ministrstvu, je pogosto mogoče upoštevati pri davčni obveznosti v domači državi, pod pogojem, da prodajalec ohrani izvirno potrdilo o plačilu z overjenim prevodom. Pred sklenitvijo posla se posvetujte s strokovnjakom za davčno pravo.
4. Zamenjava davka od odtegljaja z davkom na kapitalski dobiček. Tajska za fizične osebe ne pozna ločenega davka na kapitalski dobiček od prodaje nepremičnin. Davek od odtegljaja se izračuna od celotne ocenjene vrednosti, ne od dobička. To je bistvena razlika od evropskih sistemov in pogosto preseneti tuje prodajalce.
5. Pozabljen SBT pri hitri prodaji. Investitorji, ki kupijo nepremičnino v predprodaji in jo prodajo v enem ali dveh letih, pogosto v finančnih modelih spregledajo 3,3-odstotni SBT. Pri nepremičnini vrednosti 5.000.000 THB to pomeni 165.000 THB neplaniranih stroškov.
6. Prodaja brez tajske davčne identifikacijske številke. Tuji prodajalci morajo pred sklenitvijo posla pridobiti davčno identifikacijsko številko (TIN) pri lokalnem davčnem uradu. Postopek traja 1 do 2 delovna dneva. Brez TIN prenos lastninske pravice ni mogoč.
Pametno načrtovanje je ključno
Dobro premišljena prodajna strategija lahko prodajalcu prihrani stotisočice bahtov. Najpomembnejši vzvodi so: lastništvo nepremičnine nad pet let, razumevanje metodologije uradnega vrednotenja in uveljavljanje ugodnosti iz mednarodnih davčnih sporazumov. Davčno plat prodaje začnite načrtovati vsaj šest mesecev pred predvidenim zaključkom posla.
Ekipa pri Nepremičnine na Tajskem vam lahko pomaga razumeti vse stroške in optimizirati čas prodaje glede na vaš konkretni primer.