Padajoč dolg, a ne iz pravega razloga
Če berete samo naslove, se zdi novica dobra: zadolženost tajskih gospodinjstev pada. A za slovenskega kupca, ki razmišlja o nakupu apartmaja na Phuketu ali v Bangkoku, je pomembneje razumeti, zakaj pada. Banke preprosto niso več tako radodarne pri odobravanju posojil, ne pa da bi Tajci nenadoma zaslužili več. To je ključna razlika, ki neposredno vpliva na to, kdo danes sploh lahko kupuje nepremičnine na domačem trgu, in kdo ne.
Po podatkih tajske centralne banke (Bank of Thailand) je razmerje med dolgom gospodinjstev in BDP padlo pod 86 %, s vrha pri 90,8 % leta 2021. Hkrati so se novi hipotekarni krediti močno skrčili, saj komercialne banke zaostrujejo bonitetne modele in zahtevajo višje pologe. Posledica je jasna: domači kupci vse težje pridejo do financiranja, del povpraševanja na primarnem trgu pa preprosto izginja. Po poročanju The Business Times tajski nepremičninski trg tako vstopa že v četrto zaporedno leto upadanja, saj pritisk dolga in strožji krediti hladita domače povpraševanje.
Za tuje vlagatelje, ki kupujejo z gotovino ali si financiranje uredijo doma, se prav zdaj odpira priložnost. A da jo izkoristite pametno, morate razumeti mehaniko, ki stoji za temi številkami.
Kratek odgovor za tiste, ki se jim mudi
- Razmerje dolg gospodinjstev/BDP je padlo z vrha 90,8 % (2021) na manj kot 86 % v začetku leta 2026
- Padec ne izhaja iz višjih dohodkov, temveč iz strožje kreditne politike bank
- Obseg novih hipotekarnih posojil na Tajskem se je skrčil, kar slabi domače povpraševanje po stanovanjih
- Referenčna obrestna mera tajske centralne banke znaša 2,25 %, medtem ko so povprečne hipotekarne obresti za tajske kreditojemalce 5,5-7,5 % letno
- Kupci iz tujine, ki plačujejo v gotovini, imajo pri nakupu kondominijev boljše pogajalsko izhodišče, ker domače povpraševanje slabi
- Razvijalci v Bangkoku in na Phuketu širijo popuste in bonus ugodnosti, da bi ohranili prodajo, hkrati pa aktivno nagovarjajo tuje kupce, da nadomestijo upad domačega povpraševanja
Kaj pravijo trdi podatki
- Tajska centralna banka beleži padajoče razmerje dolg/BDP že tri zaporedna četrtletja (poročilo o denarni politiki Bank of Thailand)
- Delež zavrnjenih hipotekarnih vlog se je ocenjeno povečal za 15-20 % v primerjavi z letom 2024
- Omejitve razmerja posojilo/vrednost (LTV) pri drugih in tretjih nepremičninah ostajajo stroge, omejene na 70-80 % ocenjene vrednosti
- Zaloga neprodanih kondominijev v Bangkoku je presegla 65.000 enot, po podatkih agencije Agency for Real Estate Affairs (AREA)
- Povprečne cene novogradenj v Bangkoku se gibljejo med 120.000 in 180.000 THB na kvadratni meter, odvisno od okrožja, medtem ko premijske razvijalčeve projekte za tuje kupce vse pogosteje cenijo nad 100.000 THB na m²
- Tujci lahko kondominije lastijo v okviru 49-odstotne kvote tuje lastnine na stavbo, ta kvota pa se v priljubljenih projektih polni hitreje, saj se povpraševanje preusmerja k tujim kupcem
- Obročni načrti razvijalcev so se podaljšali, nekateri ponujajo brezobrestno odplačevanje do 36 mesecev, da bi spodbudili prodajo
- Phuket je postal najbolj mednarodno izpostavljen nepremičninski trg na Tajskem, kjer tuji kupci s povpraševanjem po počitniških nepremičninah, najemniških naložbah in preselitvi blažijo širši nacionalni upad
Zakaj padec dolga ni nujno dobra novica za nepremičninski trg?
Ko dolg pada zato, ker je kredit omejen, ne pa zato, ker dohodki rastejo, to kaže na krčenje potrošniškega povpraševanja. Tajska gospodinjstva niso postala bogatejša, preprosto si ne morejo več izposojati. Na nepremičninskem trgu se to kaže kot manj transakcij v masovnem segmentu, cenovno do 3 milijone THB.
Kako to vpliva na cene kondominijev za tuje kupce?
Do neposrednega zloma cen ne prihaja. Razvijalci raje ponujajo skrite popuste: brezplačno opremljeno pohištvo, zajamčene prenose najemniških donosov in podaljšane obročne načrte. Dejanski popust glede na ceniško ceno lahko doseže 5-12 %, odvisno od projekta in faze gradnje.
Ali lahko tujec dobi hipoteko pri tajski banki?
Teoretično da, v praksi skoraj nikoli. Le peščica bank (UOB, ICBC Thailand) sploh obravnava vloge nerezidentov, pogoji pa so zahtevni: polog 30-50 %, obrestne mere 6-8 % letno in obvezno dokazilo o dohodku na Tajskem ali v matični državi banke.
Naj kupci čakajo na nadaljnje znižanje obrestne mere tajske centralne banke?
Tajska centralna banka ubira previdno pot. Regulator je konec leta 2025 referenčno obrestno mero znižal na 2,25 %, nadaljnje sproščanje politike pa je odvisno od inflacije in tečaja bahta. Tudi če se obrestne mere še znižajo, banke niso dolžne sprostiti kreditnih standardov, zato je neposreden učinek na dostopnost hipotek lahko omejen.
Katera okrožja Bangkoka najbolj čuti upad povpraševanja?
Zunanja okrožja ob novejših linijah BTS in MRT, kjer so razvijalci množično lansirali projekte za tajski srednji razred, so pod največjim pritiskom, zlasti Bang Na, Bang Sue in Rangsit. Osrednja območja, kot so Sukhumvit, Silom in Sathon, ostajajo odpornejša zaradi stabilnega tujega povpraševanja.
Kako se Bangkok razlikuje od Phuketa?
Phuket je veliko bolj usmerjen v tuje kupce. Transakcije nerezidentov na otoku predstavljajo 40-60 % prodaje v premijskem segmentu. To pomeni, da strožje kreditiranje tajskih kupcev Phuket prizadene manj neposredno. Glavni dejavnik cen je tam tečaj bahta glede na dolar in evro, poleg turističnih tokov.
Na kaj naj bodo kupci pozorni ob strožjih kreditnih pogojih?
Skrbno preverite finančno zdravje razvijalca. Ko se prodaja upočasnjuje, lahko šibkejša podjetja zavlačujejo z gradnjo ali varčujejo pri kakovosti. Zahtevajte revidirane finančne izkaze in preverite delež že prodanih enot. Če je ob začetku gradnje prodanih manj kot 50 % enot, to obravnavajte kot povečano tveganje.
Se nakup za oddajanje v najem še vedno splača?
Neto najemniški donosi za kondominije v Bangkoku znašajo 4-6 % letno, medtem ko upravljani segment apartmajev na Phuketu prinaša 5-8 %. Ker so razvijalci bolj pripravljeni na pogajanja in je konkurence tajskih kupcev manj, je zdaj razumen trenutek za organizacijo ogleda in osebni pregled nepremičnin.
Kakšna so pričakovanja za drugo polovico leta 2026?
Tržne ocene kažejo na 10-15-odstotni upad novih projektov v Bangkoku do konca leta. To bo omejilo novo ponudbo in srednjeročno podpiralo cene. Za vlagatelje s 3- do 5-letnim naložbenim horizontom trenutne razmere ponujajo vstopno točko z zmernim tveganjem.
Kaj to pomeni za slovenskega kupca?
Za marsikoga, ki razmišlja o nakupu apartmaja na Phuketu prek podjetja Nepremičnine na Tajskem, so trenutne razmere dvorezen meč: manj konkurence s strani tajskih kupcev, a hkrati potreba po skrbnejšem preverjanju razvijalca, saj se trg upočasnjuje. Ključno je, da nakup obravnavate kot večletno naložbo, ne kot hitro špekulacijo, in da se pred podpisom pogodbe prepričate o finančni trdnosti projekta.
Vir: The Business Times