Koh Phangan ni več le zabavišče
Otok, ki ga večina pozna zgolj po slavnih zabavah ob polni luni, se je v zadnjih letih tiho preobrazil v resno naložbeno destinacijo. Po podatkih, ki jih je objavil The Nation Thailand za transakcije v obdobju 2025-2026, so tuje naložbe v tamkajšnje nepremičnine presegle 7,9 milijarde bahtov (približno 220 milijonov dolarjev). Med vodilnimi kupci so državljani Izraela, Nemčije, Združenega kraljestva, Francije in Avstralije.
To niso napovedi ali špekulacije. Gre za zaključene posle. Zahodni kapital je prestopil iz faze spoznavanja v fazo resnih akvizicij, a cene na otoku ostajajo bistveno nižje kot na Phuketu ali Koh Samuiju. Za tistega, ki razmišlja o vstopu, je priložnost še vedno realna.
Na kratko - ključne številke
- 7,9 milijarde bahtov potrjenih tujih naložb v nepremičnine
- Največ kupcev prihaja iz: Izraela, Nemčije, Združenega kraljestva, Francije in Avstralije
- Povprečna cena vile: 6-15 milijonov bahtov (170.000-420.000 USD), kar je 1,5- do 2-krat manj kot primerljiva ponudba na Phuketu
- Najemninski donos: 6-9 % letno za upravljane vile v glavni sezoni
- Površina otoka: le 125 km2 s približno 15.000 prebivalci - omejena ponudba zemljišč daje cenam strukturno oporo
- Rast cen zemljišč v zadnjih treh letih: 25-40 %, odvisno od lokacije
Možnosti nakupa
Možnost 1 - Vila za najemninski zaslužek
Koh Phangan privlači vse večje število digitalnih nomadov, ljubiteljev wellnessa in Evropejcev, ki iščejo daljši oddih. Povpraševanje po vilah z bazenom je močno od novembra do aprila in ostaja solidno tudi poleti, predvsem zahvaljujoč izraelskim in evropskim gostom. Dvosobna vila z zasebnim bazenom dosega 60.000-120.000 bahtov na mesec najemnine. Pri nakupni ceni 8-12 milijonov bahtov in zasedenosti 65-70 % se bruto letni donos giblje med 7 in 9 % pred stroški upravljanja. To je eden najmočnejših donosnih profilov med tajskimi otoki.
Možnost 2 - Nakup zemljišča kot dolgoročna naložba
Tujci v Tajski ne morejo biti neposredni lastniki zemljišč, a v praksi se pogosto uporabljata dve pravni obliki: dolgoročni najem (30+30+30 let) ali lastništvo prek registrirane tajske gospodarske družbe. Cene zemljišč na Koh Phanganu so zelo raznolike - od 3-5 milijonov bahtov za rai (1.600 m2) v notranjosti otoka do 15-25 milijonov bahtov za rai ob obali v Sri Thanuju in Thong Nai Pan Noiju. Ponudba razpoložljivih stavbnih zemljišč se krči: del otoka spada v narodni park Tan Sadet, sama majhnost otoka pa naravno omejuje prihodnjo ponudbo.
Možnost 3 - Kondominium in etažna lastnina
Trg kondominiumov na Koh Phanganu je manjši kot na Samuiju ali Phuketu, a ponuja najpreprostejšo pot do etažne lastnine za tujce. Tajska zakonodaja tujcem dovoljuje nakup do 49 % enot v registriranem kondominijskem objektu v polni lasti. Garsonjere se začnejo pri 2,5-3 milijonih bahtov (70.000-85.000 USD), kar je najboljša vstopna točka za investitorje z manjšim začetnim proračunom.
| Kazalnik | Koh Phangan | Koh Samui | Phuket |
|---|---|---|---|
| Povp. cena vile (2 sobi + bazen) | 8-12 mio. bahtov | 12-20 mio. bahtov | 15-35 mio. bahtov |
| Cena zemljišča za rai (povp.) | 5-15 mio. bahtov | 8-20 mio. bahtov | 12-40 mio. bahtov |
| Najemninski donos | 6-9 % | 5-7 % | 5-8 % |
| Povp. zasedenost | 60-70 % | 65-75 % | 70-80 % |
| Razvitost infrastrukture | Osnovna, v razvoju | Razvita | Polno razvita |
| Dostop z letalom | Ne (trajekt s Samuija) | Mednarodno letališce | Mednarodno letališce |
| Konkurenca pri oddajanju | Nizka | Srednja | Visoka |
| Potencial rasti cen (3 leta) | Visok | Zmeren | Zmeren |
Tveganja, ki jih ne smete prezreti
1. Ni letališca - prometna odmaknjenost je dejstvo. Na Koh Phangan ni letališca. Dostop je mogoč le s trajektom: 30-45 minut s Koh Samuija ali 2,5 ure iz Surat Thanija na celini. Slabo vreme pogosto prekine promet za več ur. To omejuje število turistov in otežuje logistiko gradnje.
2. Pasti z zavarovanjem narodnega parka. Del otoka spada v narodni park Tan Sadet, kjer je gradnja strogo prepovedana. Dokumentirani so primeri, ko so tuji kupci kupili parcele z neregistriranimi bremeni. Pred vsakim nakupom obvezno preverite dokument Chanote neposredno pri Oddelku za zemljišca.
3. Tveganje nominiranih lastnikov. Posredništvo tajskih nominalnih delnicarjev pri solastništvu podjetja za namen lastništva zemljišca je sicer razširjeno, a vse bolj pod drobnogledom oblasti. Tajska uprava preverja, ali podjetja resnično opravljajo gospodarsko dejavnost. Ce so ugotovljeni nominiranci, ima Oddelek za zemljišca pristojnost razveljaviti transakcijo.
4. Sezonska nihanja prihodkov. Glavna sezona traja od decembra do aprila. V deževni sezoni (september do november) zasedenost pade na 30-40 %. Financna rezerva za vsaj šest mesecev obratovalnih stroškov ni luksuz, temvec nuja.
5. Omejena likvidnost pri prodaji. Prodaja vile na Koh Phanganu traja dlje kot na Phuketu. Sekundarni trg je tanek, povprecni cas prodaje kakovostnih nepremicnin pa je 6-12 mesecev. Sem ne investirajte, ce niste pripravljeni na srednje- ali dolgorocni horizont.
Zakaj je prav zdaj pravi trenutek
Koh Phangan gre skozi fazo, ki jo je Phuket doživljal pred priblizno desetletjem: prvi vecji kapital je ze prišel, infrastruktura se razvija, a množicni trg se ni v celoti oblikoval. Razlika med današnjo vstopno ceno in prihodnjo vrednostjo je trenutno na vrhuncu.
Optimalna strategija za leto 2026 je nakup vile z bazenom v Sri Thanuju ali Ban Taiju v razponu 8-12 milijonov bahtov, ki jo upravlja lokalno podjetje s ciljem 7-8 % neto donosa, z moznostjo nakupa dodatne parcele za razvoj v dveh do treh letih.
Ekipa Nepremicnine na Tajskem vam je na voljo za neodvisno presojo konkretnih ponudb in pravno preveritev dokumentacije pred vsakršnim podpisom.