Kratki odgovor za kupce, ki iščejo hitre informacije
Tuji kupci na Phuketu večinoma ne morejo pridobiti hipoteke pri tajski banki. Namesto tega razvijalci ponujajo neposredne obročne načrte v razmerju 30/70 ali 40/60, ki trajajo 12 do 36 mesecev med gradnjo in so brez obresti. Po predaji ključev nekateri načrti nadaljujejo s plačili po stopnji 3 do 8 % letno. Rezervacijska vloga znaša navadno 100.000 do 300.000 tajskih batov.
Kadar Slovenec ali Slovenka premišljuje o nakupu stanovanja v Tajski eksotiki, se kmalu sreča z enim temeljnim dejstvom: tajske banke tujcem standardnih hipotek skoraj ne odobravajo. Ni treba obupati - trg se je prilagodil. Razvijalci na Phuketu so iz nuje razvili sistem, ki je danes celo privlačnejši od marsikaterega evropskega bančnega financiranja.
Zakaj je Phuket postal laboratorij za razvijalsko financiranje?
Od leta 2021 do 2025 je bilo na Phuketu lansiranih 45.066 stanovanjskih enot s skupno vrednostjo naložb 469,72 milijarde tajskih batov (pribl. 13 milijard USD), kažejo podatki Colliers Thailand. Samo v letu 2025 je nastalo 72 novih projektov, ki skupaj obsegajo 10.312 enot v vrednosti 81,64 milijarde batov. Konkurenca med razvijalci za mednarodne kupce je dosegla vrhunec, zato so obročni načrti postali ključno prodajno orodje.
Dva primera iz prakse: Sansiri je napovedal 20 novih projektov na Phuketu skupne vrednosti 24 milijard batov za obdobje 2026-2028. AssetWise (razvijalec blagovne znamke 'The Title') ima na Phuketu akumuliran zalog projektov v vrednosti 21,669 milijard batov, kar predstavlja 57 % celotnega portfelja podjetja v marcu 2026. Oba razvijalca sta v veliki meri odvisna od obrokovnega financiranja.
Kateri načini financiranja so na voljo?
1. Načrt 30/70 med gradnjo - najpogostejša izbira
Kupec plača 30 % kupnine ob podpisu pogodbe ali v prvih 3 do 6 mesecih, preostalih 70 % pa ob predaji ključev. Obresti: nič. V praksi gre za brezobrestno posojilo razvijalca za čas gradnje, ki traja 18 do 30 mesecev.
Konkreten primer: stanovanje pri AssetWise v projektu 'The Title' za 8 milijonov batov. Kupec najprej nakaže rezervacijsko vlogo 200.000 batov, nato plačuje 180.000 batov mesečno 12 mesecev (skupaj 2,36 milijona batov), ob prevzemu pa poravna zadnjih 5,64 milijona batov.
2. Načrt 20/80 s plačili po predaji - za dražje vile
Pri tem modelu kupec pred dokončanjem projekta plača le 20 %, preostalih 80 % pa razporedi na 24 do 36 mesecev po prevzemu nepremičnine. Tu so obresti prisotne: 3 do 8 % letno. Shema je razširjena pri vilah med 15 in 40 milijoni batov, kjer enkratno plačilo visokega zneska ni praktično niti za premožne kupce.
3. Posojilo pri tajski banki - uradno možno, v praksi redko
Majhno število bank sodeluje s tujci:
- UOB Thailand - posojanje do 70 % vrednosti nepremičnine (LTV) za državljane izbranih držav, obrestna mera od 6,5 %
- Bangkok Bank - program za imetnike tajskega delovnega dovoljenja
- ICBC (Thai) - pretežno usmerjen k kitajskim kupcem
Pogoji vključujejo dokazano mesečno prihodek 80.000 do 100.000 batov, delovno pogodbo ali poslovno vizo ter kreditno zgodovino. Odobritev traja 45 do 90 dni. Za večino Slovencev brez zaposlitve na Tajskem je ta pot praktično zaprta.
4. Posojilo v domači državi z zastavo obstoječega premoženja
Nekateri kupci vzamejo posojilo v Sloveniji ali drugje v EU - zavarevano z obstoječo nepremičnino, naložbenim portfeljem ali podjetjem - in sredstva nakažejo na Tajsko. Prednosti: morda nižja obrestna mera, pri razvijalcu pa nastopate kot gotovinski kupec in si s tem izborite boljšo pogajalsko pozicijo.
Primerjalna tabela financiranja
| Parameter | Načrt 30/70 (gradnja) | Načrt 20/80 (po predaji) | Tajska bančna hipoteka | Posojilo iz domovine |
|---|---|---|---|---|
| Polog | 30 % | 20 % | 30-50 % | 0 % (zavarovanje z drugim premoženjem) |
| Obrestna mera | 0 % | 3-8 % letno | 6,5-8 % letno | Odvisno od države |
| Trajanje | 18-30 mesecev | 36-60 mesecev | Do 20 let | Do 15-25 let |
| Dostopnost za tujce | Visoka | Srednja | Nizka | Odvisno od statusa |
| Hitrost odobritve | 1-3 dni | 1-7 dni | 45-90 dni | 14-60 dni |
| Tveganje za kupca | Srednje (odvisno od razvijalca) | Nadpovprečno | Nizko (banka preveri projekt) | Valutno tveganje |
| Skupni presežek pri 10 M batov | 0 batov | 450.000 do 1.200.000 batov | 1.300.000 do 2.400.000 batov (5 let) | Spremenljivo |
Na katere pasti morate biti pozorni?
Nenatančno branje pogodbe o nakupu in prodaji (SPA) Pogodba določa natanko pogoje načrta: zamudne obresti navadno znašajo 1 do 1,5 % mesečno, ob odpovedi pogodbe pa razvijalec praviloma zadrži 25 do 30 % vseh vplačanih sredstev. Vedno preglejte angleško različico pogodbe skupaj s tajskim nepremičninskim pravnikom.
Spregled zahteve po potrdilu FET Vsak mednarodni nakazilo za nakup kondominija mora pri tajski banki generirati obrazec Foreign Exchange Transaction (FET). Brez tega dokumenta Zemljiška uprava ne bo registrirala lastninske pravice. Plačila prek menjalnic ne ustrezajo temu pogoju.
Podcenjevanje zadnjega plačila Pri načrtu 30/70 je gradnja videti udobna - obroki so majhni. Ko pa pride do predaje, morate naenkrat priskrbeti 70 % kupnine. Če se vaše finančno stanje med gradnjo spremeniti, tvegate izgubo vseh doslej vplačanih sredstev.
Zamenjava razvijalčevega načrta z bančno garancijo Obročni načrt razvijalca ni bančna garancija. V primeru insolventnosti razvijalca se kupec znajde v vrsti splošnih upnikov. Zato je izbira razvijalca odločilna. Podjetji, kot sta AssetWise (zalog 21,7 milijard batov) in Sansiri (ciljni prihodki 39 milijard batov v 2026), sta uvrsteni na tajsko borzo (SET) in objavljata revidirana poročila - to bistveno zmanjša tveganje.
Pozabljeni dodatni stroški ob nakupu Poleg kupnine: pristojbina Zemljiške uprave (pribl. 2 % za novogradnje), vplačilo v sklad za vzdrževanje stavbe (500 do 800 batov/m2) in mesečni obratovalni stroški skupnih prostorov (40 do 120 batov/m2). Nobenega od teh stroškov obročni načrt ne pokriva.
Prezrtje kvote za tuje lastništvo Tuji kupci skupaj smejo posedovati le do 49 % prodajnih površin v posamezni stavbi. Ugledni razvijalci to kvoto vnaprej upoštevajo, a vseeno vedno preverite, koliko tujske kvote je v izbranem projektu še na voljo.
Kako vas pri tem podpre Nepremičnine na Tajskem?
Ekipa Nepremičnine na Tajskem spremlja projekte verificiranih razvijalcev na Phuketu in vam pomaga razumeti pogodbo, primerjati obročne načrte in preveriti status tujske lastniške kvote pred podpisom - brez provizij, ki bi obremenile vaš nakup.
Pogosto zastavljena vprašanja
Ali vsak razvijalec na Phuketu ponuja obročni načrt tujcem? Ne. Obročne načrte večinoma ponujajo veliki in srednje veliki razvijalci z mednarodno usmeritvijo. Manjši razvijalci navadno zahtevajo takojšnje polno plačilo ali največ razmerje 50/50.
Kaj se zgodi, če zamudim plačilo obroka? Večina pogodb predvideva odlog 15 do 30 dni, nato začnejo teči zamudne obresti 1 do 1,5 % mesečno. Če zamuda preseže 60 do 90 dni, ima razvijalec pravico odpovedati pogodbo in zadržati 25 do 30 % vseh prejetih sredstev.
Ali za sklenitev obročnega načrta potrebujem tajski bančni račun? Vizum ne vpliva na sam načrt, mora pa vsak mednarodni nakazilo za nakup priti prek tajske banke (zahteva FET). Večina bank tujcem dovoli odprtje računa že s turistično vizo, čeprav se pogoji razlikujejo.
Kakšna je skupna razlika v ceni med gotovinskim plačilom in obročnim načrtom? Razvijalci pogosto ponudijo popust 3 do 7 % pri takojšnjem gotovinskem plačilu. Načrti s plačili po predaji pa lahko vsebujejo implicitno premijo v ceni, poleg obresti.
Vir: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers