Leta 2024 je policija na Phuketu zaprla 12 nelegalnih mini-hotelov, kjer so tuji lastniki vil turistom oddajali nepremičnine po dnevih - brez ustreznih dovoljenj. Globe so v nekaterih primerih dosegle 20.000 THB na dan, proti nekaterim lastnikom pa je bilo sproženo postopanje za deportacijo. Skupna točka vseh teh primerov: nihče od njih ni pred začetkom oddajanja preveril tajske zakonodaje.
Tajska ostro ločuje med dvema načinoma oddajanja. Dolgoročni najem (30 dni ali več) spada pod civilno pravo in ne zahteva posebnega dovoljenja. Kratkoročni najem (pod 30 dni) pa je po Zakonu o hotelih B.E. 2547 obravnavan kot hotelska dejavnost - kršiteljem grozijo globe in kazenska odgovornost. Tretja pot je prepustiti nepremičnino profesionalni upravljavski družbi in pobirati pasivni dohodek.
Na kratko - kaj morate vedeti
- Dolgoročni najem (30+ dni): brez dovoljenja, brez tajskega podjetja - zadostuje pisna pogodba med posameznikoma
- Kratkoročni najem (pod 30 dni): zahteva ustanovitev tajskega podjetja in pridobitev dovoljenja po Zakonu o hotelih
- Manjše nepremičnine (do 8 sob): upravičene do poenostavljene registracije kot 'nehoteliško nastanitev'
- Nepremičnine z 8+ sobami ali kapaciteto 30+ gostov: zahtevajo polno hotelsko dovoljenje
- Upravljavske družbe zadržijo 20-30 % prihodkov, v zameno pa prevzamejo vse operativne in pravne obveznosti
- Obrazec TM30: lastnik mora tajsko imigracijsko službo obvestiti o vsakem tujem gostu v 24 urah po prijavi
Scenariji in možnosti
Scenarij 1: Dolgoročni najem brez dovoljenja
To je najpreprostejši način ustvarjanja prihodkov iz tajske nepremičnine. S najemnikom sklenete pisno pogodbo za obdobje 6 do 12 mesecev, v kateri določite mesečno najemnino, varščino (praviloma 1-2 mesečni najemnini) ter pravice in obveznosti obeh strani.
Takšna razmerja ureja Civilni in gospodarski zakonik. Dovoljenje ni potrebno, prav tako vam ni treba ustanavljati tajskega podjetja - nastopate kot zasebna oseba.
Pomembna podrobnost: če najemna pogodba traja 3 leta ali dlje, jo je treba registrirati pri Uradu za zemljišča. Brez registracije ima dolgoročna najemna pogodba omejeno pravno varstvo in jo je mogoče izpodbijati na sodišču.
Dolgoročni najem na Phuketu praviloma prinaša 5-7 % letnega donosa glede na vrednost nepremičnine.
Scenarij 2: Kratkoročni najem z dovoljenjem
Dnevni in tedenski najem lahko prinese 1,5- do 2-krat višje prihodke kot dolgoročni najem, vendar so pravne zahteve bistveno strožje.
Zakon o hotelih B.E. 2547, posodobljen leta 2023 in ponovno leta 2026, vsako nastanitev gostov za manj kot 30 dni obravnava kot hotelsko dejavnost. Za zakonito poslovanje morate:
- Ustanoviti tajsko podjetje
- Pridobiti dovoljenje (polno hotelsko dovoljenje ali poenostavljeno registracijo za nepremičnine z manj kot 8 sobami)
- Izpolnjevati standarde požarne varnosti in higiene
- Za vsakega tujega gosta v 24 urah po prijavi oddati obrazec TM30
Pogosta past za lastnike kondominijskih enot: mnoge stanovanjske stavbe s svojimi internimi hišnimi pravili prepovedujejo kratkoročni najem. Odbor stanovalcev ima polno pooblastilo za sankcioniranje kršiteljev. Preden kupite kondominium z namenom kratkoročnega oddajanja, natančno preverite hišni red stavbe.
Scenarij 3: Profesionalno upravljanje nepremičnine
Če ne živite na Tajskem celo leto, je predaja nepremičnine licencirani upravljavski družbi najpraktičnejša rešitev. Standardna delitev prihodkov je 70-80 % za lastnika in 20-30 % za upravljavca.
Družba poskrbi za iskanje gostov, čiščenje, vzdrževanje, pravno skladnost in oddajo obrazcev TM30. Vam ni treba registrirati lastnega tajskega podjetja, saj upravljavec že razpolaga z vsemi potrebnimi dovoljenji.
Davčne obveznosti pa ostanejo vaše. Na prejete prihodke plačate dohodnino po progresivni lestvici ter davek na nepremičnine.
Scenarij 4: Podnajem kot poslovni model
Nekateri podjetniki nepremičnine najamejo dolgoročno in jih nato oddajajo kratkoročno naprej. Ta model zahteva:
- Ustanovitev tajskega podjetja
- Izrecno pisno dovoljenje za podnajem v primarni najemni pogodbi
- Pridobitev ustreznega dovoljenja za kratkoročno oddajanje
Brez pisnega soglasja lastnika v pogodbi je ta struktura nezakonita.
Primerjalna tabela
| Parameter | Dolgoročni najem | Kratkoročni (do 8 sob) | Kratkoročni (8+ sob) | Upravljavska družba |
|---|---|---|---|---|
| Minimalna doba najema | 30 dni | 1 dan | 1 dan | Po dogovoru |
| Tajsko podjetje | Ni potrebno | Da | Da | Ni potrebno |
| Vrsta dovoljenja | Ni potrebno | Nehoteliška nastanitev | Polno hotelsko dovoljenje | Ima ga upravljavec |
| Donos na Phuketu | 5-7 % letno | 8-12 % letno | 10-15 % letno | 5-10 % letno |
| Angažiranost lastnika | Zmerna | Visoka | Visoka | Minimalna |
| Davki | Dohodnina + davek na nep. | Dohodnina + davek + DDV | Dohodnina + davek + DDV | Dohodnina + davek na nep. |
| Tveganje glob | Nizko | Srednje | Visoko brez dovoljenja | Nizko |
Najpogostejše napake in tveganja
1. Kratkoročno oddajanje brez dovoljenja. Najpogostejša napaka tujih lastnikov. Pritožbe sosedov sprožijo policijske inšpekcije, globe dosežejo 20.000 THB na dan, možna je tudi kazenska odgovornost.
2. Prezrtje hišnega reda stavbe. Tudi z veljavnim dovoljenjem za kratkoročni najem vam hišni red kondominija morda prepoveduje dnevno oddajanje. Vedno preverite pravila pred nakupom.
3. Pozabljeni obrazec TM30. Lastnik mora imigracijsko službo obvestiti o vsakem tujem gostu v 24 urah po prijavi. Globa za kršitev znaša do 10.000 THB na primer. Večina upravljavskih družb to ureditev samodejno izvede.
4. Neregistrirane pogodbe za 3 ali več let. Najemna pogodba za daljše obdobje brez registracije pri Uradu za zemljišča nudi omejeno pravno zaščito. Registracija stane 1 % skupne vrednosti najemnine za celotno obdobje.
5. Neustrezna korporativna struktura. Pri ustanovitvi tajskega podjetja za kratkoročni najem morate upoštevati Zakon o tujem poslovanju. Uporaba navideznih tajskih delničarjev brez resnične tajske udeležbe je kršitev tajske zakonodaje.
6. Neprijava najemniških prihodkov. Prihodki od najema so obdavčeni z dohodnino po progresivni lestvici od 5 % do 35 %. Neprijava vodi v kazni in zaračunavanje zamudnih obresti.
Slovenska podjetja in posamezniki vse pogosteje odkrivajo priložnosti na tajskem nepremičninskem trgu. Pri Nepremičnine na Tajskem vam pomagamo razumeti lokalno zakonodajo in poiskati nepremičnino, ki ustreza vašim ciljem.
Sistematičen pristop k tajski najemni zakonodaji ni zapleten: določite model oddajanja, preverite zahteve glede dovoljenj za vašo nepremičnino in vnaprej izračunajte davčne obveznosti. Za kratkoročni najem brez izkušenj s tajskim pravom je začetek z licencirano upravljavsko družbo najpametnejša pot do stabilnih donosov z minimalnim pravnim tveganjem.