Kratek odgovor za tistega, ki brska hitro
Tujec v Tajski ne more dobiti standardnega hipotekarnega posojila pri tajski banki. Kljub temu so razvijalci na Phuketu ta problem že zdavnaj rešili z lastnimi plačilnimi strukturami. Polog pri nakupu kondominija znaša med 10 % in 50 % kupnine, obročno obdobje traja od 12 mesecev do 5 let, obrestna mera pri razvijalčevih načrtih pa je pogosto 0 %. Slovenskim kupcem, ki razmišljajo o nepremičnini na tem otoku, se torej ni treba odpovedati nakupu samo zato, ker nimajo dostopa do tajskega bančnega sistema.
Zakaj tajska banka ni realna možnost za tujce?
Tajska zakonodaja tujcem načeloma ne dovoljuje navadne hipoteke pri domačih bankah. Banki UOB in ICBC sicer tehnično ponujata produkte za tujce, a pogoji so izjemno strogi: veljavno tajsko delovno dovoljenje, dokazljivi dohodki iz Tajske in razmerje posojilo/vrednost, omejeno na 70 %. V praksi velika večina tujih kupcev kondominija na Phuketu te pogoje ne izpolnjuje in se zato zanaša na alternative, ki jih opisujemo spodaj.
Po podatkih Nation Thailand je v tretjem četrtletju 2025 kar 60 % vseh transakcij s kondominiji na Phuketu vključevalo tuje kupce, projekcija za leto 2026 pa kaže na 65 %. Skoraj nobeden od teh kupcev ni financiral nakupa prek tajske banke.
Ključno razumevanje: razvijalčev obročni načrt na Phuketu ni posojilo. Gre za neposredno pogodbeno razmerje med kupcem in razvijalcem. Lastniški list preide na kupca šele ob popolnem plačilu.
Kateri so načini nakupa kondominija na Phuketu brez tajske banke?
1. Obroki vezani na gradbene faze (nakup v predgradnji)
Najpogostejša oblika pri novih projektih. Kupec ob podpisu pogodbe plača polog, nato pa po vnaprej dogovorjenem urniku plačuje ob doseganju posameznih gradbenih mejnikov.
Konkreten primer: projekt The Harmony podjetja Wallaya Villas v četrti Chertalay deluje po shemi 30/30/15/15/10 %. Prvih 30 % zapade ob podpisu pogodbe, naslednjih 30 % ob zaključku temeljev, nato 15 % in 15 % ob nadaljnjih fazah gradnje, zadnjih 10 % pa ob predaji ključev. Predvideni zaključek projekta je tretje četrtletje 2027, kar kupcem daje skoraj dve leti za razporeditev plačil.
Projekt Layan Verde ponuja fleksibilnejše pogoje: vstopna cena od 263.000 USD z možnostjo plačilne strukture 50 % ali 35 %, preostali obroki pa tečejo do konca leta 2028. Studii v tem projektu imajo predvideni donos iz najemodajnega sklada do 8,7 % letno.
Znamka The Title podjetja AssetWise, katere portfelj na Phuketu je dosegel vrednost 47,447 milijarde THB, standardno zahteva 25 % ob podpisu, 25 % ob zaključku temeljev in 25 % ob predaji.
2. Financiranje s strani prodajalca na sekundarnem trgu
To je zasebni dogovor med prodajalcem in kupcem, pri katerem banka sploh ne nastopa. Kupec plača 10-30 % kot polog, preostanek pa vrača mesečno ali četrtletno v obdobju 3 do 5 let. Lastniški list ostane pri prodajalcu do popolnega poplačila.
Po podatkih Siam Real Estate višji začetni polog (bližje 30 %) prodajalcu daje večjo varnost in kupcu odpira pot do boljših pogojev: nižjih periodičnih obrokov in krajšega skupnega obdobja odplačevanja. Ta oblika je na voljo tako za enote v tuji lasti (freehold) kot za enote na podlagi najemne pogodbe (leasehold).
Pozor: prodajalci pogosto obrestno komponento vgradijo v pogodbeno ceno namesto v nominalno obrestno mero. Tipičen razpon je 3-5 % letno na preostalo glavnico.
3. Takojšnje plačilo celotne kupnine z zgodnjim popustom
Nekateri razvijalci ponudijo 5-15 % popust za 100-odstotno plačilo v predgradbeni fazi. Ta pristop ustreza vlagateljem z likvidnim kapitalom, ki so pripravljeni sredstva vezati za 1,5 do 2 leti do zaključka gradnje. Vstopna cena je pri tej možnosti najnižja, a tveganje zamude pri gradnji realno obstaja.
4. Polog in prenos pogodbe pred predajo
Kupec zavaruje enoto s 25-30 % pologa, nato pa pred dokončanjem gradnje pogodbene pravice prenese na novega kupca. Gre za špekulativno pozicijo, ki temelji na rasti vrednosti nepremičnine. Ne dovoljujejo je vsi razvijalci, zato je treba kupoprodajno pogodbo natančno prebrati pred kakršno koli predpostavko o tej možnosti.
5. Financiranje prek tujega bančnega sistema
Izbrane mednarodne banke v Singapurju in Hongkongu odobrijo kreditne linije, zavarovane z zunajkopenskimi sredstvi, namenoma za nakup tajskih nepremičnin. Obrestne mere se začnejo pri 4-6 % letno. Struktura je zapletena in zahteva obsežen obstoječi portfelj, a je primerna za kupce, ki ne želijo unovčiti drugih naložb.
Primerjava vseh petih načinov financiranja
| Parameter | Obroki razvijalca | Financiranje prodajalca | Takojšnje plačilo | Prenos pogodbe | Tuje financiranje |
|---|---|---|---|---|---|
| Polog | 25-50 % | 10-30 % | 100 % | 25-30 % | 20-40 % |
| Obdobje plačila | 1-3 leta (gradnja) | 3-5 let | Enkratno | Do predaje | 5-15 let |
| Obrestna mera | 0 % | 3-5 % letno | Ni | Ni | 4-6 % letno |
| Prenos lastništva | Po polnem plačilu | Po polnem plačilu | Takoj | Se ne prejme | Po poplačilu posojila |
| Glavno tveganje | Zamuda gradnje | Insolvenca prodajalca | Vezava kapitala | Prepoved prenosa | Valutna izpostavljenost |
| Dostopnost | Široka | Omejena | Vedno | Odvisno od pogodbe | Le večji portfelji |
Najpogostejše napake pri obročnem nakupu na Phuketu
Napaka 1: Neupoštevanje 49-odstotne kvote. Po tajski zakonodaji je delež tujih lastnikov kondominija omejen na 49 % skupne tlorisne površine stavbe. Kvota velja na ravni celotne stavbe, ne posamezne enote. Ko je zapolnjena, vpis v zemljiško knjigo ni mogoč ne glede na to, kdaj ste plačali polog. Pred vsakim polozom pridobite pisno potrdilo od pravne osebe kondominija in preverite stanje na pristojnem zemljiškoknjižnem uradu.
Napaka 2: Nakazilo denarja iz Tajske. Za vpis lastništva v freehold obliki morajo sredstva prispeti iz tujine v tuji valuti. Brez obrazca FETF (Foreign Exchange Transaction Form), ki ga izda sprejemna tajska banka, bo Zemljiška uprava zavrnila registracijo.
Napaka 3: Ustni dogovori o plačilnih pogojih. Pri financiranju s strani prodajalca se pogoji pogosto dogovorijo ustno. Vsak znesek obroka, vsak rok, vse zamudne obresti in pogoji za vračilo pologa morajo biti pisno vneseni v kupoprodajno pogodbo, preden karkoli nakažete.
Napaka 4: Pozabljeni dodatni stroški. Poleg kupnine vsak kupec plača enkratni prispevek v sklad za vzdrževanje (tipično 400-800 THB na m2) in mesečni prispevek za skupne prostore (40-100 THB na m2 mesečno). Nobeden od teh stroškov ni vključen v obročni načrt.
Napaka 5: Zamenjevanje obročnega načrta z zavarovalnico. Razvijalčevo financiranje ne ščiti kupca pred stečajem razvijalca. Pred podpisom preverite finančno stanje podjetja, veljavno dovoljenje EIA (Environmental Impact Assessment) in evidenco predhodno dokončanih projektov.
Davki in stroški ob prenosu lastništva
Sam obrok ne nosi davkov. Ob vpisu lastništva pri Zemljiški upravi kupec plača:
- prenos lastništva: 2 % ocenjene vrednosti (pogosto deljeno med kupcem in prodajalcem)
- davek na dokumente: 0,5 %
Ekipa Nepremičnine na Tajskem vam lahko pomaga koordinirati vse korake od preveritve kvote do pomoči pri izbiri nepremičnine in urejanja formalnosti.
Vir: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026