Zakaj bi moral vsak slovenski kupec nepremičnine na Tajskem to prebrati
Če ste kdaj slišali nasvet 'kupi zemljišče prek tajskega partnerja, tako pač vsi delajo', je čas, da ga pozabite. Premier Anutin Charnvirakul je izdal neposredno odredbo za revizijo nominejskih lastniških struktur po vsej državi. Sprožilec je bil val kitajskega kapitala, ki se steka v vzhodni ekonomski koridor (EEC), a nadzor je veliko širši od treh provinc EEC. Phuket, Koh Samui, Chiang Mai in vsa druga večja turistična območja, kjer tujci že leta tiho kupujejo zemljo prek tajskih nomincev, so zdaj pod drobnogledom.
Za mednarodne vlagatelje, tudi tiste iz Slovenije, ki premišljujejo o vili na Phuketu, je to signal, ki ga ni pametno prezreti. Nominejske ureditve, ki so dolgo veljale za nekakšno 'sivo cono', se zdaj uvrščajo med prekrške, ki jih oblasti dejansko preganjajo.
Kratek odgovor: kaj morate vedeti takoj
- Obseg: preverjanje nominejskega lastništva zajema vseh 77 provinc Tajske, ne le EEC ali turističnih con
- Sprožilec: zaskrbljenost vlade zaradi kitajskih kapitalskih tokov v Chonburi, Rayong in Chachoengsao (cona EEC)
- Zakon: 96. člen zakona o zemljiškem zakoniku (Land Code Act) prepoveduje tuje lastništvo zemlje na Tajskem; kršitve prinesejo globe do 20.000 THB in prisilno prodajo zemljišča
- Resnično tveganje: po 36. členu zakona o tujem poslovanju (Foreign Business Act) uporaba nominejske strukture pomeni do 3 leta zapora in globe do 1 milijon THB
- Apartmaji niso prizadeti: tujci lahko po zakonu o kondominijih zakonito posedujejo do 49 % enot v posameznem projektu
- Priporočilo: preglejte vse obstoječe lastniške strukture, ki vključujejo tajske posameznike, in do konca leta 2026 opravite pravno revizijo
Kako sploh deluje tipična nominejska shema
Mehanizem je presenetljivo preprost in ravno zato tako razširjen: tujec financira nakup zemljišča, medtem ko je kot lastnik v zemljiški knjigi vpisan Tajčan, pogosto nekdanji partner, voznik ali znanec. Na papirju zemljišče v celoti pripada tajskemu državljanu, dejansko pa je denar in nadzor v tujih rokah.
Tajski oddelek za zemljišča (Department of Lands) je od premiera dobil neposreden mandat za izvedbo nacionalnih revizij zemljiških registrov. Analizirajo denarne tokove: kdo je plačal nepremičnino, kdo krije stroške vzdrževanja in kdo dejansko živi v njej. Že v obdobju 2024-2025 so bili na Phuketu zabeleženi primeri prisilne prodaje zemljišč, kjer je oddelek za zemljišča nominejsko lastništvo dokazal s sledenjem bančnih nakazil.
Ozadje je pomembno: Anutin ni prvi premier, ki se je spravil na nominejske sheme, podobne akcije so potekale že leta 2006, 2014 in 2019. A leto 2026 je bistveno drugačno, saj imajo oblasti danes dostop do digitalnih zemljiških registrov, podatkov o bančnih transakcijah in navzkrižnega preverjanja prek urada za preprečevanje pranja denarja (AMLO). Odkrivanje nominejske sheme je danes tehnično neprimerno lažje kot pred desetimi leti.
Zakaj ravno EEC in ali to zadeva tudi Phuket
EEC je posebna ekonomska cona, ustanovljena leta 2018 na območju provinc Chonburi, Rayong in Chachoengsao. Po podatkih urada EECO je skupna prijavljena vrednost naložb v coni do konca leta 2025 presegla 1,9 bilijona THB. Za Bangkok je EEC vprašanje nacionalnega ponosa, zastavni projekt tajske gospodarske politike, zato si vlada ne želi, da bi ključna zemljiška sredstva prešla pod prikrit tuji nadzor.
A val nadzora se ne ustavi na meji treh provinc EEC. Zajema vse narodnosti in vsa turistična območja, kjer so tuji nakupi zemljišč pogosti, od tega je Phuket eden najbolj izpostavljenih trgov. Tržne ocene kažejo, da je med 10 in 15 % vil na Phuketu in v Pattayi strukturiranih prek nominejskih ureditev, kar pomeni, da tveganje ni obrobno, temveč zadeva precejšen del obstoječega trga počitniških nepremičnin.
Thajske družbe z več kot 49 % tujega lastniškega deleža se štejejo za tuje pravne osebe in prav tako ne smejo lastiti zemlje, kar je pomembno vedeti tudi tistim, ki so razmišljali o 'rešitvi' prek podjetja brez pravih tajskih poslovnih partnerjev.
Kaj se zgodi, če se izkaže, da je vaša vila nominejska
Če imate vilo ali zemljiško parcelo, vpisano na ime tajskega posameznika, je vaš položaj postal ranljiv. Če vzorec denarnih tokov kaže na nominejsko lastništvo, so posledice resne: prisilna prodaja v roku 180 dni, finančne kazni in možen kazenski pregon po zakonu o tujem poslovanju, torej do 3 leta zapora in globa do 1 milijon THB.
Dobra novica je, da zakonite alternative obstajajo in v praksi dobro delujejo:
- Dolgoročni najem (leasehold) do 30 let, registriran pri zemljiškem uradu, z možnostjo podaljšanja, ščiti vašo pravico do uporabe nepremičnine, tuji lastniki pa lahko zakonito posedujejo tudi stavbo (ne pa zemljišča pod njo)
- Nakup apartmaja znotraj kvote tujega lastništva vam prinese polno lastništvo (freehold)
- Tajsko podjetje z resnično poslovno dejavnostjo in pristnimi tajskimi delničarji je dovoljena pot, a zahteva brezhibno pravno izvedbo, ne le formalno strukturo na papirju
Vir: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
Pogosta vprašanja
Kaj sploh je nominejsko lastništvo zemljišča na Tajskem?
Gre za ureditev, kjer tujec financira nakup zemlje, kot lastnik pa je v registru vpisan tajski državljan. Po tajski zakonodaji to krši tako zakon o zemljiškem zakoniku kot zakon o tujem poslovanju.
Kakšna je kazen za nominejsko lastništvo?
Globe do 1 milijon THB in do 3 leta zapora po zakonu o tujem poslovanju. Oddelek za zemljišča lahko poleg tega odredi prisilno prodajo nepremičnine v roku 180 dni.
Ali ta preverjanja vplivajo na lastnike apartmajev?
Ne. Tujci ohranijo pravico do lastništva enot v kondominijih, dokler kvota tujega lastništva (49 % skupne površine projekta) ni presežena. To ureja zakon o kondominijih (Condominium Act B.E. 2522).
Po čem se akcija iz leta 2026 razlikuje od prejšnjih?
Oblasti zdaj uporabljajo digitalna orodja: navzkrižno preverjanje bančnih transakcij prek AMLO, analizo zemljiških registrov in pregled davčnih evidenc. Prejšnje akcije so temeljile predvsem na ročnih pregledih in prijavah.
Ali lahko tujec sploh zakonito kupi zemljo na Tajskem?
Neposredno lastništvo zemlje je prepovedano, z redkimi izjemami (naložbe v vrednosti 40 milijonov THB ali več prek urada BOI). Zakonite alternative so dolgoročni najem, nakup apartmaja s polnim lastništvom ali lastništvo prek dejansko delujočega tajskega podjetja.
Kaj naj naredim, če je moja vila vpisana na tajskega nomineja?
Takoj se posvetujte z licenciranim odvetnikom, specializiranim za tajsko zemljiško pravo. Možnosti vključujejo preoblikovanje v najemno strukturo, prodajo nepremičnine ali prestrukturiranje lastništva v celoti zakonit okvir.
Ali so ta preverjanja usmerjena proti določeni narodnosti?
Ne. Sprožilec so bili kitajski kapitalski tokovi v EEC, a pregledi zajemajo vse tuje lastniške strukture po vsej državi, ne glede na narodnost.
Ali je varno kupovati nepremičnine v EEC leta 2026?
Da, če se uporabljajo zakonite lastniške strukture. Apartmaji v Pattayi in Sri Rachi (znotraj cone EEC) so tujcem na voljo s polnim lastništvom. Zemljišče je mogoče zavarovati le prek najemnih ureditev.
Kje lahko dobim pravni nasvet o svoji lastniški strukturi?
Sodelujte z odvetniškimi pisarnami, registriranimi pri tajski odvetniški zbornici, ki imajo neposredne izkušnje s svetovanjem tujim strankam. Izogibajte se vsakemu 'svetovalcu', ki vam ponuja postavitev nominejske sheme.
Zaključek: čas za urejanje, ne za paniko
Obdobje nominejskih shem brez posledic se na Tajskem izteka. Akcijo iz leta 2026 podpirajo digitalna orodja pregona in politična volja na najvišji ravni. Če razmišljate o nakupu nepremičnine na Tajskem ali že imate vilo prek tajskega partnerja, je zdaj pravi trenutek, da lastniško strukturo preverite, še preden revizija pride do vas.
Ekipa Nepremičnine na Tajskem lahko pomaga pri iskanju nepremičnine z jasno, zakonito urejeno lastniško strukturo, bodisi prek freehold apartmaja bodisi prek pravilno registriranega dolgoročnega najema.