Kupec iz Ljubljane, ki ima na računu 150.000 dolarjev in razmišlja o kondominiju v Rawaiu, si danes zastavlja vprašanje, ki ga pred dvema letoma ni bilo: zakaj bi denar vezal v nepremičnino, ki prinese 5-6 % neto donosa, ko lahko brez najemnikov, popravil in upravljavske družbe dobi 4,8 % na ameriško desetletno obveznico? To ni retorično vprašanje, ampak jedro trenutne razprave med tujimi kupci na Phuketu.
Japonska desetletna državna obveznica je po poročanju The Japan Times prvič v približno tridesetih letih presegla donosnost 3 %. Euronews dodaja, da gre za raven, kakršne ni bilo od leta 1996, trgi pa z 80 do 90 odstotno verjetnostjo pričakujejo, da bo Banka Japonske na septembrskem srečanju obrestno mero dvignila, morda na 1,25 %. To ni majhna tehnična korekcija. Dvajset let je bil japonski dolgoročni dolg praktično brezplačen vir kapitala za cel svet, zdaj pa se ta vir zapira.
Kaj se dogaja z obrestnimi merami po svetu
Hkrati se ameriška desetletna donosnost približuje 4,8 %, dvoletna pa se giblje okoli 4,41 %. Tako ozek razpon med kratko- in dolgoročnimi donosnostmi trgu sporoča, da visoke obrestne mere niso začasne epizode enega četrtletja, ampak novo stanje, na katerega je treba računati dlje časa.
Temu se pridružuje še naftni šok: Brent se trguje okoli 95 dolarjev za sod, kar neposredno vpliva na stroške prevoza in posredno na splošno inflacijo. Vlagatelji so obudili staro idejo o "bond vigilantes" - trgih, ki od Japonske, Velike Britanije, Francije in Nemčije zahtevajo premijo za fiskalno tveganje, ker so vse štiri države napovedale ambiciozne programe javne porabe. Pričakovanja glede centralnih bank so se obrnila proti nadaljnjemu zategovanju, ne sproščanju, kar najprej prizadene sektorje z dolgo dobo vračila kapitala.
Kako to dejansko vpliva na trg na Phuketu
Neposrednega učinka skoraj ni. Tujci brez stalnega prebivališča na Tajskem nepremičnine kupujejo v gotovini, hipoteke za tuje nerezidente pa so praktično nedosegljive. Vpliv se prenaša prek oportunitetnih stroškov: ko netvegana dolarska obrestna mera znaša skoraj 4,8 %, kupci od nepremičnine na počitniškem trgu pričakujejo bodisi višji donos, bodisi popust pri ceni, preden se odločijo za nakup.
Za kupca, ki razmišlja izključno v dolarjih in nima namena na Phuketu tudi živeti, kondominij z neto donosom 5-6 % letno (po davkih in stroških upravljanja) ni več samoumevna izbira. Ostaja pa smiselna naložba za tistega, ki gleda na obdobje 7 do 10 let in stavi predvsem na rast vrednosti nepremičnine, ne na golo donosnost.
Drugi učinek je bolj posreden, a enako pomemben: prodajalec, čigar kapital je bil delno vezan v dolgoročnih obveznicah, danes gleda na papirno izgubo. Tak prodajalec se bo bodisi bolj pripravljen pogajal, da ne bi realiziral izgube na drugi strani portfelja, bodisi bo oglas umaknil in čakal. Oba scenarija se na sekundarnem trgu Phuketa dogajata vzporedno, kar pomeni, da je treba vsako nepremičnino presojati posamično, ne po povprečni ceni na kvadratni meter v določenem okrožju.
Zakaj močan dolar ne pomeni samodejno cenejšega bahta
Na trgu se pogosto ponavlja predpostavka, da razprodaja obveznic in močan dolar samodejno pomenita cenejši vstop za kupce s tujo valuto. Nedavna zgodovina kaže drugače: tajski baht se pogosto obnaša kot regionalna varna valuta, zaradi močnega tekočega računa, prilivov iz turizma in velikega deleža zlata v rezervah. Ta valutni popust torej morda nikoli ne bo nastopil, in načrtovanje vstopne cene na podlagi te predpostavke je slaba strategija.
Za slovenskega kupca to pomeni preprosto pravilo: proračun je treba načrtovati po trenutnem menjalnem tečaju, z varnostno rezervo, ne po napovedi, da bo baht v prihodnjih mesecih popustil.
Kaj to pomeni za gradbene stroške in nove projekte
Logistika, cement, steklo in prevoz materiala so vsi občutljivi na ceno nafte. Pri Brentu okoli 95 dolarjev za sod se stroškovni pritisk na nove projekte krepi, razvijalci pa ta pritisk praviloma prenesejo v ceno prihodnjih faz gradnje, ne v enote, ki so že prodane po fiksni ceni. To pomeni, da čakanje na padec cen na primarnem trgu, medtem ko stroški gradnje rastejo, ni vedno logična strategija.
Na sekundarnem trgu je slika drugačna: prostor za pogajanja je trenutno realen, predvsem pri prodajalcih, ki so občutili udarec na svojih obvezniških portfeljih. Popusti se najdejo pri posamezni nepremičnini, ne na ravni celotnega trga.
Moje stališče: kdaj se donosnost sploh splača preverjati
Ob desetletni ameriški donosnosti blizu 4,8 % se mi zdi smiselno nakup počitniške nepremičnine izključno zaradi najemnega donosa utemeljevati le tam, kjer je zasedenost podprta z vsaj dvema sezonama dejanske zgodovine rezervacij, ne s projekcijo razvijalca. Če je proračun pod 150.000 dolarjev in je nepremičnina namenjena predvsem nadaljnji prodaji v dveh do treh letih, večino zgoraj napisanega lahko mirno spregledate. Pri tem časovnem okviru sta lokacija in faza gradnje pomembnejši od gibanja donosnosti obveznic v Tokiu.
Eno opozorilo velja tudi tukaj: kdor ima kapital trenutno vezan v obvezniškem skladu, naj se dobro premisli, preden realizira papirno izgubo, da bi financiral vstop v nelikvidno nepremičnino. Pogosto je pametneje počakati, da zapadejo kratkoročni instrumenti, in šele nato sprostiti gotovino za nakup.
Tajski dolgoročni vizum in prag 3 milijone bahtov
Tajska je razjasnila pravila za dolgoročni vizum: tujec, ki kupi kondominij v vrednosti vsaj 3 milijone bahtov, ali ki plačuje najemnino vsaj 85.000 bahtov na mesec, je upravičen do enoletnega vizuma, poroča Bangkok Post. Ta konkreten prag zdaj neposredno vpliva na odločitve kupcev na Phuketu, ker daje jasno pravno mejo, ob kateri se da načrtovati nakup, ne glede na gibanje obrestnih mer v Tokiu ali Washingtonu.
Home In Phuket ob tem opaža, da trg na Phuketu v letu 2026 postaja bolj uravnotežen in usmerjen v dolgoročne vlagatelje, s naraščajočim povpraševanjem po blagovno označenih rezidencah in serviziranih vilah med kupci iz Rusije, Avstralije, Kitajske in drugod.
Kaj to pomeni za kupca s Phuketa v praksi
Phuket je trenutno trg, ki nagrajuje kupce z gotovino na računu in brez pritiska po hitrem nakupu. Konkurenca kupcev, odvisnih od hipotek, je po definiciji minimalna, prodajalci s prizadetimi obvezniškimi portfelji pa so opazno bolj pripravljeni na pogajanja. Kdor načrtuje ogled nepremičnin v prihodnji sezoni, naj si vzame več kot dva dni; razlika v ceni med primerljivima nepremičninama v Rawaiu in Bang Tao pogosto izhaja iz podrobnosti, ki jih opaziš šele na kraju samem.
Vir: The Japan Times