Predstavljajte si, da vam agent v Bang Tao ponuja stanovanje z zajamčeno donosnostjo 6 do 7 % letno. Pred nekaj leti je bila to fantastična ponudba. Danes, ko lahko v ameriške državne obveznice brez kreditnega tveganja in z takojšnjo likvidnostjo dobite 4,78 %, ta razlika ni več tako prepričljiva. In prav to je razlog, da se splača znova prešteti številke, preden podpišete rezervacijsko pogodbo.
Koliko znašajo donosnosti obveznic septembra 2026 in zakaj je to pomembno
Donosnost 10-letnih ameriških državnih obveznic se je 1. septembra 2026 gibala okoli 4,78 %. Japonska, ki je desetletja izposojala denar praktično zastonj, zdaj na svojih 10-letnih obveznicah plačuje 3 %. Evropske obveznice so dosegle 15-letne vrhove. To ni tehnična podrobnost za trgovce z obveznicami, temveč nova referenčna točka za vsako naložbeno odločitev, tudi za nakup stanovanja na Phuketu.
Vzrok je razmeroma preprost: energija spet draži. Sod nafte brent se giblje okoli 91 dolarjev, evropski plin pa je na večletnih vrhovih. Trgi ne pričakujejo več, da se bo inflacija sama umirila, zato vračunavajo septembrsko dvig obrestnih mer s strani Fed in ECB, morda z nadaljnjimi dvigi v prihodnjih mesecih.
Za slovenskega kupca, ki razmišlja o naložbi v evrih ali dolarjih, to pomeni eno preprosto stvar: alternativa brez tveganja je danes bistveno bolj privlačna kot pred dvema ali tremi leti.
Zakaj dražji denar na Phuketu ne deluje tako, kot bi pričakovali
Klasična logika pravi: obrestne mere gor, hipoteke dražje, povpraševanje po nepremičninah pade. Na Phuketu ta veriga skoraj ne deluje neposredno. Tuji kupci praviloma ne dobijo tajske hipoteke po standardnih pogojih; velika večina nakupov stanovanj (kondominijev) je plačana v celoti v gotovini ali prek obročnih načrtov razvijalca. Tu torej ni neposrednega hipotekarnega kanala, prek katerega bi dvig ameriške obrestne mere zavrl povpraševanje.
Učinek pride od drugod, in sicer prek primerjave donosnosti ter prek denarnice kupca samega.
Ko je bila netvegana dolarska obrestna mera 1,5 %, je obljubljena letna donosnost najema 6 do 7 % izgledala kot premija, ki je bila štirikrat višja od alternative. Pri 4,78 % se ta premija skrči na le nekaj odstotnih točk. In za te odstotne točke investitor prevzema tečajno tveganje bata, tveganje nizke zasedenosti v sezoni dežja, provizije upravljavske družbe, vzdrževanje, davke in nezmožnost, da bi nepremičnino v enem dnevu prodal. Matematika torej ni več tako očitna, kot je bila še pred nekaj leti.
Drugi kanal je razpoloženje kupcev samih. Investitor iz evrskega območja, ki mu je pravkar podražilo poslovno kreditno linijo doma, bo verjetno odložil nakup druge enote. Avstralija je pri tem zanimiv zgled: delnice podjetij, povezanih s stanovanjskim trgom, so bile med prvimi, ki so padle, ko je trg vračunal nov cikel dvigovanja obrestnih mer. Podobno je hongkonški borzni indeks Hang Seng oslabel ob šibkem debitu podjetja Shein.
Kaj še vedno govori v prid Tajski
Draga nafta in globalna inflacija ne prizadenejo vseh enako. Tajska ostaja država z relativno nizko inflacijo in nizko referenčno obrestno mero v primerjavi z ZDA in Evropo, bat pa se je zgodovinsko obnašal kot valuta, ki jo podpira presežek na tekočem računu, gnan s turizmom. Nepremičnina, denominirana v batih, se lahko ob morebitnem prihodnjem ciklu rahljanja denarne politike v dolarju in evru izkaže bolje, kot se zdi danes. Vendar to ostaja predvidevanje, ne dejstvo, in nanj ne bi gradili modela donosnosti.
Velja tudi nekaj preprostega: nepremičnina za oddajanje ni le naložba za donos, temveč tudi potrošno blago. Stanovanje, v katerem preživite dva meseca na leto, ni neposredno primerljivo z obveznico. Primerjati ga je treba s stroškom najema podobne nastanitve za enako obdobje.
Kaj to pomeni za gradbene stroške in nove projekte
Sod nafte pri 91 dolarjih dviguje stroške prevoza in gradbenega materiala. Za države, ki uvažajo skoraj vso svojo nafto, med njimi tudi Tajska, se to neposredno prelije v stroške gradnje. To je eden od razlogov, zaradi katerega na dokončanih projektih z dobro zasedenostjo v bližnji prihodnosti ni pričakovati resnejšega padca cen, medtem ko so popusti verjetnejši pri razvijalcih, ki potrebujejo denarni tok za dokončanje gradnje, zlasti v zgodnjih fazah.
To je tudi trenutek v ciklu, ko šibkejši razvijalci najprej zamujajo z obveznostmi. Zajamčena donosnost na papirju je vredna toliko, kolikor je trdna bilanca razvijalca, ki jo obljublja, nič več.
Naš pogled: kdaj se nakup splača in kdaj ne
Pri donosnosti ameriških 10-letnih obveznic okoli 4,78 % ne bi kupovali projekta v gradnji (off-plan) na Phuketu izključno na podlagi zajamčene donosnosti, obljubljene na papirju. Smiselnejša izbira je dokončana stavba z vsaj dvema sezonama zasedenosti, kjer je mogoče preveriti dejanska poročila upravljavske družbe, ne pa napovedno preglednico v Excelu.
Če nepremičnino kupujete za lastno uporabo, torej za bivanje tri do štiri mesece na leto, in je ne obravnavate kot nadomestek za obvezniški portfelj, se večina zgoraj napisanega vas ne tiče. Vaš izračun teče proti stroškom dolgoročnega najema primerljive nastanitve, ne proti obrestni meri Fed.
Ena praktična opomba za oglede: stavbe je bolje ogledovati in se pogovarjati z upravljavskimi družbami med sezono dežja, ko je dejanska zasedenost vidna, ne pa zgolj polepšan posnetek januarske visoke sezone. Poleg tega so takrat leti in primerjava sosesk praviloma cenejši, brez gneče.
Pogosta vprašanja
Kako dvig donosnosti ameriških obveznic vpliva na cene nepremičnin na Phuketu?
Ne prek hipotek, temveč prek konkurence za kapital. Pri 4,78 % donosnosti 10-letnih obveznic nekateri vlagatelji preprosto pustijo denar v obveznicah, kar upočasni povpraševanje po dražjih, špekulativno-donosnih nepremičninah. To ne sproži splošnega padca cen, a prostor za pogajanja postaja realnejši.
Ali naj kupci pričakujejo padec cen kondominijev v letu 2026?
Za dokončane projekte z dobro zasedenostjo malo verjetno. Popusti se hitreje pojavljajo pri razvijalcih, ki potrebujejo denar za dokončanje gradnje, zlasti v zgodnjih fazah. Nafta pri 91 dolarjih dviguje gradbene stroške, kar dodatno dela proti kakršnemu koli večjemu padcu cen na novih stavbah.
Zakaj je japonski dvig obrestnih mer pomemben za Azijo?
Japonska donosnost 3 % vleče denar nazaj domov. Desetletja je poceni jen financiral nakupe premoženja po vsej regiji, vključno z nepremičninami v jugovzhodni Aziji. Ko domača obveznica plača 3 %, tovrstna carry trade strategija izgubi večino svojega smisla.
Kakšna donosnost od najema na Phuketu je danes še smiselna?
Govorimo o neto donosnosti, po odbitku provizij upravljavske družbe, davkov in praznih dni, ne o oglaševanih bruto odstotkih. Preprosto merilo: neto donosnost bi morala v dolarskem smislu udobno presegati 4,78 %, sicer prevzemate tveganje brez ustrezne nagrade.
Ali podražitev nafte vpliva na število turistov na Tajskem?
Da, prek cen letalskih vozovnic. Gorivo predstavlja pomemben delež cene vozovnice iz Evrope in z Bližnjega vzhoda, zato je občutljivo na ceno nafte brent, tok turistov pa neposredno vpliva na zasedenost nepremičnin za oddajanje.
Vir: CNA (Channel News Asia)