Če ste kupili vilo na Phuketu prek tajske družbe z 51-odstotnim tajskim lastništvom, vas maja 2026 verjetno ni razveselilo pismo iz zemljiške pisarne. Uradnik na okencu je nenadoma začel spraševati, od kod tajskemu delničarju denar za vplačilo kapitala, kje je zaposlen in zakaj je svoj delež plačal v gotovini. Pred letom dni tega vprašanja praktično ni bilo.
Odgovor na vprašanje, kaj se je dejansko spremenilo, je preprost: zakon ostaja enak, spremenilo se je preverjanje. Tuja last zemljišč na Tajskem je še naprej prepovedana, tajsko večinsko podjetje pa formalno še naprej lahko kupuje zemljo. Novost je infrastruktura, ki zemljiškim pisarnam prvič omogoča, da dejansko preverijo, kaj se skriva za papirji.
Kaj natančno določajo tri nove okrožnice
Maja 2026 je Oddelek za zemljišča (Department of Lands) vsem provincialnim zemljiškim pisarnam poslal tri okrožnice z oznako 'najbolj nujno'. Skupaj vzpostavljajo enoten sistem preverjanja tuje udeležbe pri lastništvu zemljišč, ki ga do zdaj ni bilo. Okrožnice ne spreminjajo temeljne zakonodaje, temveč združujejo prejšnja navodila v obvezen postopek preverjanja in poročanja.
Zemljiške pisarne zdaj navzkrižno preverjajo podatke podjetja z bazo Department of Business Development (DBD), zahtevajo finančno dokumentacijo in lahko opravijo obisk na terenu, da preverijo, ali tajski direktor resnično živi na naslovu, ki ga je navedel.
Bistveno je tudi to, da se pravila ne nanašajo le na nove transakcije. Zajemajo tudi obstoječe lastniške strukture, torej podjetja, ki so zemljišče kupila pred petimi ali desetimi leti. Če imate vilo na Koh Samuiju, kupljeno leta 2016 prek tajske družbe, revizija velja tudi zanjo.
Pri kateri vsoti se sproži preverjanje izvora denarja
Prag je konkreten in vreden zapomnitve: preverjanje izvora sredstev se sproži pri gotovinskem plačilu 2 milijona THB ali več, ali pri premoženju, ocenjenem na več kot 5 milijonov THB. Nad to mejo pisarna preveri izvor sredstev, dohodek in zaposlitev vseh vpletenih v transakcijo.
Podjetja s tujo udeležbo pri kapitalu, lastništvu delnic ali nadzoru nad določenimi pragovi so označena kot 'visoko tvegana' in gredo skozi poglobljen pregled: register delničarjev, prijave pri DBD, finančno dokumentacijo, pogodbe in fizični ogled nepremičnine.
Oddelek za zemljišča izrecno poudarja, da je uvrstitev med visoko tvegane le orodje za presejanje, ne pa ugotovitev kršitve. Podjetje na seznamu torej ni avtomatično obravnavano kot krivo, čeprav ga to seveda ne odveže obveznosti predložitve dokumentacije.
Zakaj je ta shema stara skoraj 30 let
Shema, ki je zdaj pod mikroskopom, je starejša od večine svojih trenutnih uporabnikov. Nastala je v druhi polovici devetdesetih let, ko je azijska finančna kriza Tajsko prisilila, da odpre nepremičninski trg tujemu kapitalu, ne da bi kdajkoli spremenila sam Zemljiški zakonik (Land Code). Tujci so dobili lastništvo stanovanj in možnost najema, zemljišče pa je ostalo izven dosega.
Trg je odgovoril z rešitvijo: tajsko podjetje, kjer 51 % delnic pripada tajskim državljanom, dejanski nadzor pa ostaja pri tujem vlagatelju prek prednostnih delnic z uteženimi glasovalnimi pravicami, pogodb o zastavi deležev in pooblastil. Cele ulice vil na Koh Samuiju, v Hua Hinu in na zapadni obali Phuketa so strukturirane prav tako.
Ministrstvo za notranje zadeve je to vrzel prvič poskusilo zapreti že leta 2006, ko je uradnikom naročilo, naj natančno preverijo tajske delničarje z minimalnim dohodkom in podjetja, ustanovljena tik pred nakupom zemljišča. Najbolj povedan del te zgodbe je, da so navodila obstajala, orodja za njihovo preverjanje pa ne. Provincialna zemljiška pisarna je videla mapo papirjev, ne povezane baze podatkov. Prav to je tisto, kar spremenijo okrožnice iz leta 2026.
Kaj se zgodi z obstoječimi vilami v lasti podjetij
Preiskave, ki že potekajo, zajemajo tisoče podjetij na Phuketu, Koh Samuiju, Koh Phanganu in v Krabiju, kjer klasično 51-odstotno tajsko lastništvo skriva popolnoma tuje upravljanje in financiranje. Nekatera z nepremičninami povezana podjetja se ponovno preverjajo tudi zaradi možnega pranja denarja.
Prva stvar, ki preneha delovati, je 'paketno' podjetje, sestavljeno teden dni pred zaključkom kupoprodaje, s tremi tajskimi delničarji, katerih finančni podatki ne kažejo nobenega dohodka ali aktivnosti na računu. Drugo pogosto napačno prepričanje, ki razpade, je vera, da pismo tajskega zakonca ali zakonke, ki potrjuje osebno naravo sredstev, trajno zapre zadevo. Tako pismo reši eno konkretno registracijo, ne ščiti pa osnovne strukture pred nadaljnjim preverjanjem, če je zemljišče v lasti podjetja in ne osebno na njeno ime.
Tretja točka, o kateri se raje ne govori: Zemljiški zakonik dovoljuje oblastem, da odredijo prodajo nezakonito pridobljenega zemljišča v določenem obdobju, in če se lastnik ne odzove, prisilno prodajo izvedejo same. V praksi trg množičnih zasegov ni videl in jih tudi zdaj ne pričakujem. Politično bi bilo to preveč tvegano za državo, kjer tuji kupci predstavljajo pomemben del povpraševanja v turističnih provincah. Bolj realen izid je tišji in bolj neroden: nadaljnja prodaja se za mesece zaustavi, medtem ko visoko tvegana struktura prehaja skozi pregled, popust na ceno pa medtem narašča, ker kupec odstopi.
Kdaj podjetje kljub vsemu prestane pregled
Odpisati korporativno strukturo v celoti bi bilo preuranjeno. Podjetje z resnično dejavnostjo, pravimi tajskimi partnerji, dejansko vplačanim kapitalom in več leti čistih prijav pregled prestane. Ujma je v tem, da tako podjetje stane realen denar in zahteva pravo poslovanje za sabo, ne le prazne lupine.
Za nominalno lastništvo (nominee ownership) ostaja v veljavi kazenska odgovornost po Zakonu o tujem poslovanju (Foreign Business Act): denarna kazen od 100.000 do 1.000.000 THB in do tri leta zapora, in to velja tako za tujega kupca kot za tajskega državljana, ki privoli, da nastopi kot navidezni delničar. Po industrijskih poročilih o zaostritvi leta 2026 je po vsej državi že v postopku revizije več kot 46.000 podjetij s tujo udeležbo, ki so sumljiva zaradi nominalnih struktur.
Kaj priporočam: podjetje, dolgoročni zakup ali stanovanje
Če se trenutno odločate med tajskim podjetjem in registriranim dolgoročnim zakupom za hišo z zemljiščem, izberite zakup. Zakup za 30 let, registriran na zemljiški pisarni na hrbtni strani listine chanote, nosi šibkejše pravice, vendar ne razpade pod revizijo in vas ne spremeni v subjekt kazenske zadeve. To je moje stališče, in velja predvsem za tiste, ki šele zdaj vstopajo v nakup; če ste v obstoječi strukturi že leta in ima podjetje resnično dejavnost za sabo, je selitev v zakup lahko nepotrebna in draga poteza.
Stanovanje znotraj 49-odstotne tuje kvote ostaja edina oblika popolnega lastništva (freehold), ki je tujcem na voljo, in je hkrati najbolj dolgočasna, a tudi najvarnejša izbira na trgu. Za dokončano stanovanje z budžetom okoli 5 do 6 milijonov THB je zgodba še preprostejša: ni podjetja, ni nominalnega lastnika, ni praga za preverjanje izvora sredstev glede na ocenjeno vrednost. Preprosto ni česa strukturirati.
Kaj mora kupec urediti pred obiskom zemljiške pisarne letos
Prenos lastništva na zemljiški pisarni zahteva bodisi osebno navzočnost bodisi pooblastilo, sestavljeno strogo po tajski pravni obliki, in pisarne so pri vztrajanju na osebni navzočnosti opazno strožje kot še pred letom dni. Pri načrtovanju poti si rezervirajte dva do tri delovne dni za čakalno vrsto, vrednotenje in pripravo bančnega nakazila.
Če imate hišo ali zemljišče že v lasti prek tajske družbe, je en konkreten korak, ki se splača narediti še ta teden: naročite izpisek DBD za podjetje in preverite natanko to, kar vidi zemljiška pisarna. Stane malo in traja en dan, odločitev o morebitnem prestrukturiranju pa je bolje sprejeti dolgo pred tem, ko boste nepremičnino želeli prodati. Pri Nepremičninah na Tajskem to vrsto preverjanja pogosto svetujemo strankam še pred podpisom kupoprodajne pogodbe, ne šele ob težavah pri nadaljnji prodaji.
Vir: Restate.ru