Kaj sme tuji kupec v Tajski dejansko kupiti?
Kratki odgovor: tuji državljani ne morejo biti lastniki zemljišč na Tajskem - ne parcele, ne vile, ne hiše v vrstni gradnji. Edina oblika polnega lastništva (t. i. freehold) je na voljo za stanovanjske enote v kondominijih, in sicer z zakonsko omejitvijo, da tujci skupaj ne smejo imeti v lasti več kot 49 % celotne registrirane tlorisne površine posamezne stavbe. To ni administrativna muha - izhaja iz Zakona o kondominijih iz leta 1979 (Condominium Act B.E. 2522) in velja brez izjem.
Za Slovenke in Slovence, ki razmišljajo o nakupu nepremičnine na Phuketu ali drugod po Tajski, to pomeni: pred podpisom karkoli je treba razumeti, katera pravna oblika lastništva je sploh mogoča - in katera tveganja so resnična.
Zakaj paradoks? Milijarde tujih naložb, a zemljišče ostaja nedosegljivo
V letu 2025 je tujim neposrednih naložb na Tajsko po podatkih Banke Tajske priteklo več kot 15 milijard ameriških dolarjev. Večina gre v elektroniko, avtomobilsko industrijo in digitalno gospodarstvo. Tuja podjetja smejo graditi tovarne, najemati delavce, upravljati hotele - a direktorju tiste tovarne ni dovoljeno kupiti hiše sosednji parceli.
To ni naključje. Lastništvo zemljišč je na Tajskem politično občutljivo področje, ki ga varuje nacionalistična zakonodaja in parlamentarna oporba. Predlog zakona o 99-letnem najemu je bil leta 2024 umaknjen že v parlamentarnem odboru, ker je naletel na prevelik politični odpor.
Katere oblike nakupa so zakonite?
1. Freehold kondominium - edina varna pot do polnega lastništva
Tuji kupec sme pridobiti freehold (polno, trajno lastništvo) le na posamezni enoti v kondominiju, in sicer dokler v stavbi ni izčrpana 49-odstotna kvota. Ko je kvota zapolnjena, so tujci napoteni na 30-letni najem - ne na lastništvo.
Kako preveriti, ali kvota v izbranem projektu še ni izčrpana? Obrnite se na upravljavca stavbe ali neposredno na Oddelek za zemljišča (Land Department). Na priljubljenih lokacijah na Phuketu in Pattayi - ki skupaj predstavljata več kot 60 % vseh transakcij s kondominiji, v katerih so vpleteni tuji kupci - je kvota pogosto že zapolnjena.
2. Registriran 30-letni zakup (leasehold)
Zemljišče se tujcu ne more prodati, lahko pa se mu odda v zakup za največ 30 let, registriran pri Oddelku za zemljišča. Pogodbene klavzule o podaljšanju (30+30 ali 30+30+30) so v praksi pogoste, a niso pravno zagotovljene: sodišča jih morda ne bodo upoštevala kot zavezujoče za naslednje lastnike zemljišča. Povedano drugače - podaljšanje je odvisno od dobre volje novega lastnika, ne od pogodbe.
Leasehold vile na Phuketu znajo prinesti 6-8 % letnega donosa od najemnin, kar je privlačno - a vrednost take nepremičnine pri nadaljnji prodaji upada z vsakim pretečenim letom zakupa.
3. Tajska nominalna podjetja - pot s kriminalnimi tveganji
Nekateri posredniki predlagajo nakup prek tajskega podjetja z večinskim deležem Tajcev, ki dejansko delujejo v imenu tujca (t. i. nominee struktura). Ta pot je nezakonita in tvegana na dveh ravneh:
- Oddelek za zemljišča od leta 2023 intenzivno preverja lastniške strukture podjetij, ki so lastniki zemljišč.
- Tajske oblasti so po poročanju South China Morning Post pregonile že več kot 850 podjetij zaradi nedovoljenih nominee struktur; domnevna škoda presega 15 milijard tajskih bahtov.
- Sankcije po Zakonu o tujem poslovanju (Foreign Business Act) dosegajo 1 milijon bahtov (približno 28.000 USD), mogoča je tudi zaporna kazen.
Transakcija se lahko razglasi za nično. Kupec ostane brez nepremičnine in brez denarja.
Primerjava z bližnjimi trgi
| Država | Lastništvo apartmaja | Lastništvo hiše/villa | Kvota za tujce |
|---|---|---|---|
| Tajska | Freehold (kondominium) | Ni mogoče | 49 % stavbe |
| Vietnam | Freehold (apartma, od 2015) | 50-letni zakup | 30 % stavbe |
| Malezija (MM2H) | Freehold | Freehold (od 1 mio. ringgit, cca. 220.000 USD) | Ni kvote |
Tajska ostaja opazno bolj restriktivna od obeh sosedov, kar je pri načrtovanju naložbe treba upoštevati.
Davki in stroški prenosa lastništva
Pri nakupu nepremičnine na Tajskem so relevantni naslednji stroški:
- Davek na prenos: 2 % ocenjene vrednosti nepremičnine
- Kolkovinska taksa: 0,5 %
- Posebni poslovni davek: 3,3 % pri prodaji v roku 5 let od nakupa
Poleg tega morajo tujci, ki kupujejo kondominium v obliki freehold, dokazati, da je denar prišel iz tujine in bil v Tajski pretvorjen v tajski baht prek tajske banke. Banka izda obrazec za devizno transakcijo (Foreign Exchange Transaction Form - FETF), ki je obvezen dokument za registracijo lastništva.
Kaj se utegne spremeniti v letu 2026?
Vladna ekipa premierke Paetongtarn Shinawatra razpravlja o dvigu tuje kvote kondominija s 49 % na 75 % v posebnih ekonomskih conah. Uradnega zakonskega predloga do sredine leta 2026 ni bilo vloženega v parlament. Reforma ostaja negotova - podobno kot je bil negotov 99-letni zakup, ki je leta 2024 padel.
Za kupca, ki danes načrtuje naložbo, je pametneje graditi odločitev na veljavnih predpisih - ne na pričakovanjih liberalizacije.
Nasveti za varno nakupno pot
Freehold kondominium z razpoložljivo tujo kvoto je trenutno najvarnejša oblika lastništva za tujega kupca. Preden podpišete karkoli, si zagotovite pisno potrditev, da kvota v izbranem projektu ni izčrpana.
Leasehold vila je smiselna možnost le, če:
- je pogodba sestavljena s pomočjo neodvisnega pravnika (ne odvetnika, ki ga priporoči razvijalec),
- kupec v celoti razume in sprejme tveganje glede nepodaljšanja.
Hipotekarno financiranje pri tajskih bankah je za tujce teoretično mogoče, a v praksi redko. Tiste banke, ki posojajo tujcem, to pogosto počnejo prek singapurskih ali hongkonških podružnic, obrestne mere pa so 6-8 % letno v primerjavi s 4-5 % za tajske državljane.
Ekipa pri Nepremičnine na Tajskem pomaga slovenskim kupcem skozi cel postopek - od preveritve kvote do priporočila neodvisnega pravnika.
Vir: Bangkok Post