Slovenski vlagatelji, ki iščejo nepremičnino na Tajskem, po navadi razmišljajo o apartmaju z razgledom na morje v Phuketu ali o počitniški vili za oddajanje. Malokdo pomisli na skladišče ob avtocesti proti Pattayi. In prav to je lahko draga napaka, kajti tajski industrijski nepremičninski sektor trenutno prinaša donose, o katerih lastniki stanovanj lahko le sanjajo.
Po poročanju časnika Bangkok Post omejena ponudba skladiščnih površin na Tajskem lastnikom omogoča, da od naraščajočega povpraševanja logističnih podjetij iztržijo maksimum. Industrijske nepremičnine dosledno prekašajo stanovanjski sektor, tako po stabilnosti kot po donosnosti. To potrjuje tudi analiza družbe Cushman & Wakefield za drugo četrtletje 2026, ki spremlja tajski logistični in industrijski trg: povpraševanje po industrijskih zemljiščih od leta 2021 za več kot 10 % presega ponudbo, kar drži cene zemljišč in najemnine trdno navzgor.
Hitri odgovor: koliko lahko dejansko zaslužite
Donosi na skladiščne nepremičnine na Tajskem se gibljejo med 8 in 12 % letno, odvisno od lokacije in razreda objekta, kar je 2 do 3-krat več kot pri stanovanjskih apartmajih. Primanjkljaj ponudbe ocenjujejo na 15-20 % trenutnega povpraševanja, novi objekti pa preprosto ne nastajajo dovolj hitro, da bi ta primanjkljaj zaprli. Zasedenost v ključnih logističnih vozliščih presega 90 %, kar pomeni, da praznih hal skorajda ni.
Zakaj je ravno zdaj pravi trenutek
Glavni motor povpraševanja je Vzhodni gospodarski koridor (Eastern Economic Corridor, EEC), vladni razvojni program, ki pokriva tri province: Chonburi, Rayong in Chachoengsao. Infrastrukturne naložbe v EEC presegajo 1,5 bilijona THB, kar samo po sebi ustvarja povpraševanje po skladiščnih in proizvodnih površinah desetletja vnaprej.
Drugi steber je e-trgovina. Tajski trg spletne prodaje je zrasel na ocenjenih 850 milijard THB, in vsaka odstotna točka te rasti terja dodatno logistično kapaciteto. Shopee, Lazada in TikTok Shop trenutno vsi širijo svoje skladiščne mreže po državi, kar pomeni stabilno, na turizem popolnoma neodvisno povpraševanje.
Tretji razlog je preprosto fizika gradnje: dokončanje sodobnega skladišča razreda A po sistemu 'na ključ' traja 8-14 mesecev. Ker povpraševanje rase hitreje, kot lahko razvijalci dostavljajo nove kvadratne metre, se primanjkljaj iz meseca v mesec le še poglablja.
Koliko stane najem in kje so najboljše lokacije
| Razred / lokacija | Najemnina (THB/m²/mesec) |
|---|---|
| Skladišče razreda A, EEC | 175-200 |
| Skladišče razreda B, obrobje Bangkoka | 120-150 |
| Osnovna provincialna hala | 80-100 |
Najemnine za skladišča razreda A v EEC letno rastejo za 5-7 %, tipične pogodbe pa tečejo 3-5 let s fiksno indeksacijo, kar vlagatelju zagotavlja precej predvidljiv denarni tok, podobno kot pri komercialnih nepremičninah v Sloveniji, le da so donosi bistveno višji.
Tri province izstopajo kot glavne cone povpraševanja: Samut Prakan (blizu letališča Suvarnabhumi in pristanišča Laem Chabang), Chonburi (srce EEC in avtomobilske industrije) ter Pathum Thani (severno logistično vozlišče Bangkoka). Koridor ob avtocesti Motorway 7 med Bangkokom in Pattayo velja za nekakšen 'zlati trikotnik' tajske skladiščne logistike.
Koliko denarja potrebujete za vstop
Vstopni prag je bistveno višji kot pri stanovanjski nepremičnini. Kvalitetna skladiščna hala velikosti 2.000-5.000 m² stane med 30 in 80 milijonov THB (približno 800.000 do 2,2 milijona USD). To ni segment za vlagatelja, ki bi hotel 'poskusiti' z manjšim proračunom, kot je to mogoče pri apartmaju v Phuketu.
Dobra novica: obdavčitev je razmeroma prijazna. Davek na komercialne nepremičnine na Tajskem znaša 0,3 % ocenjene vrednosti, kar je opazno nižje kot v večini evropskih jurisdikcij, tudi v Sloveniji.
Po podatkih Bangkok Post je nacionalna zaloga t. i. ready-built skladišč (RBW) v drugem četrtletju 2026 ostala razmeroma nespremenjena pri približno 6,05 milijona m², zaloga ready-built tovarn (RBF) pa pri približno 3,42 milijona m². To stagniranje ponudbe ob rastočem povpraševanju je natanko tisto, kar drži donose visoko.
Kako lahko tujec sploh vstopi v ta trg
Tu je razlika glede na stanovanjski sektor ključna: tuji državljani na Tajskem ne morejo neposredno lastiti zemljišča, skladiščna nepremičnina pa zemljišče vključuje. V praksi se uporabljajo tri strukture:
- Ustanovitev tajske družbe z omejeno odgovornostjo (Thai limited company) s tujim deležem
- Dolgoročni zakup zemljišča (leasehold), tipično 30 let z možnostjo podaljšanja še za 30 let (t. i. 30+30)
- Vlaganje prek javno trgovanih skladov REIT
Za vlagatelja, ki šele spoznava trg in ne želi takoj v pravno zapletene strukture, so tajski industrijski REIT-i (na primer WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT in drugi) najbolj dostopna pot. Trgujejo se na borzi SET, vstopni prag je le nekaj tisoč THB, dividendni donos pa znaša 6-8 % letno. REIT po zakonu mora izplačati vsaj 90 % dohodka kot dividendo, kar vlagatelju daje razmeroma transparenten in reden denarni tok, brez skrbi za upravljanje nepremičnine.
Kakšna so tveganja
Pravna kompleksnost strukturiranja tujega lastništva je prvo tveganje, ki ga velja vzeti resno, in tu si je vredno vzeti lokalnega pravnega svetovalca. Nadalje gre za odvisnost od enega ali dveh ključnih najemnikov, izpostavljenost tečaju THB glede na euro, in možnost presežne ponudbe čez 3-5 let, ko bodo na trg prišli novi projekti. Ne gre spregledati niti tveganja poplav, poplave leta 2011 so uničile na stotine industrijskih objektov v okolici Ayutthaye, zato je lokacija in njena poplavna izpostavljenost del vsake resne analize.
Skladišče ali apartma: kaj se dejansko bolj obrestuje
Primerjava je precej v prid industrijskemu segmentu, če vlagatelja ne odbije višji vstopni prag. Najemne pogodbe pri skladiščih tečejo 3-5 let, ne pa iz meseca v mesec kot pri turistični oddaji. Donosi so višji in stabilnejši, ni izpostavljenosti turistični sezonskosti ali konkurenci platform, kot je Airbnb, in najemniki so podjetja, ne posamezniki, kar pomeni manj administracije in bolj predvidljivo plačilno disciplino. Slabost je višji vstopni ticket in potreba po strokovnem upravljanju premoženja, kar pa je za marsikoga, ki že ima izkušnje z nepremičninskimi naložbami v Sloveniji, obvladljiv izziv.
Je vredno prej osebno pogledati lokacijo
Vsekakor. Nakup komercialne nepremičnine na daljavo je precej tvegan korak. Vlagatelj bi moral osebno preveriti lokacijo, dostopno infrastrukturo, stanje objekta in okolico, preden veže kapital. Idealno je obisk kombinirati z ogledom industrijskih con v Chonburiju ali Samut Prakanu, obe sta od letališča Suvarnabhumi oddaljeni le 40 do 90 minut, kar omogoča učinkovit ogled več lokacij v enem dnevu.
Kaj to pomeni za slovenskega vlagatelja
Tajski skladiščni sektor ostaja eden izmed najbolj podcenjenih razredov naložb za mednarodne vlagatelje, tudi za tiste iz Slovenije, ki so sicer navajeni razmišljati predvsem o stanovanjskih nepremičninah v Phuketu. Kombinacija strukturnega primanjkljaja ponudbe, rasti e-trgovine in vztrajnih vladnih naložb v EEC ustvarja trdno osnovo za dolgoročni donos. Za tiste, ki v ta trg vstopajo prvič, je najbolj smiselna pot začeti s tajskimi industrijskimi REIT-i, spoznati trg od znotraj, in šele nato razmisliti o neposredni naložbi prek zakupnih struktur. Ekipa Nepremičnine na Tajskem lahko pri tem pomaga z lokalnim vpogledom in preverjenimi kontakti na terenu.
Vir: Bangkok Post