Če spremljate nepremičninske novice iz jugovzhodne Azije, ste morda že zasledili, da malezijski konglomerat Genting načrtuje zgraditi tehnološko mesto vredno 20 milijard dolarjev v posebni ekonomski coni Johor-Singapur. Za slovenske vlagatelje, ki razmišljajo o nakupu apartmaja na Phuketu ali investicijski nepremičnine v Bangkoku, je to signal, da se tekma za kapital v regiji vstopa v novo fazo, ne pa razlog za paniko.
Še pred tremi leti je bila Tajska nesporna kraljica tuje nepremičninske investicije v regiji. Zdaj Malezija na mizo polaga projekt v velikosti celega mesta. Vprašanje ni, ali se bo denar iz Phuketa preselil v Johor, temveč kako se na novo riše zemljevid investicijskih prioritet v jugovzhodni Aziji.
Kaj točno Genting gradi in zakaj je to pomembno
20 milijard dolarjev je uradno napovedan proračun za Gentingovo pametno mesto v Johorju, kar ga uvršča med največje zasebne razvojne projekte v jugovzhodni Aziji zadnjih let. Mesto bo zraslo znotraj posebne ekonomske cone Johor-Singapur (JS-SEZ), ki je bila vzpostavljena januarja 2025 z namenom privabljanja mednarodnega poslovanja in talentov.
Za razliko od tipičnih stanovanjskih megaprojektov, ki jih poznamo s Tajske, je jedro Gentingovega projekta raziskovalno središče za umetno inteligenco in agritech grozd. Po podatkih Gentingove lastne dokumentacije bo Johor Tech Smart City obsegal 2.300 hektarjev, od tega 500 hektarjev AgTech kampusa in 1.700 hektarjev Knowledge AI kampusa. Po poročanju The Edge Malaysia naj bi projekt ustvaril več kot 10.000 delovnih mest.
Genting Group je sicer malezijski konglomerat s tržno kapitalizacijo približno 8 milijard dolarjev, zgodovinsko poznan po igralništvu in hotelirstvu. Johorsko pametno mesto tako pomeni strateški zasuk podjetja proti tehnološki infrastrukturi.
Kaj ponuja cona JS-SEZ
JS-SEZ ponuja poenostavljene carinske postopke, davčne olajšave in vizumsko prost dostop za strokovnjake. Po navedbah malezijske vlade naj bi cona v prvem desetletju ustvarila 100.000 delovnih mest. Johor Bahru leži manj kot 30 km od centra Singapurja, kar mesto v praksi spremeni v predmestje mestne državice, cene nepremičnin pa so tam 3 do 5-krat nižje kot v Singapurju.
Tujci lahko v Maleziji nepremičnino kupijo v polni lasti (freehold), pri čemer minimalni prag znaša okoli 1 milijona ringgitov (približno 220.000 dolarjev). Za primerjavo: na Tajskem je popolna lastniška pravica za tujce omejena na apartmaje znotraj kvote tuje lastnine, ki znaša 49 % skupne kvadrature v posamezni stavbi.
Kako se cene in donosi primerjajo med Johorjem, Bangkokom in Phuketom
Po podatkih CBRE je povprečna cena na kvadratni meter v Johor Bahruju leta 2025 znašala okoli 1.500 do 2.200 dolarjev, v primerjavi s 3.000 do 5.500 dolarji za primerljive projekte v Bangkoku in 3.500 do 7.000 dolarji na kvadratni meter v premium segmentu na Phuketu.
| Trg | Cena/m² (2025) | Pričakovani najemni donos |
|---|---|---|
| Johor Bahru | 1.500-2.200 $ | 3-4 % letno |
| Bangkok | 3.000-5.500 $ | 4-6 % letno |
| Phuket (premium) | 3.500-7.000 $ | 5-8 % letno |
Trenutni podatki kažejo, da najemni donosi v Johor Bahruju znašajo 3 do 4 % letno, kar je precej pod 5 do 8 %, kolikor dosegajo nepremičnine na Phuketu, oziroma 4 do 6 % v Bangkoku. Večina vlagateljev v Johorju torej ne stavi na tekoči dohodek od najema, temveč na dolgoročno kapitalsko rast zaradi bližine Singapurja.
Ali bo Tajska izgubila kapital v korist Johorja?
Tajska je leta 2025 v nepremičnine privabila ocenjenih 4,8 milijarde dolarjev neposrednih tujih naložb. En sam Gentingov projekt je po obsegu primerljiv s približno štirimi leti tega investicijskega toka, kar pove nekaj o razsežnosti tekmovanja, ne pa nujno o neposredni izgubi za Tajsko.
Oba trga namreč nagovarjata precej različne kupce. Johor cilja na tehnološke strokovnjake in korporativne vlagatelje, ki iščejo pisarniške in poslovne prostore blizu Singapurja. Tajska pa še naprej privlači kupce, ki iščejo kakovost življenja, dohodek od turističnega oddajanja in mirno jesen življenja ob morju. Prekrivanje med tema dvema skupinama kupcev je minimalno.
Če se pritisk sploh materializira, bo najprej prizadel poslovni in pisarniški segment v Bangkoku, saj prestolnica tekmuje s Kuala Lumpurjem in Singapurjem za sedeže regionalnih korporacij. Počitniški trgi na Phuketu, Kohu Samuiju in v Pattayi so pred tem razmeroma zaščiteni zaradi svoje edinstvene turistične privlačnosti.
Kako se Tajska odziva na konkurenco
V letih 2025 in 2026 je Tajska pospešila razvoj Vzhodnega gospodarskega koridorja (EEC) na območju provinc Chonburi, Rayong in Chachoengsao. Vlada tehnološkim podjetjem ponuja davčne počitnice do 13 let. Prav tako poteka razprava o dvigu kvote tuje lastnine za apartmaje s 49 % na 75 %, kar bi lahko občutno povečalo priliv tujega kapitala.
Zanimivo je tudi, da razvijalec Sansiri kljub regionalni konkurenci ostaja izjemno optimističen glede Phuketa. Podjetje je napovedalo naložbo 40 milijard bahtov v nove projekte na Phuketu med letoma 2027 in 2030, vključno s sedmimi projekti v vrednosti 10 milijard bahtov, ki bodo lansirani v drugi polovici leta 2026. To je jasen znak, da povpraševanje po phuketskih nepremičninah ostaja trdno.
Je Johor smiselna alternativa nakupu na Phuketu?
Samo, če je vaša strategija dolgoročna stava, torej 10 let ali več, na kapitalsko rast v bližini Singapurja. Če pa je vaš cilj stabilen dohodek od najema in osebna uporaba nepremičnine v počitniškem okolju, Phuket ostaja bolj predvidljiva izbira z že preverjeno infrastrukturo, razvito turistično ponudbo in dolgoletno zgodovino tujih lastnikov.
Za slovenskega kupca, ki razmišlja o nakupu prvega apartmaja v tujini, je razlika precej praktična: na Phuketu lahko nepremičnino oddajate turistom skoraj takoj po nakupu in ustvarjate tekoč denarni tok, medtem ko je Johor bolj projekt za tiste, ki so pripravljeni čakati desetletje na porast vrednosti zemljišča.
Pogosta vprašanja
Ali bo Genting res zgradil mesto za 20 milijard dolarjev, ali gre za projekt na papirju?
Genting je javno delniško podjetje z realnim premoženjem in izkušnjami z velikimi razvojnimi projekti, med drugim z lastniškimi hoteli Resorts World v več državah. Vseeno velja opozoriti, da je 20 milijard dolarjev skupni proračun za celoten razvoj, ki se lahko razteza na 15 do 20 let. Prva faza bo verjetno v razponu 2 do 4 milijarde dolarjev. Zamude so realno tveganje, a zaradi javne kotacije podjetja in njegovega ugleda popolna opustitev projekta ni verjetna.
Ali bodo cene nepremičnin na Tajskem padle zaradi konkurence iz Johorja?
Ne. Gre za dva različna segmenta kupcev. Johor nagovarja tehnološke strokovnjake in korporativne vlagatelje, Tajska pa kupce, ki iščejo kakovost življenja, dohodek od turističnega najema in mesto za upokojitev. Prekrivanje med njima je minimalno, zato neposreden padec cen zaradi Johorja ni pričakovan.
Kakšne donose lahko pričakujem, če bi vlagal v Johor namesto v Phuket?
Trenutni podatki kažejo najemne donose v Johor Bahruju pri 3 do 4 % letno, v primerjavi s 5 do 8 % na Phuketu ali 4 do 6 % v Bangkoku. Večina vlagateljev v Johorju torej stavi na dolgoročno kapitalsko rast, ne na tekoč dohodek od najema.
Ali Gentingov projekt vpliva na mojo odločitev o nakupu vile ali apartmaja na Tajskem zdaj?
Ne neposredno. Johorski projekt je še v zelo zgodnji fazi in bo trajal leta, morda desetletja. Tajski nepremičninski trg leta 2026 oblikujejo predvsem domači dejavniki: tečaj bahta, število turističnih prihodov, obrestne mere Bank of Thailand in regulativne reforme. Gentingov projekt je pomemben kot kontekst za dolgoročno strateško razmišljanje, ne kot razlog za spremembo taktike danes.
Ali lahko vlagam hkrati na Tajskem in v Maleziji?
Da, in za izkušene vlagatelje je to lahko smiselna diverzifikacija. Tajska prinaša tekoč donos in vrednost življenjskega sloga, Malezija pa potencial kapitalske rasti zaradi bližine Singapurja. Pomembno je pretehtati različne pravne okvire: na Tajskem tujci naletijo na omejitve lastništva zemljišč, medtem ko so malezijska pravila bolj liberalna, a zahtevajo minimalni prag nakupa.
Vir: Nikkei Asia
Gentingov projekt v Johorju ni grožnja tajskim nepremičninskim vlagateljem, temveč pokazatelj nove faze regionalnega tekmovanja za kapital. Tajska zmaguje pri dohodku od turističnega najema, privlačnosti življenjskega sloga in zrelosti trga. Malezija stavi na tehnološko infrastrukturo in bližino Singapurja. Pameten vlagatelj preučuje oba trga, a odločitev sprejme na podlagi jasnega cilja: donos danes ali kapitalska rast čez desetletje.
Če razmišljate o nakupu nepremičnine na Tajskem, vam pri Nepremičnine na Tajskem lahko pomagamo najti pravo priložnost glede na vaše cilje in proračun.