Če ste kdaj razmišljali o nakupu apartmaja na Tajskem "na papirju", torej še preden je zgrajen, si zdaj vzemite trenutek za premislek. Trije največji tajski razvijalci, Sansiri, Raimon Land in SENA, so skoraj istočasno sporočili isto sporočilo trgu: rast je za zdaj na stranskem tiru, prioriteta je gotovina. Ko se to zgodi trem podjetjem, katerih portfelji skupaj obsegajo na desetine milijard bahtov, to ni naključje, temveč signal, ki ga velja vzeti resno, še posebej če razmišljate o nakupu nepremičnine v gradnji.
Kratek odgovor za nestrpne
Sansiri, Raimon Land in SENA so za drugo polovico leta 2026 javno napovedali preusmeritev iz agresivne rasti v upravljanje denarnega toka. Razlog so poostreni kreditni pogoji in znižane napovedi gospodarske rasti Tajske. Za tujega kupca to pomeni večje tveganje zamud pri gradnji projektov v zgodnji fazi, hkrati pa tudi realno priložnost za pogajanja o popustih, saj razvijalci potrebujejo hitro prodajo obstoječih zalog.
Zakaj so trije giganti hkrati stisnili zavoro
Sansiri je največji borzno kotirani razvijalec na Tajskem, njegova tržna kapitalizacija po podatkih borze Stock Exchange of Thailand (SET) presega 40 milijard bahtov. Kadar podjetje te velikosti upočasni tempo, to ni znak težav enega igralca, temveč simptom širšega sistemskega pritiska na celoten trg.
Raimon Land je specialist za luksuzne stanovanjske projekte v Bangkoku in na priljubljenih obmorskih destinacijah, torej ravno v segmentu, ki ga najpogosteje kupujejo tuji vlagatelji. Njihov premik k varčevanju gotovine se zato neposredno dotika prav vas, če razmišljate o premium apartmaju.
SENA Development deluje v srednjem cenovnem razredu, kar pokaže, da pritisk ni omejen zgolj na luksuzni segment, temveč se čuti po vseh cenovnih nivojih tajskega nepremičninskega trga.
Po podatkih tajske centralne banke (Bank of Thailand) je stopnja zavrnitve hipotekarnih vlog za tajske kupce v prvi polovici leta 2026 ostala zgodovinsko visoka, kar dodatno omejuje domače povpraševanje. Analitiki trga ocenjujejo, da bo število novih projektov, lansiranih na trg, letos med 15 in 25 % nižje kot v enakem obdobju lani.
Kaj se dogaja v ozadju: kredit, kvote in nadzor nad lastništvom
Tajski zakon že tako omejuje delež stanovanjskih enot v posamezni stavbi, ki jih smejo kupiti tujci, na največ 49 % prodajne površine. To pomeni, da razvijalci padca domačega povpraševanja ne morejo preprosto nadomestiti s tujimi kupci, kvota jim postavlja jasno strukturno mejo.
Vzporedno se je zaostril tudi nadzor nad t. i. "nominee" strukturami lastništva zemljišč, torej modeli, kjer tajski državljan formalno drži lastništvo v korist tujega kupca. Oblasti so razširile pregled teh shem na Phuket, Koh Samui, Krabi, Phangngo, Bangkok in Chiang Mai, poroča Bangkok Post. Posledica je, da veliko tujih kupcev vil zdaj odlaša z nakupom, dokler ne preverijo lastniške strukture in davčne zgodovine nepremičnine, ki jo kupujejo.
Zanimivo je, da se turistična območja, predvsem Phuket in Koh Samui, izkazujejo za nekoliko bolj odporna zaradi stalnega toka turistov in tujih kupcev počitniških nepremičnin, čeprav se je tudi tam tempo novih projektov opazno upočasnil.
Kaj to pomeni za vas kot kupca
Za nekoga, ki razmišlja o naložbi v tajsko nepremičnino, trenutne razmere prinašajo mešano sliko, ki jo velja razumeti trezno, ne panično.
- Tveganje zamud pri gradnji projektov, kupljenih "na papirju" (off-plan), je zdaj višje kot v zadnjih letih
- Razvijalci so bolj pripravljeni na popuste in ugodnosti, da bi pospešili prodajo obstoječih zalog
- Trg rabljenih nepremičnin in že dokončanih, vseljivih enot postaja varnejša alternativa gradnji v teku
- Pogajalska moč kupca se je opazno povečala, ker razvijalci potrebujejo likvidnost
Naj kupim stanovanje v gradnji ali počakam?
Odgovor ni črno-bel. Projekti uveljavljenih razvijalcev, kjer je že prodanih več kot 70 % enot in kjer je financiranje potrjeno, ostajajo razmeroma varna izbira. Projekti v zgodnji fazi, z nizkim odstotkom prodanih enot, pa nosijo bistveno višje tveganje, da bo gradnja zastala ali se datum predaje premaknil.
Če vas zanima nižje tveganje, je dokončana, že zgrajena enota v trenutnih razmerah jasno boljša izbira. Lahko si jo ogledate, preverite kakovost gradnje in jo takoj oddajate v najem, brez čakanja in brez odvisnosti od finančnega zdravja razvijalca.
Kje na Tajskem je izpostavljenost upočasnitvi najmanjša
Odporna ostajajo predvsem območja z močnim mednarodnim povpraševanjem: zahodna obala Phuketa (Bang Tao, Laguna, Kamala) ter osrednji Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn), kjer omejena ponudba zemljišč še naprej podpira cene navzgor kljub splošni upočasnitvi trga.
Kako preveriti finančno zdravje razvijalca
Borzno kotirani razvijalci morajo svoje računovodske izkaze javno razkrivati prek borze Stock Exchange of Thailand (SET). Preverite razmerje med dolgom in lastniškim kapitalom (Debt-to-Equity), obseg neprodanih zalog ter gibanje denarnega toka v zadnjih dveh četrtletjih. Te podatke lahko preveri tudi vaš pravni svetovalec ali agencija, preden podpišete rezervacijsko pogodbo.
Kaj storiti, če razvijalec zamrzne vaš projekt
Tajska nima obveznega zavarovanja, ki bi ščitilo kupčeva sredstva med gradnjo. Vračilo pologa je v celoti odvisno od določil posamezne pogodbe. Zato je ključno, da odvetnika vključite pred podpisom pogodbe, ne šele takrat, ko se pojavijo težave.
Kdaj se pričakuje okrevanje trga
Večina analitikov ne pričakuje resnejšega okrevanja pred drugim četrtletjem leta 2027. Veliko je odvisno od odločitev tajske centralne banke o obrestnih merah in od nadaljnjega gibanja turističnega prometa.
Priložnost, ne kolaps
Trenutno stanje tajskega nepremičninskega trga ni zlom, temveč korekcija. Za razumnega vlagatelja to pomeni okno priložnosti: razvijalci so pripravljeni na pogajanja, izbira je širša, konkurenca med kupci pa manjša. Zlato pravilo ostaja preprosto: dajte prednost dokončanim ali skoraj dokončanim projektom uveljavljenih razvijalcev s pregledno finančno komunikacijo, še posebej zdaj, ko strožji nadzor nad nominee lastništvom spreminja odločitve kupcev po vsem Phuketu in drugih ključnih trgih.
Vir: Bangkok Post
Pripravljeni na naložbo na Tajskem? Naša ekipa pri Nepremičnine na Tajskem vam pomaga najti nepremičnino, ki ustreza vašim ciljem in tveganju, ki ste ga pripravljeni sprejeti.