Če razmišljate o nakupu stanovanja na Tajskem, ste morda že naleteli na skrb vzbujajočo številko: vsaka deseta stanovanjska enota v državi je prazna. Za slovenskega kupca, ki gleda v smeri Phuketa ali Bangkoka, je ključno vprašanje jasno: ali gre za znak nepremičninskega balona, ali pa je to priložnost za tiste, ki znajo izbrati pravo lokacijo?
Kratek odgovor
Na Tajskem trenutno stoji praznih 1,64 milijona stanovanjskih enot, kar je največji presežek ponudbe v zgodovini države, njihova skupna vrednost pa znaša 3,45 bilijona bahtov (približno 96 milijard dolarjev). Težava je skoraj v celoti skoncentrirana v predmestjih Bangkoka in industrijskih provincah osrednje Tajske, medtem ko letoviški trgi, kot sta Phuket in Koh Samui, ostajajo precej bolj stabilni zaradi omejene zemlje in stalnega povpraševanja tujcev. Za vlagatelja to pomeni eno samo pravilo: izbirati je treba selektivno in stavo staviti na najemninski donos, ne na špekulativno rast cen.
Kako veliko je dejansko presežek
Številka 1,64 milijona praznih enot je postavljena ob skupno tajsko stanovanjsko zalogo približno 17 milijonov nepremičnin. Stopnja praznin tako presega 9 %, kar je nad pragom 5 do 7 %, ki ga večina mednarodnih analitikov šteje za kritičnega. To ni obrobna statistika, temveč signal, da je bil trg dolgo časa nagrajevan za gradnjo, ne za dejansko povpraševanje.
Največji del presežka nosita Bangkok in njegova predmestja. Ocene trga kažejo, da do 40 % praznih stanovanj stoji v projektih masovnega segmenta, torej garsonjerah in enosobnih stanovanjih pod 3 milijoni bahtov, na območjih brez razvite infrastrukture.
Zakaj je do tega sploh prišlo
Tajski razvijalci nepremičnin že desetletja gradijo po modelu prodaje 'na papirju', kjer se stanovanja prodajajo, še preden se sploh začne gradnja. Špekulativni kupci vplačajo pologe v višini 10 do 20 % vrednosti in upajo, da bodo enoto prodali naprej, še preden je zgradba dokončana. Ko se trg upočasni, ti isti apartmaji ostanejo neprodani in brez najemnikov.
Dodaten dejavnik je davčna praznina: Tajska nima učinkovitega davka na prazne nepremičnine. Davek na zemljišča in zgradbe, uveden leta 2020, znaša le 0,02 do 0,3 % ocenjene vrednosti, kar lastnikov praznih enot ne prisili niti k prodaji niti k oddaji v najem.
Za razliko od pričakovanj pa razporeditev tuje kvote lastništva ni enakomerna. V vrhunskih projektih na Phuketu in v centru Bangkoka je kvota 49-odstotnega tujega lastništva popolnoma razprodana, medtem ko predmestni kompleksi beležijo le 5 do 15-odstotni delež tujih kupcev.
Oblasti razpravljajo o omejitvah novih gradbenih dovoljenj na območjih s presežkom ponudbe in o progresivnem davku za lastnike več nepremičnin, vendar konkreten zakon še ni bil sprejet.
Ozadje: od razcveta do zaloge neprodanih stanovanj
Tajski nepremičninski trg desetletja deluje po modelu, kjer razvijalci gradijo, špekulanti kupujejo in preprodajajo, končni uporabniki pa pridejo na vrsto zadnji. V letih razcveta je ta model bogatil vse udeležence. Toda od leta 2022 se je rast cen v masovnem segmentu upočasnila, kupna moč tajskega srednjega razreda je oslabela, hipotekarne obrestne mere pa so se dvignile. Rezultat so skladišča neprodanih enot, ki jih nihče noče niti kupiti niti najeti.
Resnost težave pa je vse prej kot enotna. Po poročilu podjetja Better-than-Freehold je največji tajski upravljavec problematičnih nepremičnin, družba BAM, potrdila, da trg še ni dosegel dna. Navaja približno 700.000 neprodanih enot, ki jih preganja manj kot 100.000 gospodinjstev z dejansko kupno močjo, torej skoraj sedemkratni presežek ponudbe. Prav v tem neskladju se skriva priložnost za popuste, a le za kupce, ki uporabljajo v celoti skladne lastniške strukture, saj je Tajska pravila o nominalnih ('nominee') ureditvah v zadnjem času precej zaostrila.
Zakaj je Phuket druga zgodba
Letoviške nepremičnine na Phuketu, Koh Samuiju in v Pattayi delujejo po povsem drugačnih pravilih. Povpraševanje tu poganjajo tuji kupci in turistični obiski, ki so leta 2025 presegli 36 milijonov ljudi. Zemljišča na otokih so fizično omejena, nova gradnja pa je omejena tudi zaradi strogih okoljevarstvenih predpisov.
Tuji kupci ostajajo prevladujoča sila v segmentu luksuznih vil po Phuketu, pri čemer sta Koh Samui in Koh Phangan še posebej priljubljena med tujimi vlagatelji. Vile vse pogosteje prekašajo stanovanja pri premožnejših mednarodnih kupcih, ki dajejo prednost kakovosti življenja, ugledu razvijalca in potencialu najemninskega donosa. Knight Frank Thailand pričakuje, da bo luksuzni segment Phuketa ostal odporen skozi vse leto 2026.
Kaj to pomeni za donose od najema
Povprečni bruto donos od najema na masovnih predmestnih stanovanjih v Bangkoku je padel na 3 do 4 % letno, medtem ko vile in stanovanja na Phuketu prek kratkoročnega oddajanja dosledno prinašajo 6 do 8 %. Ta razlika je za slovenskega vlagatelja, ki primerja donosnost z evropskimi nepremičninami, verjetno najbolj oprijemljiv podatek v celotni zgodbi.
Pogosta vprašanja
Ali 1,64 milijona praznih stanovanj pomeni, da bodo cene po vsej Tajski padle?
Ne po celotnem trgu, znotraj posameznih segmentov pa da. Masovna stanovanja v predmestjih Bangkoka, v Nonthaburiju in Samut Prakanu že kažejo zastoj cen in popuste v višini 10 do 15 % glede na izklicno ceno. Premijski segment in letoviške nepremičnine ohranjajo stabilnost cen.
Katere četrti v Bangkoku nosijo največje tveganje?
Najhujši presežek ponudbe je na obrobju mesta: Bang Na, Rangsit, Bang Yai in Lat Krabang, torej območja masovne gradnje daleč od osrednjih postaj BTS/MRT. Osrednje četrti, kot so Silom, Sathorn in Sukhumvit (od Nane do Phrom Phonga), poslujejo bistveno bolje.
Se nakup nepremičnine na Tajskem leta 2026 sploh še splača?
Da, a s kirurško natančnostjo pri izbiri. Letoviške nepremičnine z dokazanim najemninskim prihodkom, stanovanja v centru Bangkoka blizu prometnih vozlišč in vile z razgledom na morje na Phuketu ostajajo privlačne kategorije. Masovni segment, kupljen zgolj za špekulativno preprodajo, ne.
Kako presežek praznih stanovanj vpliva na najemnine?
Neposredno in negativno. Presežna ponudba znižuje najemnine. Na nasičenih območjih so lastniki prisiljeni znižati zahtevano najemnino za 15 do 25 % glede na prvotna pričakovanja, samo da najdejo najemnika.
Ali bo Tajska uvedla davek na prazne nepremičnine?
Razprave potekajo, vendar konkreten zakon za leto 2026 še ni bil sprejet. Trenutni davek na zemljišča in zgradbe je premajhen, da bi lastnike prisilil k prodaji ali oddaji praznih enot.
Po čem se letoviški trg na Phuketu razlikuje od bangkoškega?
Trije ključni dejavniki: omejena zemlja, tuje povpraševanje (ki v premijskem segmentu predstavlja do 70 % kupcev) in visoki najemninski donosi prek kratkoročnega oddajanja. Phuket je zunaj območja presežne ponudbe, Knight Frank Thailand pa pričakuje zaostrovanje konkurence pri projektih stanovanj 'na papirju', ki so bili lansirani v zadnjih 3 do 4 letih.
Kakšen je minimalni proračun za razmeroma varno naložbo?
V letoviškem segmentu Phuketa se vstopne cene za upravljano stanovanje začnejo pri približno 5 do 7 milijonih bahtov (približno 140.000 do 200.000 dolarjev). V centru Bangkoka se proračun za garsonjero ali enosobno stanovanje blizu postaj BTS začne pri 4 do 6 milijonih bahtov.
Ali lahko tujci na Tajskem kupujejo nepremičnine neposredno?
Tujci lahko kupijo stanovanja v polni (freehold) lasti znotraj 49-odstotne tuje kvote na projekt. Vile in hiše se običajno pridobivajo prek 30-letnih zakupnih (leasehold) struktur z možnostjo podaljšanja, ali prek tajske družbe. Pred podpisom kakršne koli pogodbe je nujno preveriti skladnost s pravili o izvoru sredstev in nominalnih lastnikih.
Glavno priporočilo
Izogibajte se masovnemu segmentu stanovanj v predmestjih Bangkoka. Osredotočite se na nepremičnine z dokazanimi najemninskimi donosi nad 6 % v letoviških območjih ali v premijskih projektih v centru Bangkoka. Pred podpisom pogodbe vedno preverite zasedenost tuje kvote in dejanske podatke o najemninski uspešnosti. Naša ekipa pri Nepremičnine na Tajskem lahko pri tem preverjanju pomaga, še preden se odločite za rezervacijo.
Vir: Bangkok Post