Predstavljajte si, da bi lahko sodelovali pri lastništvu petzvezdničnih hotelov Marriott, Hilton in Melia v Bangkoku in tajskih letoviščih, ne da bi kdaj podpisali pogodbo za apartma ali odprli tajsko podjetje. Prav to obljublja nov instrument, ki prihaja na tajsko borzo: REIT (sklad za naložbe v nepremičnine) podjetja AWC (Asset World Corp), vreden do 50 milijard bat (približno 1,4 milijarde USD). Če bo kotacija na borzi SET (Stock Exchange of Thailand) potekala po načrtih leta 2026, bo šlo za eno največjih nepremičninskih ponudb v jugovzhodni Aziji v zadnjih treh letih, pod imenom Asset World Corp REIT (AWR).
Za Slovence, ki razmišljajo o nakupu nepremičnine na Tajskem, pogosto najprej pomislimo na apartma v Phuketu ali vilo ob morju. REIT ponuja povsem drugačno pot: brez registracije podjetja, brez iskanja najemnikov in brez ukvarjanja s tajsko zakonodajo o lastništvu zemljišč. Preprosto kupite enote na borzi SET in prejemate dividende, ki jih pokrivajo prihodki od hotelskih in poslovnih nepremičnin.
Preden odprete borzni račun, velja razumeti, kaj bo AWC dejansko vložil v ta sklad in kakšna tveganja nosi tuji imetnik enot.
Kaj točno se dogaja: kratek odgovor
AWC pripravlja REIT v vrednosti do 50 milijard bat (okoli 1,4 milijarde USD), z načrtovano kotacijo na borzi SET leta 2026, pod imenom Asset World Corp REIT (AWR). Sklad bo vseboval premijske hotele in poslovne nepremičnine v Bangkoku ter turističnih destinacijah, pod znamkami Marriott, Hilton in Melia. Za vlagatelja to pomeni dostop do institucionalnega nepremičninskega portfelja brez nakupa fizične nepremičnine.
Kaj natanko bo vsebovala AWR
AWR bo na začetku sestavljen iz približno petih premijskih nepremičnin v lasti (freehold), izbranih iz širšega portfelja AWC, ki šteje okoli 61 sredstev. Pričakuje se, da bo podjetje letno vanj vključilo še 1-2 dodatni nepremičnini. Ciljna velikost sklada predstavlja približno 25 % vseh sredstev AWC glede na stanje v drugem četrtletju 2026.
AWC (Asset World Corp) je pod nadzorom družine Sirivadhanabhakdi, ene najbogatejših tajskih družin, njen širši portfelj pa obsega več kot 30 hotelov in nakupovalnih centrov po vsej državi. Zanimivo je, kako podjetje ločuje vloge: AWC sam deluje kot 'razvojni motor' za projekte z visoko rastjo, medtem ko naj bi AWR hranil stabilizirana sredstva, ki generirajo redne prihodke za dosledna izplačila dividend.
Kako se AWR umešča med obstoječe tajske REIT-e
Na borzi SET že kotira nekaj deset REIT-ov, njihova skupna tržna kapitalizacija pa je do konca leta 2025 presegla 300 milijard bat. Trenutno največji obstoječi hotelski REIT na Tajskem je SHREIT (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT), a novi sklad AWC bi ga po velikosti lahko prehitel.
Zakon o skladih za transakcije na kapitalskem trgu (Trust for Transactions in Capital Market Act) zahteva, da REIT-i izplačajo vsaj 90 % neto dohodka kot dividende. To je ključna razlika v primerjavi z navadnim delniškim skladom in razlog, zakaj so REIT-i priljubljeni med vlagatelji, ki iščejo reden denarni tok.
Zakaj je trenutek zanimiv: obrestne mere in donosi
Tajska centralna banka (Bank of Thailand) je decembra 2025 znižala ključno obrestno mero na 2,0 %, kar dela instrumente z dividendnim donosom relativno privlačnejše od bančnih depozitov. Povprečni dividendni donosi tajskih REIT-ov so v obdobju 2024-2025 znašali 5-7 % letno v batih, kažejo podatki SET Market Data.
To velja upoštevati skupaj z valutnim tveganjem: enote REIT-ov so nominirane v tajskih batih, tečaj pa je v letu 2025 nihal med 33-36 THB/USD. Za slovenskega vlagatelja to pomeni dodatno spremenljivko poleg same donosnosti sklada, saj se dividenda v evrih lahko razlikuje glede na gibanje bata.
Kako lahko Slovenec dejansko kupi enote
Vstopni prag je presenetljivo nizek: enote tajskih REIT-ov je mogoče kupiti že od nekaj tisoč bat (manj kot 100 USD), kar je nesorazmerno nižje od stroška fizične nepremičnine. Tuji vlagatelji lahko kupujejo enote prek tajskih borznih računov, brez omejitve deleža v lasti tujcev, kar je bistvena razlika v primerjavi z nakupom zemljišča na Tajskem.
Dividende so za nerezidenčne imetnike obdavčene z 10-odstotnim davčnim odtegljajem. Sporazumi o izogibanju dvojnega obdavčenja med Tajsko in številnimi državami sicer obstajajo, a njihova praktična uporaba zahteva posvet z davčnim svetovalcem v obeh državah, tudi v Sloveniji.
REIT ali apartma v Phuketu: kaj izbrati
Fizična nepremičnina je smiselna za kupce, ki želijo osebno uporabo in najemnino, ter jim ne predstavlja težav vstopni prag med 3 in 5 milijoni bat. REIT je primernejši za vlagatelje, ki želijo izpostavljenost tajskemu trgu z manjšim kapitalom in brez skrbi za upravljanje.
Kot ponazoritev, kako močno je povpraševanje tujcev po nepremičninah na Phuketu, naj omenimo, da samo znamka The Title podjetja AssetWise predstavlja 47,4 milijarde bat vreden portfelj na otoku, kupci pa pogosto plačajo do 75 % zneska pred prenosom lastništva. Pri Nepremičnine na Tajskem opažamo, da se vse več strank odloča za kombinacijo obeh pristopov: del sredstev v konkretno nepremičnino za lastno uporabo, del pa v likvidne instrumente, kot je REIT.
Kotacija 50-milijardnega REIT-a AWC nakazuje, da tajski kapitalski trg dozoreva. Za vlagatelje, ki so doslej razmišljali izključno o nakupu kvadratnih metrov, se odpira zakonit in likviden instrument z dividendnim donosom nad obrestmi bančnih depozitov. Pomembno je le, da REIT-a ne enačimo z zajamčenim donosom: ostaja tržno sredstvo, ki nosi vsa običajna tveganja takšne naložbe.
Vir: Nation Thailand