Predstavljajte si, da vas nepremičninski agent na Phuketu prepriča, da je 8-odstotni donos 'skoraj zagotovljen'. Nato pa pogledate bilanco razvijalca in ugotovite, da ima podjetje za 38,18 milijarde bahtov podpisanih, a še ne predanih pogodb, kar je skoraj 1,17 milijarde dolarjev prihodnjega prihodka, ki še ni bil niti prejet, kaj šele obdavčen ali izplačan lastnikom. To ni hipotetičen primer, temveč dejansko stanje pri AssetWise, enem od redkih na borzi SET uvrščenih tajskih razvijalcev, ki v trenutnem ciklu tajskega trga stanovanj beleži rast namesto krčenja.
Za slovenskega kupca, ki razmišlja o nakupu apartmaja z blagovno znamko na Phuketu, so ti podatki uporabni predvsem kot pokazatelj, kam dejansko teče tuji kapital, in kot opozorilo, kje se obljube o donosu v praksi skrčijo.
Koliko znaša zaostanek AssetWise in kaj to pomeni?
Zaostanek (angleško backlog) je skupna vrednost podpisanih prodajnih pogodb za enote, ki še niso bile predane kupcem. Po tajskih računovodskih standardih se prihodek knjiži šele ob prenosu lastništva na Zemljiškem uradu, ne ob podpisu pogodbe. Zato je zaostanek v višini 38,18 milijarde bahtov (stanje marec 2026) pri polletnem prihodku 5,69 milijarde bahtov, kar je 57-odstotna rast na letni ravni, znak, da je podjetje prodalo bistveno več, kot je uspelo zgraditi in predati.
Ta vrzel, ki znaša skoraj trikratnik letnega prihodka podjetja, se v ciklu, kjer tajska centralna banka ohranja strog kreditni pritisk na domače kupce, praviloma zapira s tujim kapitalom. In prav to se kaže na Phuketu.
Zakaj je Phuket ključen del zgodbe
V kombiniranem portfelju ASW in Rhom Bho Property pod znamko The Title, vrednem 47,4 milijarde bahtov, Phuket predstavlja 57 % naročil, kar razvijalcu daje vpogled v prihodke vse do leta 2028. Glavna gonila druge polovice leta so predaje enot v Bangkoku in na Phuketu, oba trga pa podjetje navaja kot stebra svojega poslovanja.
Otok je prenehal biti trg poceni studiov za kratkoročni turistični oddajanje. Kupec z budžetom 8-15 milijonov bahtov danes ne kupuje kvadratnih metrov, temveč operativno strukturo: kdo upravlja oddajanje, kakšna je zasedenost v nizki sezoni, kdo plača menjavo opreme in kako se prihodek deli med lastnikom in upravljavcem.
Znamka je v tem kontekstu način prenosa upravljavskega tveganja na profesionalnega operaterja. To pojasnjuje cenovno premijo, pa tudi, zakaj imajo razvijalci, ki so na otok prišli z že delujočim operativnim modelom in ne le s stolpnico ob plaži, večji zaostanek naročil.
Obstaja pa še manj prijeten razlog. Kupec iz Rusije, Kazahstana ali Kitajske pogosto ne more osebno nadzorovati gradnje in poslovanja. Projekt z blagovno znamko in na borzi uvrščenim razvijalcem je zato v praksi nakup razkritega finančnega poročanja, ne le paketa notranje opreme.
Kaj mora slovenski kupec vedeti o lastništvu in plačilih
Tujec lahko na Tajskem pridobi lastniško (freehold) lastništvo le znotraj 49 % prodajne površine katere koli stanovanjske stavbe, vključno s projekti z blagovno znamko. Preostalih 51 % je tujcem na voljo le prek zakupa (leasehold), običajno za 30 let z možnostjo podaljšanja. Pred vplačilom pologa je nujno preveriti, koliko tujske kvote je v konkretnem projektu še na voljo, saj se pri priljubljenih projektih hitro izčrpa.
Plačilo tujega kupca mora priti iz tujine v tuji valuti in biti pretvorjeno v bahte znotraj tajske banke. Banka nato izda obrazec FET (Foreign Exchange Transaction), brez katerega Zemljiški urad ne registrira lastniškega (freehold) lastništva. Za slovenskega kupca to pomeni, da nakazilo neposredno iz slovenske banke v tuji valuti in dokumentacija o izvoru sredstev nista formalnost, temveč pogoj za veljavno registracijo lastništva.
Kakšna je realna cenovna premija in donos pri projektih z blagovno znamko?
Tržne ocene kažejo, da so nepremičnine z blagovno znamko (branded residences) v povprečju 20-35 % dražje od primerljive neoznamčene ponudbe na isti lokaciji. Prodaja vil na Phuketu je leta 2025 zrasla za 12,9 %, povpraševanje pa se koncentrira pri projektih, ki ponujajo upravljanje, storitve in dobro lokacijo, predvsem na zahodni obali (Bang Tao, Layan, Kamala).
Toda cenovna premija se pri nadaljnji prodaji slabo obnese. Prvi kupec plača 20-35 % več za upravljavsko podjetje in razkošno recepcijo; drugi kupec, pet let pozneje, gleda ceno na kvadratni meter v okolici in dejanski neto donos iz preteklega leta. Če se izkaže, da je realni neto donos 4-6 % namesto obljubljenih 7-8 % iz brošure, premija izgine. Razlika se skoraj vedno pojavi na istem mestu: oglaševani odstotki se računajo na bruto prihodek pri visoki zasedenosti, lastnik pa je plačan šele po odbitku provizije operaterja, stroškov obratovanja, sklada za vzdrževanje, davka in praznega obdobja med majem in oktobrom, ko je na Phuketu deževna sezona.
Kje se ta logika podre in kaj (še) ne deluje
Zaostanek naročil ni garancija za dokončanje gradnje. Tajska nima mehanizma, znanega nekaterim tujim kupcem, ki bi denar zaklenil na skrbniškem računu do zaključka gradnje; plačila po pogodbi gredo neposredno k razvijalcu in financirajo tekočo gradnjo. Edina resnična zaščita je finančna stabilnost razvijalca, njegov dosedanji dokazan uspeh pri dokončanih projektih in struktura prodajne pogodbe. Prav zato ima javno finančno razkritje, kakršno omogoča borzna uvrstitev, praktično in ne le imidžno vrednost.
Drugi problem: zahodna obala se gosto pozidava. Bang Tao, Layan in Kamala vsak absorbirajo velike količine novih enot, konkurenca za isti nabor gostov pa se bo do trenutka, ko bo današnji zaostanek postal dokončana stavba, le še povečala.
Tretjič, del podpisanih pogodb dejansko odpade. Nekateri kupci ne uspejo pridobiti odobritve za prenos sredstev ali ne izvedejo končnega plačila, zato zaostanek naročil ni enako prihodnjemu dobičku.
Naš pogled: za koga se branded Phuket sploh splača
Če je vaš budžet pod 5-6 milijonov bahtov, branded Phuket verjetno ni zame ali za vas. Pri tej ceni premija za blagovno znamko požre donos, in tekmovali bi s stotinami podobnih studiov. V tem segmentu je smiselneje pogledati stanovanja v Bangkoku blizu postaj BTS in MRT, kjer najemniki živijo skozi vse leto in ne le štiri mesece sezone.
V razponu nad 8 milijonov bahtov se logika obrne. Tu bi izbral projekt po treh preverljivih merilih: razvijalec je uvrščen na borzo in javno razkriva svoj zaostanek naročil, operater na otoku že upravlja nepremičnine z dejanskimi podatki o zasedenosti, in pogodba o oddajanju ne obljublja garantiranih donosov nad 6 % (take obljube so praviloma nadomeščene z napihnjeno vstopno ceno).
En korak, ki ga marsikdo izpusti: obiščite projekt v nizki sezoni, ne februarja. Julij ali september pokažeta realno zasedenost plaže in cest veliko bolj pošteno kot vrh turistične sezone.
Če razmišljate o konkretnem projektu na Phuketu, si pri Nepremičnine na Tajskem lahko pomagate s preverjanjem prav teh treh meril, preden podpišete pogodbo o rezervaciji.
Vir: Dzen (hatamatata)