Kupec, ki razmišlja o apartmaju v Rawaiu ali vili v Bang Tao, se verjetno ne sprašuje, kaj je počel Nasdaq prejšnji teden. Sprašuje se, ali bo hipoteka doma še ugodna čez leto dni in koliko bahtov bo dobil za svoje evre, ko bo prišel čas za nakazilo. To sta vprašanja o ceni denarja, ne o borznih indeksih, in prav zato je konec avgusta 2026 pravi trenutek, da pogledamo, kaj se dogaja z donosnicami obveznic.
Kaj se dogaja na trgih konec avgusta 2026?
Po stanju na 31. avgust 2026 prevladujeta na globalnih trgih dve temi: rastoče donosnice državnih obveznic in vrnitev nihajnosti na delniških borzah, ne pa zlom. Dow, S&P 500 in Nasdaq, pa tudi FTSE 100, DAX, CAC 40, Nikkei, Hang Seng, Shanghai Composite in indijski BSE Sensex so v zadnjih sejah kazali mešane, včasih celo pozitivne premike. Trgovanje se še naprej koncentrira okoli imen, povezanih z umetno inteligenco, kjer eno samo Nvidijino poročilo o poslovanju določi razpoloženje celotnega tehnološkega sektorja. Poleg Nvidie so v ospredju tudi Cadence, Deere, WiseTech in Worley, torej mešanica polprevodnikov, industrije in inženiringa.
Cene nafte so se premikale zaradi novic v zvezi z Ormuško ožino, kar dodaja nihajnost stroškom goriva in logistike. A za nepremičnine na Phuketu ni odločilna borzna slika, temveč donosnice in tečaj bahta, ker ta dva parametra določata vstopne stroške in realni donos od najema, preračunan v vaši domači valuti.
Zakaj so donosnice pomembnejše od borznih indeksov?
Nekaj odstotnih točk manj na Nasdaqu v enem tednu se v povpraševanju v Chalongu skoraj ne pozna. Vztrajno visoki stroški izposojanja pa udarijo skozi dva kanala hkrati.
Prvi je preprost: kupec, ki bi nakup financiral s premoženjem doma, posel odloži. Drugi je manj očiten, a enako pomemben, saj enačbo z draginjo denarja rešujejo tudi razvijalci. Draga projektna financiranja pomenijo previdnejše zagone novih stolpnic, daljše gradbene roke in manj pripravljenosti za popuste v zgodnjih fazah prodaje.
Rezultat obdobja visokih obrestnih mer torej praviloma ni padec cen, temveč razpiranje škarij: ponudba dokončanih enot se oži, povpraševanje pa se pomika naprej v času. Kdor v takem okną plača v gotovini, se pogaja iz najboljšega položaja.
Ali nihajnost na borzi pošilja denar v tajske nepremičnine?
Razširjeno prepričanje pravi, da se kapital ob vsakem pretresu na borzah zateče v tropske nepremičnine. V praksi se dogaja prej nasprotno.
Ko se vrednost papirnega portfelja zniža, se poveča nagnjenost k temu, da investitor odloži realizacijo izgube, ne pa da hitro sklene nov nakup. Posli na Phuketu se v takih mesecih ne pospešijo, temveč raztegnejo: obdobje, ko so nepremičnine na trgu za nadaljnjo prodajo, se podaljša, del kupcev pa preprosto izgine do naslednjega četrtletja. Zgodba o 'begu v kvadratne metre' je bolje razumljena kot marketinško sporočilo kot kot dejanski model obnašanja kapitala.
Pri shemah z zagotovljenim donosom od najema velja posebna previdnost. Obljube fiksnega donosa za prva leta so v resnici popust na ceno, razporejen v čas in vračunan v izhodiščno ceno nepremičnine. Vedno preračunajte neto donos po davku, stroških upravljanja, prispevkih v rezervni sklad in izpadu zasedenosti v nizki sezoni, ne pa številke z marketinškega letaka.
Kako nafta in Ormuška ožina vplivata na gradbene stroške na Phuketu?
Nihanja cene nafte, povezana z Ormuško ožino, na Phuket ne vplivajo prek cene bencina, temveč prek gradbenih proračunov. Tajska uvozi velik del energije, Phuket pa je za skoraj celoten nabor zaključnih gradbenih materialov odvisen od logistike s celine.
Ko se stroški goriva dvignejo za daljše obdobje, učinek do gradbišča pride z zamikom dveh do treh četrtletij in se usede v ceno na kvadratni meter novih stolpnic. Enak dejavnik vpliva tudi na obratovalne stroške obstoječih kondominijev: klimatske naprave, dvigala in bazenske črpalke tečejo na elektriko, višji tarifi pa se pokažeta v stroških vzdrževanja, ne v poročilu razvijalca.
Kaj mora vedeti tuji kupec o lastništvu, davkih in tečaju bahta?
Tujec lahko na Phuketu pridobi polno lastništvo (freehold) stanovanjske enote v okviru 49-odstotne tuje kvote celotne prodajne površine stavbe, in sicer po tajskem zakonu o kondominijih (Condominium Act). Preostale enote se praviloma prodajajo v obliki dolgoročnega zakupa, pri čemer je standardno registrirano obdobje na zemljiškem uradu 30 let.
Transakcija prinaša 2-odstotno pristojbino za prenos od cenilne vrednosti, ob prodaji v petih letih od nakupa pa še 3,3-odstotni posebni poslovni davek. Ti stavki občasno prilagaja tajska vlada, zato je treba pred vsakim poslom preveriti trenutne zneske.
Tečaj bahta je pri tem največje neobvladljivo tveganje za tuje vlagatelje. Nepremičnina in dohodek od najema sta izražena v bahtih, medtem ko so stroški in cilji kupca praviloma v drugi valuti. Vredno je izračunati scenarij, v katerem baht do izstopa iz naložbe oslabi za 10 do 15 odstotkov, in preveriti, ali naložba pri takem scenariju še vedno deluje.
Kdaj se nakup na Phuketu (kljub vsemu) splača zdaj?
V fazi drage denarja se smiselno omejiti na dokončane ali skoraj dokončane enote, od razvijalca s preverljivim nizom dokončanih projektov na otoku, in samo, če enota prinaša donos tudi pri zasedenosti, ki je približno 25 odstotkov nižja od tiste v prodajni predstavitvi. Zgodnje faze gradnje trenutno ne ponujajo dovolj premije za tveganje, ki ga kupec prevzame.
To je moje stališče in stojim za njim, vendar z eno izjemo: če kupujete v gotovini, pri proračunu do približno 10 milijonov THB, in gre za nepremičnino za lastno uporabo, nič od zgoraj navedenega ne velja. Raven obrestnih mer je nepomembna za kupca, ki si ne izposoja denarja.
Za Phuket to pomeni predvsem daljša pogajanja in večjo pripravljenost prodajalcev nepremičnin za nadaljnjo prodajo, da se pogovarjajo o ceni. Za kupca s gotovino na računu je to bolj okno priložnosti kot grožnja, čeprav morajo biti pravna skrbnost in preverjanje dejanske zasedenosti zdaj strožji kot običajno.
Vir: Reuters