Kratek odgovor za nestrpne bralce
Japonski jen je konec avgusta 2026 spet zdrsnil na približno 160 za dolar, kljub skupni intervenciji ameriške in japonske centralne banke 31. julija. Za slovenskega kupca nepremičnine na Phuketu to pomeni predvsem eno: mehkejše azijske valute proti dolarju in evru trenutno delajo v vašo korist, medtem ko se globalni kapital iz Japonske in drugod preusmerja proti tajskim obalnim destinacijam.
Zakaj bi vas moral jen sploh skrbeti, če kupujete na Phuketu
Morda se sprašujete, kaj ima japonska valuta opraviti z apartmajem ob morju v Rawaiu ali Bang Tau. Odgovor je preprost: jen je tretja najbolj trgovana valuta na svetu in hrbtenica t. i. carry trade posla, pri katerem si vlagatelji izposojajo poceni jene in denar investirajo v donosnejša sredstva po svetu, od obveznic do nepremičnin. Ko jen zaniha nepredvidljivo, se ta posel na hitro razveže, kar sproži verižno prodajo sredstev po vsem svetu, tudi v Aziji.
Ameriški finančni minister Scott Bessent je 29. avgusta 2026 odkrito povedal, da bi neurejeno gibanje jena lahko destabiliziralo globalne trge in dvignilo stroške posojil za ameriška gospodinjstva in podjetja. To ni le japonski problem, temveč vprašanje, ki se prek obrestnih razlik in kreditnih trgov širi tudi na Tajsko in preostalo jugovzhodno Azijo.
Kaj se je zgodilo 31. julija in zakaj ni obrodilo sadov
ZDA in Japonska sta 31. julija 2026 izvedli skupno valutno intervencijo, prvo tovrstno usklajeno akcijo po letih premora, s katero sta skupaj kupovali jene. Ameriško finančno ministrstvo je za to uporabilo t. i. Exchange Stabilization Fund (ESF), izredni sklad iz leta 1934, ki omogoča valutne intervencije brez odobritve Kongresa, kar samo po sebi kaže na resnost razmer.
Jen je po intervenciji za kratek čas okrepil, nato pa je spet zdrsnil proti ravni 160 za dolar. Trg je bil preprosto močnejši od centralnih bank. Pritisk na jen dodatno krepijo pričakovanja o dvigih obrestnih mer ameriške centralne banke (Fed), kar širi razkorak med donosnostjo dolarskih in jenskih naložb.
Kako carry trade dejansko vpliva na cene nepremičnin
Bessent je natančno pojasnil mehanizem prenosa: ko jen močno oslabi, so udeleženci carry trade posla, ki so si izposodili poceni jene za naložbe v donosnejša sredstva, prisiljeni v naglo razvezovanje pozicij. To sproži verižno reakcijo odprodaj na več trgih hkrati, od obveznic do nepremičnin. Tržne ocene kažejo, da globalni carry trade, financiran z jenom, presega 1 bilijon dolarjev, zato tudi delno razvezovanje pomeni resne pretrese na trgih sredstev, vključno z nepremičninami.
Rastoči stroški ameriških posojil se prelivajo tudi v kreditne trge jugovzhodne Azije. Na Tajskem je obseg hipotekarnih posojil v četrtem četrtletju 2025 upadel za približno 12 % na letni ravni, kaže Bank of Thailand, pri čemer se najbolj ohlaja segment stanovanj v Bangkoku pod 3 milijone bahtov.
Kaj se dogaja na tajskem nepremičninskem trgu prav zdaj
Medtem ko množični segment v Bangkoku hladi, Phuket ostaja magnet za tuji kapital sredi valutnih pretresov. Tajski razvijalci v Bangkoku se na upočasnjeno domače posojanje že odzivajo z 20-odstotnimi popusti na neprodane enote (v virih se navaja razpon 15-20 %) in prilagodljivejšimi plačilnimi načrti, pri čemer vse bolj ciljajo na kupce, ki plačujejo v gotovini, tudi tuje vlagatelje.
Za leto 2026 je na Phuketu v pripravi približno 10.020 stanovanjskih enot v 39 projektih, pri čemer povpraševanje prihaja iz Kitajske, Rusije, Evrope, Indije, Singapurja, Avstralije in Zalivskih držav. Takšna razpršenost kupcev po narodnosti zmanjšuje odvisnost trga od katerekoli posamezne skupine vlagateljev, kar je pomembna informacija tudi za slovenskega kupca, ki išče stabilnost v morju valutnih nihanj.
Je to dober trenutek za nakup nepremičnine na Tajskem?
Zgodovinsko gledano je valutna nestabilnost jena že večkrat preusmerila del japonskega izhodnega kapitala proti drugim azijskim trgom, tudi proti Tajski. Na Phuketu in v Bangkoku že opažajo naraščajoče zanimanje japonskih kupcev. Za slovenske vlagatelje, ki plačujejo v evrih ali dolarjih, mehkejši baht ob tej valutni turbulenci pomeni dodatno ugodnost pri menjalnem tečaju, poleg popustov, ki jih ponujajo razvijalci.
Kdor razmišlja o ogledu nepremičnin na Phuketu, ima torej dober razlog za hitrejšo odločitev, saj se valutni cikli običajno ne obrnejo čez noč, a se tudi ne obrnejo v nedogled.
Bo prišlo do novih intervencij na jenu?
Bessent ni izključil nadaljnjih ukrepov, če bi gibanje jena postalo, kot je dejal, 'neurejeno'. Trgi pozorno spremljajo raven 160 kot psihološki prag, in morebiten preboj pod to raven bi lahko sprožil nove intervencijske ukrepe ameriške in japonske centralne banke.
Vir: CNA (Channel NewsAsia)