Kupec stoji pred okencem urada za zemljišča v Thalangu na Phuketu. Ob njem sedi tajski solastnik podjetja, prek katerega naj bi kupil vilo, s potnim listom in žigom družbe v roki. Uradnik ne prosi le za dokumente podjetja, ampak tudi za bančni izpisek tajskega solastnika, dokazilo o zaposlitvi in pojasnilo, od kod dejansko prihaja denar za nakup. Pred dvema letoma bi bilo tako vprašanje nenavadno. Sredi maja 2026 je to standardni postopek.
Tajski oddelek za zemljišča (Department of Lands) je vsem provincialnim uradom razposlal tri okrožnice z oznako 'najnujnejše'. Skupaj združujejo doslej razdrobljena navodila v enoten nacionalni sistem: državno bazo podatkov o pravnih osebah, ki imajo v lasti zemljišča, mesečno usklajevanje podatkov in četrtletno poročanje centralnim organom.
Za slovenske kupce, ki razmišljajo o nakupu vile ali zemljišča na Phuketu prek tajske družbe z manjšinskim tujim deležem, to ni več le formalnost na papirju. Strukture, v katerih tajski delničarji nikoli niso plačali svojih deležev in se nikakor ne udejstvujejo pri vodenju podjetja, se zdaj beležijo, oznacijo kot tvegane in hranijo v evidenci let.
Kaj natančno določajo nove okrožnice iz maja 2026?
Sredi maja 2026 je Department of Lands vsem provincialnim uradom poslal tri okrožnice, ki nadomeščajo prejšnja razpršena navodila z enotnim sistemom presejanja nominiranega lastništva. Uradi morajo aktivno vzpostaviti državno bazo podatkov o pravnih osebah, ki imajo v lasti zemljišča, jo pregledovati mesečno in o njej četrtletno poročati oddelku v Bangkoku.
Če podjetje izpolnjuje pogoje za 'tujo pravno osebo' po členih 97 in 98 tajskega zemljiškega zakonika (Land Code), mora urad o tem poročati takoj, brez čakanja na četrtletni cikel. To pomeni, da se lahko primer iz preteklosti znova odpre v katerem koli trenutku, ne le ob novih transakcijah.
Kdaj urad podrobneje preveri izvor denarja?
Strožje preverjanje izvora sredstev velja za gotovinske transakcije nad 2 milijona bahtov ali kadar uradna ocenjena vrednost nepremičnine (ocena urada, ne pogodbena cena) presega 5 milijonov bahtov. Člen 74 zemljiškega zakonika uradnikom daje pravno podlago, da preverjajo izvor sredstev, dohodek, poklic in finančni položaj vseh strank v transakciji.
V primerih, ki so ocenjeni kot visoko tvegani, lahko urad zahteva register delničarjev, dokumente, predložene Department of Business Development, finančne izkaze, in celo izvede ogled na registriranem naslovu podjetja. Pravna analiza Mondaq navaja, da morajo provincialne preiskovalne komisije zdaj vključevati specializirane preiskovalce, na primer lokalne policijske nadzornike, kar organom omogoča širši dostop do podatkov o lastništvu, davkih in priseljevanju.
Eno praktično opozorilo za vsakogar, ki je sredi postopka nakupa: podpis in vpis na uradu za zemljišča zdaj vse pogosteje zahteva osebno navzočnost vseh strank, saj uradniki spraševanje raje usmerjajo na ljudi kot na pooblastila. Po poročanju Bangkok Biznews se pragova 2 milijona bahtov (gotovina) in 5 milijonov bahtov (ocenjena vrednost) uporabljata predvsem za preverjanje, da so sredstva osebno premoženje in ne skupno premoženje zakoncev, kar je še ena plast dokumentacije, na katero je treba biti pripravljen vnaprej.
Zakaj je struktura s prednostnimi delnicami zdaj prva na seznamu tveganih?
Dolga leta je bila tehnično nezakonita struktura 51/49 pri tajski družbi preprosto prezrta, ker država ni imela ne baze podatkov ne kadrov, da bi preverjala vsak posamezen primer. Urad je videl pravno osebo s tajsko večino, vpisal prenos lastništva in dokumente odložil v mapo.
Okrožnice iz leta 2026 to vrzel dokončno zapirajo. Preverjanje ni več enkraten dogodek, temveč stalen proces: podjetje, ki je zemljišče kupilo že leta 2019, se zdaj znajde v isti bazi kot kupec, ki transakcijo zaključuje ta teden. Mesečno usklajevanje pomeni, da lahko sprememba delničarjev, neskladje v prijavah ali napačen registriran naslov znova odpre primer tudi po letih od izvirne transakcije.
Odvetniki so nekoč sestavljali brezhiben paket dokumentov: statut družbe, zapisnike sestankov, register delničarjev, vsaj tri tajske udeležence. Uradniki danes gledajo drugam. Kdo je dejansko vplačal kapital. Zakaj tajski delničar, ki prijavlja 15.000 bahtov mesečnega dohodka, poseduje delež v podjetju, ki je za parcelo plačalo 30 milijonov bahtov. Ali podjetje sploh opravlja kakršno koli poslovno dejavnost poleg lastništva enega samega premoženja.
Tu se najbolj pozna razpad najbolj priljubljene strukture zadnjih let: prednostne delnice z omejeno glasovalno pravico, kjer tajski državljani formalno držijo 51 % kapitala, a oddajo en glas proti desetim glasovom tujega delničarja. Leta je bila ta konstrukcija trženo kot elegantna pravna rešitev. Danes je natanko vzorec, ki ga inšpektorji iščejo najprej: tajska večina, izpraznjena nadzora, je učbeniška definicija nominiranega dogovora. 'Naš tajski odvetnik je to uredil, torej mora biti zakonito' ne ponuja nikakršne zaščite. Vpis transakcije v register ni bil nikoli zagotovilo zakonitosti, zdaj pa ni niti zaključni korak.
Ali formula najema 30+30 let dejansko deluje?
Druga trdovratna zmota je formula zakupa 30+30 let. Tajski civilni in gospodarski zakonik (Civil and Commercial Code) dovoljuje vpis zakupa nepremičnine za največ 30 let. Obljubljena podaljšava, zapisana v pogodbi, je osebna obveznost konkretnega lastnika, ne pravica, ki avtomatično preide na novega lastnika zemljišča. Če parcela zamenja lastnika ali je zasežena zaradi dolga, morda ne bo nikogar več, ki bi to drugo tridesetletno obdobje spoštoval.
Ima smisel struktura z družbo, če je proračun pod 10 do 15 milijoni bahtov?
Za zasebnega kupca s proračunom pod 10 do 15 milijoni bahtov je struktura prek podjetja danes ekonomsko nesmiselna. Letne prijave, revizije, tveganje nenapovedanega ogleda na terenu in možnost, da bo kupec v petih letih prisiljen prodati pod pritiskom, požrejo vsako morebitno cenovno prednost pred nakupom kondominija v tuji kvoti (49 % prodajne površine projekta, lastništvo neposredno na ime tujca, poln chanote za enoto).
Če pa gradite dejansko podjetje, hotel, proizvodni obrat, kmetijski projekt, skupaj s pravim tajskim partnerjem, ki je vložil resnični kapital in katerega poslovanje se dejansko vidi v uradnih prijavah, vas te okrožnice skoraj ne zadevajo. Presejanje je namenjeno odkrivanju praznih lupin, ne delujočih podjetij.
Eno pošteno opozorilo: izvajanje se bo razlikovalo od province do province. Phuket, Koh Samui, Pattaya in Chiang Mai so območja povečane pozornosti iz očitnih razlogov, medtem ko urad za zemljišča na podeželju v regiji Isan v prvem četrtletju verjetno ne bo izvajal ogledov na terenu. Tempo se razlikuje, vsebina pravil pa ne, spreminja se le, kdaj natančno nadzor doseže določeno nepremičnino.
Kaj naj preverim, če imam nepremičnino že vpisano prek tajske družbe?
Če je vaša nepremičnina trenutno vpisana prek tajske družbe, pred koncem četrtletja preglejte dokumentacijo in preverite naslednje: ali so tajski delničarji resnično plačali svoje deleže, ali se registrirani naslov podjetja ujema z dejanskim poslovanjem, in ali so bile prijave oddane za vsako leto poslovanja. To so tri točke, ki jih uradi za zemljišča preverijo najprej, in veliko ceneje jih je urediti pred vprašanjem kot po njem.
Za slovenske kupce, ki načrtujejo nakup na Phuketu, to pomeni predvsem eno: preveriti strukturo lastništva pravočasno, ne šele ob podpisu. Ekipa Nepremičnine na Tajskem redno spremlja te spremembe pri tajskem uradu za zemljišča in lahko pomaga presoditi, ali konkretna transakcija sodi med tvegane strukture ali med varne poti nakupa.
Vir: Mondaq