Če imate v Chonburiju, Rayongu ali ob koridorju Bang Na v zadnjem letu in pol kupljeno zemljišče z upanjem, da ga boste prodali kakšnemu operaterju podatkovnih centrov, se je za vas nekaj bistveno spremenilo. In ne le za naslednji mesec.
Tajski regulatorji so čez noč ustavili 49 aktivnih gradbišč podatkovnih centrov. Odločitve o več kot 117 čakajočih vlogah so zamrznjene, dokler ne bodo pripravljena nova pravila o porabi virov (elektrike in vode) in varnostnih standardih. Uradno naj bi premor trajal približno mesec dni. Regionalna izkušnja pa kaže, da so takšni roki praviloma optimistični.
Kaj se dejansko dogaja in zakaj ravno zdaj
Bangkok že gosti 34 podatkovnih centrov, njihova skupna poraba virov pa je uradni sprožilec za regulativni premor. Vzhodni gospodarski koridor (EEC), kamor spada večina zamrznjenega cevovoda projektov, je leta 2020 doživel hudo sušo, ki je prisilila k omejitvam industrijskega zajema vode. Ta spomin je razlog, da vodna klavzula v novih pravilih ni zgolj formalnost.
Številke o povpraševanju so zgovorne: tuje naložbene vloge na Tajskem so v prvi polovici leta 2026 medletno skočile za 80 odstotkov in dosegle 1,37 bilijona bahtov (približno 40,6 milijarde ameriških dolarjev), veliko od tega povezano z umetno inteligenco in podatkovnimi centri. To pojasni, kako velik je cevovod projektov postal, preden je prišlo do zamrznitve.
Za primerjavo: tajska konična poraba elektrike je leta 2024 presegla 36.000 MW. En hiperskalirni kompleks s 100-200 MW je majhen delež te skupne porabe, a več takšnih kompleksov skupaj v eni provinci postane pravi problem za omrežje.
Koliko dejansko bo trajalo? Singapurski precedens ni spodbuden
Mesec dni je čas, ki ga potrebuješ za pripravo dokumenta, ne za ponovno vzpostavitev toka odobritev. Ko bodo merila objavljena, se začne druga, počasnejša faza: ponovno potrjevanje projektov, ki so bili zasnovani po starih predpostavkah o dostopu do vode in cenah elektrike.
Regionalni precedens je jasen. Singapur je leta 2019 uvedel dejanski moratorij na nove podatkovne centre in ga sprostil šele leta 2022, pri čemer je odprt dostop nadomestil s sistemom kvot, vezanim na zaveze o energetski učinkovitosti. Malezija, ki je del preusmerjenega povpraševanja v tistem času prevzela v Johor, je do leta 2024 uvedla svoje ocene porabe vode in energije za nove lokacije.
Tajska po vsem videzu sledi isti poti, le nekaj let za njima. Prava tveganja za vlagatelje se ne skrivajo v samem premoru, temveč v verjetnosti, da precejšen del od 117 zamrznjenih vlog po novih pravilih preprosto ne bo več finančno smiseln.
Kdo je dejansko prizadet
Zemljišča. Parcele v industrijskih pasovih Chonburija, Rayonga in Samut Prakana so bile v letih 2024 in 2025 precenjene glede na naracijo o umetni inteligenci. Kupci niso plačevali za zemljo, plačevali so opcijo na to, da se bo pojavil hiperskalirni operater. Ta opcija je zdaj cenejša: dokler merila niso objavljena, noben operater ne bo podpisal po stari ceni.
Gradbena in inženirska podjetja. Ustavitev 49 aktivnih gradbišč pomeni nedelujočo opremo in ekipe, strošek, ki se nekje po dobavni verigi absorbira. Za vlagatelje, izpostavljene delnicam gradbenega sektorja, gre za četrtletje z okrnjenimi prihodki.
Mešani projekti. Skladiščni in poslovni projekti, tržno pozicionirani okoli bližnjega podatkovnega centra kot 'sidra', so ta argument izgubili čez noč.
Stanovanjske nepremičnine so tu izjema, in prav tu se začne najpogostejša napačna predstava.
Zakaj podatkovni center ne pomeni najemnikov
Najpogostejša napaka v pogovorih o tehnoloških nepremičninah na Tajskem gre nekako takole: v bližini se gradi podatkovni center, torej bo stanovanje v Sriracha ali Pattayi privlačilo tuje strokovne najemnike.
Ne bo. Tovarna, ki zaposluje 3.000 delavcev, ustvarja trajno povpraševanje po najemu. Hiperskalirni kompleks pa, ko je enkrat v obratovanju, po industrijskih ocenah zaposluje od nekaj deset do največ nekaj sto stalnih ljudi, pri čemer je precejšen delež lokalnih inženirjev in varnostnega osebja. Gradbena faza sicer ustvari tisoče delovnih mest, vendar so ta začasna in nizko plačana, delavci pa bivajo v delavskih domovih, ne v stanovanjih za tri milijone bahtov.
Če je vaš model donosnosti najema za vzhodni koridor temeljil na podatkovnih centrih, ga preračunajte brez njih. Proizvodnja, japonske in kitajske proizvodne obrate ter pristanišče Laem Chabang so resnični gonilniki povpraševanja po najemu v Srirachi. Strežniške dvorane na tem seznamu ne sodijo.
Kaj to pomeni za stanovanja v Bangkoku in na Phuketu
Če imate stanovanje v Bangkoku ali na Phuketu, se za vas nič ne spremeni. Stanovanjski trg in trg podatkovnih centrov se sekata le v eni točki, prek industrijskih zemljišč in gradbenih podjetij. Niti povpraševanje po stanovanjih niti turistične najemnine niso odvisne od te odločitve.
Za slovenske kupce, ki iščejo dom zase ali turistični najem na Phuketu, je to praktično nepomembna novica, razen kot ozadje za razumevanje širšega tajskega gospodarskega utripa.
Kaj naredite, če imate ali razmišljate o zemljišču v EEC
Moje priporočilo je preprosto: dokler merila o porabi energije in vode niso objavljena, ne kupujte zemljišča, namenjenega tehnorazvoju. Če imate že podpisane predhodne dogovore, se pogajajte za prestavitev roka in cene. Regulativni pogoji so se spremenili, torej naj se premakne tudi datum zaključka.
Če je bila vaša parcela kupljena pred letom 2024 po industrijski ceni in trenutno prinaša dohodek, jo obdržite. Če je bila kupljena v letih 2024-2025 po dve- do trikratni premiji nad primerljivimi sosednjimi zemljišči izključno za nadaljnjo prodajo operaterju, se izhodno okno oži in velja poiskati kupca za drugačen namen uporabe, na primer logistiko, lahko proizvodnjo ali skladiščenje.
Če je vaš proračun pod 10 milijonov bahtov in kupujete dom zase ali za turistični najem, vas ta regulativna zgodba okoli strežniških dvoran ne zadeva. Ena praktična opomba za tiste, ki jih zadeva: ocenjevanje industrijskega zemljišča v Chonburiju na daljavo je v veliki meri nesmiselno. Pomembni so dostopne ceste, bližina transformatorske postaje in infrastruktura za zajem vode, podrobnosti, ki jih lahko preverite le na terenu.
Kaj spremljati, da veste, kdaj je zamrznitev dejansko končana
Spremljajte objavo meril za porabo elektrike in vode, mehanizem za dodeljevanje kapacitete in prva dovoljenja, izdana po novih pravilih. Dokler ni odobren vsaj en projekt po novem okviru, velja trg obravnavati kot še blokiran.
Veliki tuji operaterji se s tem enomesečnim premorom ne bodo predomislili. AWS je za Tajsko napovedal naložbo v vrednosti 5 milijard ameriških dolarjev v obdobju 15 let (napoved iz leta 2022), Google pa 1 milijardo dolarjev za podatkovni center v Chonburiju in cloud regijo v Bangkoku (napoved iz septembra 2024). Zaveze te velikosti se ne razveljavijo zaradi enomesečne administrativne pavze, kvečjemu se upočasni tempo novih dogovorov.
Vir: The CITY Asia