Če ste kdaj v centru Bangkoka mimogrede opazili osamljen nasad bananovcev na parceli vredni milijone eurov, obstaja precejšnja verjetnost, da niste videli kmetije, temveč davčno strategijo. Mestna uprava Bangkoka (BMA) je zdaj uradno predlagala zvišanje davka na zemljišča, ki so sicer registrirana kot kmetijska, a stojijo sredi poslovnega središča mesta. To je novica, ki bi morala pritegniti pozornost vsakega, ki v Bangkoku že ima zemljišče ali o njem razmišlja, tudi prek slovenskih vlagateljev, ki iščejo priložnosti onkraj Phuketa.
Za koga je ta novica pomembna in kaj se dejansko spreminja
Bangkoška mestna uprava želi zapreti vrzel med davčno stopnjo za kmetijska in komercialna zemljišča, vrzel, ki je lastnikom osrednjih parcel leta omogočala plačevati 5 do 10-krat manj, kot bi glede na dejansko lokacijo in vrednost zemljišča morali. Za tuje vlagatelje, ki imajo delež v tajski družbi, lastnici zemljišča v Bangkoku, je to jasen signal, da je čas za ponoven premislek o strategiji.
Trenutno kmetijske parcele plačujejo med 0,01 in 0,1 % ocenjene vrednosti, medtem ko komercialna zemljišča plačujejo 0,3 do 0,7 % (podatki Oddelka za davke, Revenue Department). Po novem predlogu bi se osnovna kmetijska stopnja dvignila z okvirnih 0,01 % (do 0,10 %) na 0,03 do 0,12 %, kar pomeni približno trikratnik začetnega davčnega bremena, torej z okoli 100 baht na 300 baht na milijon baht vrednosti zemljišča (Nation Thailand).
Kdo bo najbolj občutil spremembo? Lastniki neizkoriščenih in navidezno kmetijskih parcel v četrtih Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit in Ratchadamri. Predlog je še v obravnavi, polna uveljavitev pa se pričakuje z fiskalnim letom 2027.
Koliko denarja je vrzel dejansko prihranila lastnikom
Da bi razumeli, zakaj je bila ta praksa tako razširjena, si oglejmo številke. Na parceli vredni 100 milijonov baht je prihranek zaradi kmetijske registracije znašal med 500.000 in 700.000 baht letno. Pri parceli vredni 200 milijonov baht je razlika presegla milijon baht na leto. Gre torej za vsoto, zaradi katere se je marsikateremu lastniku splačalo vzdrževati nekaj vrst bananovcev, limonske trave ali kokosovih palm, čeprav dejanske kmetijske dejavnosti ni bilo.
Pravna podlaga in trenutna razporeditev davčnih stopenj
Zakon o davku na zemljišča in stavbe (Land and Building Tax Act B.E. 2562) velja od leta 2020 in je uvedel štiri kategorije: stanovanjsko, kmetijsko, komercialno in nezazidano zemljišče. Kmetijska kategorija nosi najnižjo stopnjo, ki se začne pri 0,01 % za parcele vredne do 75 milijonov baht, medtem ko komercialne stopnje startajo pri 0,3 % in nato progresivno rastejo.
Tržne ocene kažejo, da je v prestižnih delih Bangkoka formalno registriranih kot kmetijskih na stotine parcel, velikih od 1 do 20 raijev. Za primerjavo: ocenjene vrednosti zemljišč na Sukhumvitu med sojami 1 in 63 dosegajo 800.000 do 1.500.000 baht na kvadratni wah (podatki Zakladniškega oddelka, prevrednotenje za obdobje 2024-2027).
Kaj to pomeni za ponudbo zemljišč in razvoj projektov
Naraščajoč davčni pritisk na nezazidana zemljišča je po podatkih agencije AREA (Agency for Real Estate Affairs) že v letih 2024-2025 povečal ponudbo zemljišč, pripravljenih za gradnjo, za 12 do 15 %. BMA hkrati zaostruje nadzor in zahteva, da se zemljišče, registrirano kot kmetijsko, dejansko uporablja za pravo komercialno kmetijstvo, ne zgolj za simbolično, "senčno" sajenje (Bangkok Post).
Pomembno je opozoriti, da tujci ne smejo neposredno lastiti zemljišča na Tajskem (Zakonik o zemljiščih, člen 86). Spremembe torej najbolj prizadenejo tiste, ki zemljišče držijo prek tajske družbe ali dolgoročnega najema, kar je najpogostejša oblika, prek katere tudi slovenski vlagatelji sodelujejo pri zemljiških projektih v Bangkoku.
Zakaj mestna uprava sploh sprejema ta ukrep? BMA davek na zemljišče pobira neposredno in ima močan finančni interes za povečanje prihodkov, saj je bil njen cilj pobiranja za leto 2025 postavljen na 37 milijard baht.
Bo to sprožilo val prodaje zemljišč v centru mesta?
Množičnega razprodajanja verjetno ne bo. Veliki lastniki zemljišč, kot sta Urad za kronsko premoženje (Crown Property Bureau) ter družini Sirivadhanabhakdi in Chirathivat, vodijo dolgoročne strategije in ne bodo razprodajali premoženja zaradi davčnega povečanja v vrednosti nekaj sto tisoč baht. Drugače pa je pri manjših in srednje velikih lastnikih, ki zemljišče držijo špekulativno, ti bi lahko začeli izstopati iz trga.
Učinek na cene bo verjetno dvojen. Kratkoročno bodo nekateri lastniki dali parcele v prodajo, kar lahko začasno umiri cene ali upočasni njihovo rast. Srednjeročno pa bo povečan razvoj dvignil ponudbo stanovanj in poslovnih prostorov, kar bo trg dodatno stabiliziralo.
Kako preveriti davčni status parcele, preden kupite
Za vsakega, ki razmišlja o nakupu zemljišča ali deleža v projektu v Bangkoku, je priporočljivo od prodajalca zahtevati Chanote (lastniški list) skupaj z zadnjim potrdilom o plačanem davku na zemljišče. Potrdilo natančno navaja kategorijo: nezazidano, kmetijsko, stanovanjsko ali komercialno. Smiselno je preveriti tudi prostorski status pri Oddelku za mestno načrtovanje (Department of City Planning) znotraj BMA.
Sprememba se posredno dotika tudi najemnin pisarniških in trgovskih prostorov. Če lastniki poslovnih stavb ne bodo mogli več znižati davčne osnove s klasifikacijo sosednjega zemljišča kot kmetijskega, se bodo obratovalni stroški zvišali, del tega bremena pa se bo verjetno prenesel na najemnike, zlasti v pisarniških prostorih razreda B in C.
Neposredne povezave z nakupom stanovanja v bloku sicer ni, saj se davek na stanovanjske enote obračunava ločeno po stanovanjski stopnji. Vendar pa lahko povečana ponudba zemljišč za razvoj v prihodnjih letih prinese več novih projektov v centru Bangkoka, kar kupcem koristi skozi večjo izbiro in konkurenčnejše cene.
Zaključek: normalizacija, ne pretres
Ta sprememba davčne politike ni šok za sistem, temveč njegova normalizacija. Mesto usklajuje pravila z dejansko rabo zemljišč. Za vlagatelje, ki premoženje izbirajo na podlagi dejanskih donosov in ne špekulativnega strukturiranja, je to pozitiven signal, trg postaja bolj pregleden.
Če razmišljate o naložbi v nepremičnine ali zemljišče na Tajskem, ekipa Nepremičnine na Tajskem lahko pomaga oceniti pravni status parcele in preveriti, ali cena dejansko odraža tveganja, povezana s to davčno reformo.
Vir: Nation Thailand