Če razmišljate o nakupu stanovanja na Tajskem, a se vam Phuket zdi predrag, velja pogledati proti severu. Chiang Mai, drugo največje tajsko mesto, doživlja tiho revolucijo na trgu kondominijev: kitajski kupci, ki so leta narekovali tempo, izgubljajo vpliv, njihovo mesto pa prevzemajo Mjanmarci, Američani in presenetljivo veliko število Italijanov.
Kratek odgovor za bistvo zgodbe
Nakupi kondominijev s strani državljanov Mjanmara v Chiang Maiju so zrasli za 42,9 %, kar jih uvršča med največjo skupino tujih kupcev v mestu. Zanimanje ameriških kupcev je naraslo za 23,8 %, italijanskih pa kar za 200 %, medtem ko so nizozemski kupci pridobili 50 %. Aktivnost kitajskih kupcev pa hkrati vztrajno upada.
Povprečna cena kvadratnega metra v novih projektih v Chiang Maiju znaša 45.000-70.000 bahtov, torej dva- do trikrat manj kot primerljiva ponudba na Phuketu. Za slovenskega vlagatelja to pomeni, da je Chiang Mai dostopnejši vstopni trg, hkrati pa bolj razpršena baza kupcev zmanjšuje tveganje nenadnega izliva kapitala, vezanega na eno samo državo.
Zakaj kitajski kupci izginjajo s trga
Gre za del širšega, vsedržavnega trenda. Po podatkih poročila REIC iz Bangkoka, ki ga navaja Nation Thailand, so v prvem četrtletju 2026 prenosi kondominijev na kitajske kupce po vsej Tajski strmo upadli (število enot za 38,8 %, vrednost za 42,9 %). Vrzel so zapolnili kupci iz Rusije (+33 %), Indije (+40 %), Avstralije (+36,1 %), Nemčije (+17,4 %) in Združenega kraljestva (+13 %). Mešanica kupcev v Chiang Maiju je torej le lokalni odraz tega širšega preoblikovanja trga.
Ozadje upada je jasno: notranji gospodarski pretresi na Kitajskem in strožji nadzor nad odlivom kapitala silijo kitajske vlagatelje, da denar usmerjajo domov ali v bližnje destinacije, kot je Hainan.
Kdo dejansko polni vrzel
Mjanmar meji na Tajsko, politična nestabilnost pa premožne državljane žene proti najbližjemu varnemu nepremičninskemu zavetju. Chiang Mai je od meje oddaljen le 150 km, kar mesto naravno postavlja na prvo mesto med alternativami.
Pri zahodnih kupcih gre za drugačno zgodbo. Povečan obseg dela na daljavo po pandemiji je Chiang Mai spremenil v magnet za svobodne poklice iz ZDA in Evrope. Mesto se uvršča med top 5 svetovnih vozlišč za digitalne nomade po lestvici Nomad List, kar poganja povpraševanje zahodnih kupcev, med katerimi izstopajo prav Italijani s skokom kupovanja za 200 %.
Kaj to pomeni za tujega lastnika stanovanja
Pod tajskim Zakonom o kondominijih (B.E. 2522) lahko tujci v posameznem projektu kondominija v lasti (freehold) skupno posedujejo do 49 % enot. V večini projektov v Chiang Maiju ta kvota še zdaleč ni izpolnjena, kar pomeni, da imajo novi kupci na voljo precej prostora, brez pritiska čakalnih vrst, kakršne poznamo s Phuketa.
Ocene trga kažejo, da se dolgoročna donosnost oddajanja kondominijev v Chiang Maiju giblje med 5-7 % letno, kar je primerljivo z obrobnimi predeli Bangkoka. Mesto letno obišče več kot 10 milijonov turistov (podatki Tourism Authority of Thailand za leto 2024), kar podpira stabilno povpraševanje po kratkoročnem oddajanju.
Vrednosti kondominijev v osrednjih predelih, kot sta Nimmanhaemin in Staro mestno jedro, so v zadnjih treh letih po ocenah zrasle za 12-18 %. Dodatno gradnja novega terminala mednarodnega letališča, ki poteka od leta 2024, bo zmogljivost dvignila na 20 milijonov potnikov letno, kar bo izboljšalo povezljivost za vlagatelje, ki mesto obiskujejo za ogled nepremičnin.
Chiang Mai proti Phuketu: kje je smiselneje vlagati
Za vlagatelja, ki primerja obe destinaciji, so razlike jasne. Na Phuketu je vstopni prag za dobro lociran studio narasel na 4-8 milijonov bahtov. Primerljiva enota v Chiang Maiju stane 1,5-3 milijone bahtov. Donosnosti so podobne, konkurenca med lastniki, ki oddajajo nepremičnine, pa je v Chiang Maiju precej manjša.
Phuket pri tem ne izgublja svoje vloge, le privlači drugačen profil kupcev. Ostaja vodilna destinacija po vrednosti prenosov za ruske kupce, ki so v prvem četrtletju 2026 na otoku ustvarili 1,06 milijarde bahtov iz 156 enot, kar predstavlja 64 % njihove skupne vrednosti prenosov na državni ravni (po poročanju Bangkok Post na podlagi podatkov REIC).
Zakaj je razpršena baza kupcev prednost, ne zgolj statistika
Ko trg temelji na eni sami narodnosti, lahko že manjša sprememba deviznih omejitev ali politični obrat čez noč zruši povpraševanje. Chiang Mai se od te ranljivosti oddaljuje: pet ali šest aktivnih skupin kupcev iz različnih delov sveta deluje kot varnostna blazina za trg nadaljnje prodaje.
Na kaj morate biti pozorni pred nakupom
Chiang Mai je sezonski trg. Od februarja do aprila mesto pesti smog (sezona 'haze'), kar v tem obdobju zmanjša privlačnost za kratkoročno oddajanje. Infrastruktura upravljanja nepremičnin je tudi manj razvita kot na Phuketu, zato je pri iskanju zanesljivega upravljavca potrebna skrbna presoja.
Zaključek za slovenskega vlagatelja
Sprememba strukture kupcev v Chiang Maiju ni grožnja, temveč priložnost. Večnacionalno povpraševanje trg dela odpornejšega na pretrese, nizek vstopni prag pa omogoča razpršitev naložbenega portfelja, brez da bi ves kapital vezali na dražji Phuket. Za tiste, ki iščejo srednjeročno rast vrednosti nepremičnine, si drugo največje tajsko mesto zagotovo zasluži pozornost. Pri Nepremičnine na Tajskem redno spremljamo te trende in svetujemo strankam, kje se trenutno skriva največji potencial.
Vir: Nation Thailand