Zakaj bi vas moral zanimati manjkajoči del proge Red Line
Če razmišljate o nakupu nepremičnine na tajski obali, si zapomnite tole: proga, ki bo povezala letališča Don Mueang, Suvarnabhumi in U-Tapao, bo skrajšala pot med najbolj oddaljenima točkama na približno 90 minut, namesto sedanjih treh do štirih ur z avtom. Območja ob bodoči progi, zlasti Si Racha, Pattaya in Lat Krabang, cene te rasti še niso v celoti vključila, a okno za nakup po ugodnejših cenah se zapira.
Gre za projekt, znan kot manjkajoči del proge Red Line (Red Line Missing Link), ki ga trenutno pregleduje odbor Vzhodnega gospodarskega koridorja (Eastern Economic Corridor, EEC). Ta odsek bo dokončal povezavo med severnim delom Bangkoka in obalo province Rayong, torej med tremi mednarodnimi letališči v enotnem sistemu hitrih vlakov. Za vlagatelje, ki nepremičnine vrednotijo skozi prizmo prometne dostopnosti, je sporočilo jasno: gre za eno redkih priložnosti, ko trg še ni v celoti prepoznal potenciala rasti.
Kaj točno se gradi in kje
Projekt naj bi dokončal manjkajoči segment proge BTS Red Line in ustvaril neprekinjeno hitro povezavo med letališčem Don Mueang na severu Bangkoka, letališčem Suvarnabhumi na vzhodu prestolnice ter letališčem U-Tapao v provinci Rayong. Danes morajo potniki med sistemi prestopati ali se zanašati na cestni promet. Enotna železniška povezava bi to spremenila iz naporne poti v udobno vožnjo.
Ključna dejstva o projektu:
-
Letališče U-Tapao je že uradno določeno kot tretje mednarodno letališče Bangkoka in se nadgrajuje s ciljno zmogljivostjo do 60 milijonov potnikov letno
-
Cona EEC pokriva province Chachoengsao, Chonburi in Rayong, njihov skupni regionalni BDP presega 1,5 bilijona bahtov (Urad za nacionalni ekonomski in socialni razvoj Tajske)
-
Odsek proge BTS Red Line med postajama Bang Sue in Rangsit deluje že od leta 2021 in oskrbuje severni koridor Bangkoka
-
Vlaki naj bi na določenih odsekih dosegali hitrosti do 250 km/h
-
Celotna proga med tremi letališči bo dolga približno 220 km
-
Po prenovljenem okviru javno-zasebnega partnerstva bi moral izvajalec Asia Era One, če bodo pogoji spremenjeni, položiti bančne garancije v vrednosti približno 160 milijard bahtov
Kdaj lahko pričakujemo dokončanje proge?
Točen datum še ni potrjen. Projekt je v ponovnem pregledu odbora EEC, možen razpis javnega naročila pa je predviden do leta 2028, če se pogajanja s partnerjem Asia Era One ne izidejo. Tržne ocene kažejo, da polni zagon proge pred letoma 2029-2031 ni verjeten. Velike infrastrukturne projekte na Tajskem pogosto spremljajo zamude. O tej hitri progi se razpravlja že od leta 2018, pregled pogodbe EEC pa bi lahko dodal še 12 do 18 mesecev zamude. Vlagatelji s časovnim horizontom pod pet let naj to negotovost vsekakor upoštevajo.
Kljub temu nadaljnja prednostna obravnava projekta znotraj strategije EEC kaže na veliko verjetnost, da bo proga sčasoma dokončana.
Kako se nepremičnine odzovejo na bližino postaje
Pri vrednotenju infrastrukturnih megaprojektov v jugovzhodni Aziji je koristno pogledati primerljive primere. Singapurski model kaže, da postaja podzemne železnice (MRT) v peš dosegu tipično dvigne vrednost stanovanja za 10-25 %. V Bangkoku je ta učinek že potrjen vzdolž prog BTS Sukhumvit in Silom, kjer se stanovanja blizu postaj prodajajo s 20-35 % premijo v primerjavi s podobnimi enotami, oddaljenimi pet do sedem minut vožnje z avtom.
Na progah hitrega tranzita v Bangkoku so se nepremičnine v razdalji 1-2 km od postaj zgodovinsko podražile za 15-30 % v treh do petih letih po odprtju proge. Enak vzorec bi lahko veljal tudi za koridor treh letališč, morda še v izrazitejši obliki, saj ne gre zgolj za mestni tranzit, temveč za koridor, ki bi oddaljena obalna območja dejansko spremenil v dnevno migracijska predmestja Bangkoka.
Si predstavljajte, da živite v Si Rachi ali Pattayi in v poslovno četrt prestolnice pridete v 45 do 60 minutah. To temeljito spremeni logiko oddajanja nepremičnin: zaposleni v industrijskih obratih EEC bi lahko živeli ob morju, medtem ko bi si zaposleni v pisarnah v Bangkoku lahko privoščili vikend na plaži, ne da bi ure preživeli v prometnem zamašku.
Kje iskati priložnost, preden jo najde vsi drugi
Lat Krabang, ki leži med Bangkokom in letališčem Suvarnabhumi, si zasluži posebno pozornost. Danes gre za industrijsko cono z razmeroma nizkimi cenami zemljišč, ki bi se po zagonu hitre proge lahko spremenila v polnopravno stanovanjsko središče. Razvijalci tam zemljišča že kupujejo, medtem ko trg rabljenih nepremičnin na to še ni v celoti reagiral.
Drugo pomembno območje je Si Racha v provinci Chonburi, kjer se povprečne cene stanovanj gibljejo med 50.000 in 80.000 bahtov na kvadratni meter, torej dva- do trikrat ceneje kot v centru Bangkoka. Nekateri tajski tržni analitiki opozarjajo, da cene zemljišč okrog Chonburija, Si Rache, Pattaye in Sattahipa ostajajo blizu ravni izpred sedmih let, kar nakazuje, da t. i. 'železniška premija' v ceno večine lokacij še ni vključena.
Pattaya, ki v predpandemičnih letih beleži več kot 10 milijonov turistov letno (Tajska turistična organizacija), bi z neposredno hitro povezavo do dveh letališč dobila bistveno boljšo dostopnost, kar bi dodatno okrepilo tako turistično kot najemniško povpraševanje.
Tveganja, ki jih ne smete spregledati
Zamude pri gradnji so glavno tveganje. Prav tako ni izključeno, da se trasa ali lokacije postaj še spremenijo. Priporočljivo je izbrati nepremičnine, ki imajo lastno naložbeno vrednost, neodvisno od tega, ali in kdaj bo proga dokončana, saj je vsak megaprojekt na Tajskem podvržen možnim zamikom.
Za tiste, ki načrtujejo ogled nepremičnin v Chonburiju in Rayongu, je zdaj razumno obdobje za obisk: cene na mnogih lokacijah še niso v celoti vključile železniške premije, ponudba kakovostnih novogradenj po vsej coni EEC pa se še vedno širi. Pri Nepremičninah na Tajskem tovrstne lokacije spremljamo sproti in lahko svetujemo, katera območja ponujajo najboljše razmerje med ceno in dolgoročnim potencialom.
Vir: Nation Thailand
Pogosta vprašanja
Ali lahko tujci kupijo nepremičnino v coni EEC?
Da. Tuji državljani lahko v lasti (freehold) kupijo stanovanje, če delež tujega lastništva v projektu ne presega 49 %. Zemljišča in vile se običajno strukturirajo preko dolgoročnega najema (30+30+30 let).
Ali naj počakam na dokončno odobritev projekta ali kupim zdaj?
Infrastrukturne premije se v cene praviloma vgradijo že precej pred fizičnim dokončanjem projekta, najbolj opazen skok pa se navadno zgodi ob podpisu pogodbe in začetku gradnje. Z nakupom pred dokončno odobritvijo pogodbe si lahko zagotovite sedanjo, nižjo ceno.
Kakšen donos od oddajanja lahko pričakujem v coni EEC?
V Si Rachi in na obrobju Pattaye se donosi od oddajanja stanovanj gibljejo med 5 in 7 % letno, kar je več kot v centru Bangkoka, kjer znašajo 3-4 %. Povpraševanje podjetij, ki zaposlujejo delavce v industrijskih conah EEC, podpira stabilno zasedenost.
Katera območja ob progi ponujajo najboljši naložbeni potencial?
Si Racha, Lat Krabang in obrobje Pattaye. Ta območja združujejo razmeroma nizke sedanje cene z velikim potencialom rasti, ko bo proga stekla v polni funkciji.