Če ste kdaj razmišljali o nakupu apartmaja v Bangkoku ali vile na Phuketu, ste morda v zadnjih tednih opazili novico, ki je razburkala azijske finančne kroge: Indonezija je napovedala vložek 28 milijard dolarjev v gradnjo mednarodnih finančnih centrov v Jakarti in na Baliju. Cilj je jasen - preusmeriti del kapitala, ki danes teče v Singapur, Hongkong in Bangkok. Za slovenske vlagatelje, ki že razmišljajo o nepremičnini na Tajskem ali jo že imajo, je to vprašanje, ki si zasluži miren, a pošten pregled dejstev.
Kratek odgovor za nestrpne
Indonezija je pravkar sprožila enega največjih finančnih projektov v regiji, a med napovedjo in dejanskim tokom kapitala je še dolga pot, polna pravnih in institucionalnih ovir. Tajska medtem ostaja zrel, likviden in pravno pregleden trg, kjer tujci že desetletja brez zapletov kupujejo nepremičnine v lastniški (freehold) obliki. Za vlagatelja, ki razmišlja v horizontu 3 do 5 let, se pozicija Tajske ne slabša, temveč ostaja stabilna.
Kaj točno Indonezija načrtuje
Indonezijska vlada je napovedala vložek 28 milijard dolarjev v razvoj finančnih središč v Jakarti in na Baliju, s čimer želi tekmovati s Singapurjem, Hongkongom in Bangkokom (vir: Nikkei Asia). Gre za približno 2,5 % indonezijskega BDP - številka, ki pove, kako resno vlada misli. Za primerjavo: celotni tajski projekt Eastern Economic Corridor je vreden 45 milijard dolarjev, a je razporejen čez celo desetletje in pokriva širšo industrijo, ne le finančnega sektorja.
Zanimivo je, da Indonezija stavi na Bali, otok s približno 4,4 milijona prebivalci, ki ima že uveljavljeno turistično infrastrukturo. Ideja je podobna dubajskemu modelu DIFC - združiti privlačnost življenjskega sloga s finančno infrastrukturo. Na papirju zveni ambiciozno, v praksi pa gre za popolnoma nov poskus, ki ga bo treba šele preizkusiti.
Davčne spodbude, ki še niso zakon
Indonezija pripravlja paket davčnih olajšav, med drugim naj bi rezidenti finančnih centrov (t. i. PFII zakon) prejeli 100-odstotno oprostitev plačila davka od dohodkov pravnih oseb za določeno obdobje (Business Times). Na mizi so tudi oprostitve davka na tuje dohodke in dividende ter poenostavljen vizumski režim, vključno z določilom, da imetniki t. i. zlatega vizuma morda ne bi veljali za indonezijske davčne rezidente v času veljavnosti vizuma.
Težava je v tem, da noben od teh ukrepov še ni uzakonjen. Dokler zakonodaja ne stopi v veljavo, gre le za predloge - in ravno to je razlog, zakaj veliki skladi še niso pripravljeni vložiti kapitala.
Zakaj vlagatelji zahtevajo pravno gotovost
Jedro problema ni marketinško, temveč pravno. Tujci v Indoneziji ne morejo pridobiti polne lastniške pravice nad zemljiščem (hak milik). Na voljo so jim le pravica uporabe (hak pakai, do 80 let) in pravica gradnje (hak guna bangunan). To je bistvena razlika v primerjavi s Tajsko, kjer lahko tujci kupijo apartma v lastniški (freehold) obliki, kar pomeni polno in registrirano lastništvo v zemljiški knjigi.
Indonezijsko zemljiško pravo ostaja zapleteno, postopki registracije niso pregledni, sodni sistem pa je počasen. Veliki investicijski skladi ne bodo vlagali kapitala brez jasnih garancij glede zaščite lastninskih pravic, arbitražnih mehanizmov in stabilnega davčnega režima. Dokler teh temeljev ni, ostajajo obljube o spodbudah predvsem na papirju.
Kako se v tem času giblje Tajska
Medtem ko Indonezija šele postavlja temelje, Tajska ne miruje. Bangkok razvija lasten finančni okoliš, projekt One Bangkok, v katerega vlagata Frasers Property in TCC Group, ocenjena vrednost naložbe pa znaša 3,5 milijarde dolarjev. Phuket pa vzporedno širi svoj segment prestižnih nepremičnin.
Tajska ima že zdaj infrastrukturo, ki jo Indonezija šele gradi: Bangkok ima dve mednarodni letališči ter razvito omrežje BTS in MRT, poleg tega pa globoko razvito bančno infrastrukturo. Jakarta je svojo prvo linijo metroja odprla šele leta 2019, Bali pa še vedno nima nobenega železniškega omrežja.
Pomemben je tudi valutni dejavnik: indonezijska rupija je v zadnjem letu izgubila okoli 5 % vrednosti proti ameriškemu dolarju, medtem ko je tajski bat pokazal precej večjo stabilnost. Za vlagatelja, ki donos računa v trdi valuti, je to ključna razlika.
Po drugi strani ima Indonezija eno neizpodbitno prednost - demografijo. Z 275 milijoni prebivalcev proti tajskih 72 milijonom ima na dolgi rok veliko večji domači trg, kar je lahko pomembno za tiste, ki gledajo desetletja naprej, ne le naslednjih nekaj let.
Phuket ostaja v dobri formi tudi v letu 2026
Po poročanju Bangkok Posta naj bi luksuzni nepremičninski trg na Phuketu ostal močan skozi vse leto 2026, kar poganjajo rastoče cene zemljišč na zahodni obali - v območjih, kot so Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala in Cherng Talay. Med premožnimi mednarodnimi kupci se še posebej dobro obnesejo vile z blagovno znamko (branded villas), ki v tem segmentu prehitevajo apartmaje.
Kaj to pomeni za donose
Povprečni najemni donosi na Tajskem ostajajo privlačni: apartmaji v Bangkoku prinašajo 5-7 % letno, medtem ko lahko nepremičnine na Phuketu v visoki sezoni dosežejo tudi 8-10 %. Turistični obisk Tajske je leta 2025 presegel 35 milijonov prihodov (TAT), kar kaže, da povpraševanje po najemih ostaja stabilno ne glede na to, kaj se dogaja v Indoneziji.
Zanimiva je tudi primerjava zasedenosti hotelov: Phuket beleži povprečno zasedenost 75-80 % (podatki STR), kar je višje kot na Baliju, poleg tega pa ima Phuket že razvit ekosistem upravljanja najemov, ki ga Bali še gradi.
Katera območja na Tajskem so najbolj odporna na konkurenco
Premijske lokacije z omejeno ponudbo bodo najbolj odporne na morebitne spremembe regionalnih tokov kapitala: Sukhumvit in Silom v Bangkoku, Bang Tao in Laguna na Phuketu ter Bophut na Koh Samuiju. Te lokacije privabljajo kupce, za katere Indonezija enostavno ni prava alternativa, predvsem zaradi razlik v lastniškem režimu in kakovosti življenja.
Zaključek: previdna pozornost, ne panika
Indonezijska stava v vrednosti 28 milijard dolarjev je ambiciozna in vredna pozornega spremljanja. Toda med napovedjo mega projekta in dejanskim tokom kapitala leži velika vrzel, ki jo je treba zapolniti z zakoni, institucijami in zaupanjem vlagateljev - vrzel, ki jo je Tajska zaprla že pred desetletji. Za tiste, ki vlagajo danes, Tajska ostaja najbolj uravnotežena izbira v jugovzhodni Aziji, če primerjamo donos, pravno varnost in kakovost življenja.
Pri Nepremičninah na Tajskem redno spremljamo regionalne trende, da lahko slovenskim kupcem svetujemo na podlagi dejstev, ne pretiravanj. Če razmišljate o nakupu, smo tu, da vam pomagamo najti pravo nepremičnino.
Vir: Nikkei Asia