Zakaj bi moral slovenskega kupca zanimati borzni val v jugovzhodni Aziji
Če razmišljate o nakupu apartmaja na Phuketu, se vam morda zdi novica o milijardah dolarjev institucionalnega kapitala nekje daleč od vaše realnosti. A ni. V prvi polovici leta 2026 je jugovzhodna Azija prek IPO-jev nepremičninskih družb pridobila približno 3 milijarde dolarjev kapitala, po podatkih Nikkei Asia. Levji delež sta pobrala Vietnam in Malezija, Tajska, sicer drugi največji nepremičninski trg v regiji, pa je tokrat ostala ob strani. To ni znak umika kapitala iz Tajske, temveč signal, da se denar v regiji preprosto prerazporeja, in ravno to prerazporejanje lahko zasebnim kupcem odpre nepričakovano ugodno okno za vstop.
Ko institucionalni kapital raje izbira borzi v Ho Ši Minhu in Kuala Lumpurju kot Bangkok, to običajno pomeni strukturne premike na trgu, ne pa upada zanimanja za regijo kot celoto. Vprašanje, ki je pomembno za vas kot zasebnega kupca, je, kako se bo Tajska odzvala in kaj to dogajanje pomeni za posameznike, ki kupujejo eno ali dve nepremičnini, ne pa celih portfeljev.
Hitri odgovor za nestrpne bralce
- V prvi polovici 2026 je bilo prek IPO-jev nepremičninskih podjetij v jugovzhodni Aziji zbranih približno 3 milijarde dolarjev (vir: Nikkei Asia)
- Med vodilnimi izdajatelji so bili UI Boustead REIT (Malezija), Sunway Healthcare in Dien May Xanh (Vietnam)
- Vietnam in Malezija sta prevzela večino uvrstitev, Tajska med vodilnimi ni bila prisotna
- Tajski REIT-i (nepremičninski investicijski skladi) se trenutno trgujejo pod svojo neto vrednostjo sredstev (NAV), kar odpira priložnost za neposredne naložbe v fizične nepremičnine namesto v deleže skladov
- Za zasebne kupce, ki iščejo apartma na Phuketu ali v Bangkoku, je to razmeroma ugodno: manj institucionalne konkurence po navadi pomeni nižji dejanski prag za vstop na trg
- Analitiki pričakujejo, da bo Tajska v drugi polovici 2026 uvedla nove spodbude za privabljanje kapitala
Kaj točno se je zgodilo s kapitalom v regiji
- Obseg IPO-jev: po ocenah Nikkei Asia so nepremičninsko povezana podjetja v jugovzhodni Aziji v prvi polovici 2026 na regionalnih borzah skupaj zbrala okoli 3 milijarde dolarjev
- Malezijski zagon: UI Boustead REIT se je uvrstil med največje uvrstitve, kar odraža rastoč apetit po malezijskih industrijskih in poslovnih nepremičninah
- Vietnamski razcvet: Dien May Xanh in drugi izdajatelji so izkoristili rastočo domačo potrošnjo in urbanizacijo, pri čemer je vietnamski BDP zadnja tri leta rasel 6-7 % letno
- Položaj Tajske: Borza Tajske (SET) ostaja največja REIT platforma v ASEAN-u, z več kot 40 nepremičninskimi skladi in skupno tržno kapitalizacijo nad 15 milijard dolarjev (po podatkih SET), a v prvi polovici 2026 ni zabeležila nobene večje nove uvrstitve
- Krepitev bata: tajski bat je od začetka leta pridobil 3-4 % vrednosti proti ameriškemu dolarju, kar podraži tajska sredstva za tuje kupce in delno pojasnjuje, zakaj se kapital seli proti trgom s šibkejšo valuto
- Donosi od najema: povprečni donosi od oddajanja apartmajev znašajo 4-6 % letno v Bangkoku in 6-8 % na Phuketu, kar presega primerljive nepremičnine v Maleziji in Vietnamu
- Pravila lastništva za tujce: tajska zakonodaja tujcem dovoljuje lastništvo do 49 % skupne površine nadstropij posamezne stavbe v lastniškem (freehold) sistemu, kar je še vedno eden najbolj preglednih pravnih okvirov v regiji
- Zaupanje razvijalcev kljub upočasnitvi IPO-jev: veliki tajski razvijalci kljub borznemu zatišju stavijo na Phuket. Origin Property je za obdobje 2026-2028 na Phuketu namenil 3 milijarde bahtov, s pripoznavanjem prihodkov od hotelov in apartmajev od 4. četrtletja 2026 naprej, medtem ko Sansiri v štirih letih na Phuketu cilja na 40 milijard bahtov novih projektov, kar naj bi ustrezalo obsegu celotnega razvoja otoka v zadnjih 15 letih, a stisnjenemu v samo štiri leta
Zakaj gre denar mimo Bangkoka v Hanoj in Kuala Lumpur
Razloga sta v grobem dva. Prvi: Vietnam in Malezija ponujata privlačnejše pogoje za IPO, vključno s poenostavljenimi postopki uvrstitve na borzo in davčnimi spodbudami. Drugi: tajski trg je že razmeroma zrel, saj so se največji igralci na borzo uvrstili že pred leti, zato je manj prostora za nove obsežne izdaje delnic.
Kaj sploh je REIT in zakaj je pomemben za nepremičninski trg
REIT (Real Estate Investment Trust oziroma nepremičninski investicijski sklad) je sklad, ki poseduje poslovne nepremičnine in mora vsaj 90 % svojega dohodka izplačati imetnikom deležev. REIT-i vlagateljem omogočajo izpostavljenost do nepremičnin prek javnih trgov, brez neposrednega nakupa nepremičnine. Živahna aktivnost IPO-jev pri REIT-ih je znak, da institucionalni vlagatelji zaupajo panogi.
Ali 3 milijarde dolarjev regionalnih IPO-jev vplivajo na cene stanovanj na Tajskem
Neposrednega vpliva na cene ni. Posredno pa institucionalni kapital, ki se steka drugam, zmanjšuje konkurenčni pritisk na tajskem trgu, kar za zasebne kupce pomeni več izbire in razvijalce, ki so bolj pripravljeni na pogajanja o ceni.
Bomo tajske nepremičninske IPO-je videli v drugi polovici 2026
Tržne ocene kažejo, da SET pripravlja več uvrstitev na borzo v sektorjih gostinstva in logistike. Tajska vlada hkrati razpravlja o dodatnih spodbudah za privabljanje tujega kapitala, vključno z razširjenimi programi investicijskih vizumov.
Katera območja Tajske so trenutno najbolj zanimiva za naložbo
Phuket ostaja regionalni vodja po donosnosti najema med počitniškimi destinacijami jugovzhodne Azije, z 6-8 % letno. Bangkok izstopa po luksuznih apartmajih ob linijah BTS in MRT. Zanimivo je, da tuji kupci danes predstavljajo približno 75 % kupcev apartmajev na Phuketu, projekti, kot je 408-enotni Peylaa Phuket v Bang Tau, pa so zgrajeni prav za to mednarodno povpraševanje. Pattaya si po pandemiji opomore, a so donosi tam še vedno nižji.
Kako se Vietnam in Tajska potegujeta za kapital vlagateljev
Vietnam vlagatelje privablja s hitrejšo gospodarsko rastjo in nižjimi stroški dela. Tajska tekmuje z zrelo infrastrukturo, močnejšo zaščito lastninskih pravic in dobro uveljavljeno turistično industrijo. Za tiste, ki vlagajo v stanovanjske nepremičnine, Tajska ostaja bolj predvidljiv trg.
Ali lahko tuji vlagatelji neposredno kupijo deleže v tajskih REIT-ih
Tehnično da, prek mednarodnega borznega posrednika z dostopom do SET. V praksi to pomeni odpiranje računa pri tajskem borznem posredniku, minimalni vstopni pragovi za REIT pa se začnejo pri nekaj tisoč bahtih. Za večino kupcev je neposreden nakup apartmaja pogosto enostavnejši in bolj pregleden.
Kako krepitev bata vpliva na naložbo v nepremičnino
Močnejši bat zviša vstopne stroške za tuje kupce. Po drugi strani pa poveča donos ob preračunu nazaj v dolarje ali druge valute ob prodaji. Dolgoročni vlagatelji na koncu praviloma profitirajo od stabilnosti valute.
Vir: Nikkei Asia
Kaj to pomeni za vas kot kupca
Institucionalni kapital v nepremičnine jugovzhodne Azije narašča, Tajska pa v obsegu IPO-jev trenutno zaostaja za Vietnamom in Malezijo. Kljub temu ohranja temeljne prednosti za zasebne vlagatelje: pregledno zakonodajo, visoke donose od najema in zrelo infrastrukturo. Prav zdaj, ko veliki skladi gledajo drugam, imajo zasebni kupci redko priložnost za vstop na trg brez neposredne konkurence institucionalnega kapitala.
Razmišljate o nakupu nepremičnine na Tajskem? Pri Nepremičnine na Tajskem vam pomagamo najti pravo nepremičnino, prilagojeno vašim ciljem in proračunu.