Če ste zadnje tedne spremljali novice o nepremičninah v jugovzhodni Aziji, ste verjetno naleteli na naslov, ki zveni skoraj neverjetno: malezijski konglomerat Genting bo v ekonomsko cono Johor-Singapur vložil 20 milijard dolarjev. Gre za največji razvojni projekt v regiji v zadnjem desetletju, in marsikateri slovenski vlagatelj, ki razmišlja o nakupu vile ali apartmaja na Phuketu, se je vprašal: ali se denar zdaj seli drugam?
Kratek odgovor je ne. Dolg odgovor pa zahteva številke, zato jih poglejmo po vrsti.
Za kaj sploh gre pri projektu Genting v Johorju?
Genting vlaga 20 milijard dolarjev v pametno mesto na meji med Johorjem in Singapurjem, osredotočeno na raziskave umetne inteligence in agrotehnologijo, ne na počitniške nepremičnine. Ciljna publika so mednarodni strokovnjaki in tehnološka podjetja, torej povsem drugačen kupec od tistega, ki išče vilo z bazenom na Bang Tao ali apartma v Kamali.
Ekonomska cona Johor-Singapur (JS-SEZ) je bila uradno zagnana januarja 2025 z namenom olajšati čezmejno gibanje ljudi in kapitala med Malezijo in Singapurjem. Nikkei Asia poroča, da je bila cona zasnovana tako, da neposredno konkurira Shenzhenu in Bangaloreju za privabljanje korporativnih naložb, torej gre za tekmo za pisarne in tovarne, ne za počitniške domove.
Zakaj to ni konkurenca za Phuket
Projekt v Johoru je po obsegu primerljiv s celotnim tujim kapitalom, vloženim v nepremičnine na Phuketu v zadnjih 5 do 7 letih skupaj. A ne gre za stanovanjski kompleks, temveč za celo mesto, zgrajeno okoli laboratorijev za umetno inteligenco, podatkovnih centrov in vertikalnih farm.
Johor Bahru leži približno 30 minut vožnje od poslovnega središča Singapurja prek nasipa Causeway, kar podjetjem omogoča dostop do singapurskega finančnega kapitala brez singapurskih cen zemljišč. Cona ponuja davčne olajšave, poenostavljene vizumske postopke in prostejši pretok blaga, kar je zanimivo predvsem za korporacije, ne za zasebne vlagatelje, ki iščejo dohodek iz najema.
Za primerjavo: donosi od oddajanja apartmajev v Johor Bahruju znašajo med 3 in 4 % letno. Upravljane nepremičnine na Phuketu, kot so vile in apartmaji v priljubljenih turističnih conah, pa v letu 2025 dosegajo med 6 in 8 % letno. Razlika izhaja predvsem iz obsega turizma: Phuket je leta 2025 obiskalo več kot 11 milijonov tujih turistov, kar je edinstvena osnova za stabilen trg kratkoročnega in dolgoročnega najema.
Kaj pravijo trenutni podatki o Phuketu
Transakcije nepremičnin s tujo udeležbo na Phuketu so leta 2025 po ocenah zrasle za 22 %. Cene premijskih apartmajev so dosegle med 120.000 in 180.000 baht na kvadratni meter (približno 3.400 do 5.100 dolarjev).
Delež tujega povpraševanja na Phuketu je po podatkih Nation Thailand v tretjem četrtletju 2025 narasel na približno 60 %, v letu 2026 pa naj bi dosegel okoli 65 %. To Phuket delno ščiti pred pritiski, ki jih na domačem trgu v Bangkoku povzročajo zavrnitve hipotekarnih posojil in visoka zadolženost tajskih gospodinjstev.
Knight Frank Thailand, ki ga navaja Bangkok Post, pričakuje, da bo luksuzni stanovanjski trg na Phuketu ostal močan vse do leta 2026, predvsem zaradi povpraševanja po markiranih rezidencah (branded residences) in vilah na priljubljeni zahodni obali otoka, torej v območjih, kot so Bang Tao, Layan, Kamala in Cherng Talay.
Kdo stoji za projektom Genting
Skupina Genting ima tržno kapitalizacijo, ki presega 15 milijard dolarjev, in upravlja igralnice Resorts World v Singapurju in Maleziji. Gre torej za izkušenega razvijalca z dokazano sposobnostjo izvedbe velikih projektov, kar daje Johor-Singapurski coni določeno verodostojnost, čeprav natančnega časovnega okvira dokončanja projekta še ni.
Lastništvo nepremičnin: Malezija proti Tajski
Strukture lastništva se med državama precej razlikujejo, kar je za slovenske kupce pogosto ključno vprašanje.
| Vidik | Malezija (Johor) | Tajska (Phuket) |
|---|---|---|
| Lastništvo v polni lasti (freehold) | Tujci lahko kupijo od 1 milijona ringgita (približno 215.000 dolarjev) | Tujci ne morejo imeti freehold zemljišča |
| Apartmaji | Freehold mogoč | Tuja kvota do 49 % skupne površine projekta |
| Vile | Freehold mogoč | Praviloma zakup 30+30+30 let |
| Tipičen kupec | Korporacije, strokovnjaki, selitve zaradi službe | Vlagatelji, iščejo najemnino in počitniško nepremičnino |
Za slovenskega kupca to pomeni jasno razliko v strategiji: če iščete lastništvo v polni lasti, je Malezija pravno enostavnejša pot, če pa iščete aktiven donos iz turističnega najema z urejenim upravljanjem, Tajska in zlasti Phuket ostajata močnejša izbira.
Ali je tajski zaostritev nadzora nad tujim lastništvom kaj spremenila?
Tajski regulatorji so v zadnjem času zaprli nekatere vrzeli pri t. i. nominee strukturah in poostrili nadzor nad tujimi deleži v podjetjih, zlasti na otokih Koh Phangan in Koh Samui, poroča Bangkok Post. Kljub temu ocene podjetja Juwai IQI kažejo, da tuji kupci še vedno predstavljajo okoli 60 % transakcij luksuznih vil na Phuketu in več kot 90 % na Samuiju in Phanganu. Zaostritev nadzora torej doslej ni bistveno vplivala na dejansko povpraševanje.
Kaj to pomeni za vlagatelja, ki izbira med Bangkokom, Johorjem in Phuketom
Če iščete takojšen denarni tok, Bangkok ponuja likviden trg apartmajev s pregledno registracijo prek tajskega Zemljiškega urada (Land Department). Johor ostaja projekt z realizacijskim horizontom 10 do 15 let, torej dolgoročna špekulacija, ne naložba za takojšnji donos.
Cona JS-SEZ bo zagotovo povečala konkurenco za korporativni kapital in tehnološka podjetja v regiji. Toda za zasebne vlagatelje, ki iščejo lifestyle nepremičnine in pasivni dohodek, Tajska ohranja svojo edinstveno kombinacijo donosa, podnebja in razvite infrastrukture za najem.
Malo je verjetno, da bi konkurenca iz Johorja znižala cene na Phuketu, saj gre za povsem različna cenovna razreda in različne kupce. Cene premijskih nepremičnin na Phuketu naj bi po ocenah rasle za 8 do 12 % letno, kar je posledica predvsem omejene ponudbe zemljišč na otoku, ne konkurence s celinskim tehnološkim parkom.
Projekti take velikosti se običajno izvajajo fazno v obdobju 15 do 20 let. Prva infrastruktura bi se lahko pojavila v 3 do 5 letih, popolnoma dograjeno mesto pa je bolj realno pričakovati šele v 2040-ih.
Zaključek
Gentingov projekt v Johorju je impresiven po ambicioznosti, a za vlagatelje, ki iščejo nepremičnino z aktivnim denarnim tokom, jasno urejeno lastniško strukturo in delujoč trg najema, Tajska ostaja močnejša izbira v regiji. Phuket in Bangkok ponujata nekaj, česar tehnološki park v gradnji še dolgo ne bo mogel: delujoč trg najema, preverjena upravljavska podjetja in stabilno povpraševanje.
Če razmišljate o nakupu nepremičnine na Tajskem, se pri Nepremičnine na Tajskem pogosto srečujemo s prav takšnimi vprašanji, in vesela ekipa vam bo pomagala oceniti, ali je za vaš cilj primernejši Phuket, Bangkok ali morda povsem druga strategija.
Vir: Bangkok Post