Ko ena od petih največjih svetovnih nepremičninskih svetovalnih družb čez noč prestrukturira celotno regionalno poslovanje, to ni le še ena poslovna novica, ki jo lahko preletite med jutranjo kavo. Je opozorilni signal za ves trg. Natanko to se je zgodilo v začetku leta 2026, ko je družba Savills najavila strateško prenovo svojega poslovanja na Tajskem, potem ko se je stanovanjski segment opazno ohladil.
Če ste kot slovenski kupec spremljali, kako je Tajska v zadnjih letih beležila skoraj neprekinjeno rast cen nepremičnin, vam to ni razlog za paniko, temveč povabilo, da premislite taktiko. Časi, ko si preprosto kupil 'katero koli nadstropje' in čakal na dobiček, so mimo. Danes šteje natančna, na podatkih temelječa odločitev, kakršno bi pričakovali od dobrega finančnega svetovalca doma.
Kratek odgovor
- Savills prestrukturira svoje poslovanje na Tajskem kot odziv na šibkejše povpraševanje po stanovanjih
- Obseg tajskih stanovanjskih posojil je konec leta 2025 upadel za približno 12 %
- Ohladitev je skoncentrirana v masovnem segmentu Bangkoka (enote do 3 milijone THB)
- Premium in letoviške nepremičnine na Phuketu, Samuiju in v Pattayi ostajajo odporne
- Razvijalci ponujajo popuste od 15 do 20 % na neprodane enote in prilagodljivejše plačilne načrte
- Poostren nadzor nad t. i. nominee lastniškimi strukturami upočasnjuje posle z vilami, preiskujejo 33 luksuznih nepremičnin v vrednosti 1,27 milijarde THB v Bangkoku
- Kupci z gotovino imajo zdaj resnično priložnostno okno, saj so prodajalci pripravljeni na pogajanja
Zakaj se je trg sploh ohladil?
Ohladitev je najbolj prizadela masovni segment stanovanj v Bangkoku, zlasti enote do 3 milijone THB, torej cenovni razred, ki je bil desetletje glavni motor rasti. Po podatkih tajske centralne banke (Bank of Thailand) je obseg stanovanjskih posojil v četrtem četrtletju 2025 upadel za 12 % na letni ravni. Veliki razvijalci se že odzivajo: zamikajo zagon novih projektov, ponujajo popuste v razponu 15-20 % na neprodane enote in se vse bolj usmerjajo h kupcem, ki plačujejo z gotovino, med njimi tudi k tujcem.
Dodaten pritisk na trg prinaša poostren nadzor oblasti nad t. i. nominee lastniškimi strukturami, s katerimi so tujci doslej obhajali 49-odstotno omejitev tujega lastništva prek podjetij v razmerju 51 % tajskega in 49 % tujega lastništva. Po poročanju časnika Bangkok Post trenutno preiskujejo okoli 33 luksuznih nepremičnin v vrednosti 1,27 milijarde THB na območjih Bangkoka, kot sta Pattanakarn in Krungthep Kreetha. Ta pritisk upočasnjuje tudi prodajo vil v priljubljenih letoviških destinacijah, vključno s Phuketom in Koh Samuijem, saj kupci potrebujejo več časa, da strukturirajo posel na način, ki jim daje pravno varnost.
Ključna dejstva o trgu
- Savills je med petimi največjimi nepremičninskimi svetovalnimi hišami na svetu, prisotna v več kot 70 državah. Njen strateški zasuk na Tajskem torej odraža sistemski premik, ne le lokalno posebnost
- Število novih projektov stanovanj v Bangkoku je v prvem četrtletju 2026 upadlo za ocenjenih 25-30 % glede na enako obdobje leta 2025
- Obrestne mere za stanovanjska posojila na Tajskem se gibljejo okoli 6,5-7 % letno, kar precej omejuje povpraševanje domačih kupcev
- Tuji kupci po podatkih CBRE Thailand predstavljajo do 40 % prodaje v premium projektih Bangkoka in do 60 % prodaje na Phuketu
- Povprečni najemni donosi stanovanj v Bangkoku znašajo 4-5 % letno, medtem ko upravljane enote s hotelsko znamko na Phuketu prinašajo 6-8 %
- Tajski zakon o kondominijih (Condominium Act) še vedno omejuje tuje lastništvo na največ 49 % skupne površine projekta
- Tajski bat je v zadnjih 12 mesecih oslabel za približno 5 % proti ameriškemu dolarju, kar tujim kupcem izboljšuje vstopno ceno
- Oblasti preiskujejo nominee delniške strukture, uporabljene za obhod omejitev lastništva, pod drobnogledom je 33 luksuznih nepremičnin v vrednosti 1,27 milijarde THB v Bangkoku, kot poroča Bangkok Post
Kam se seli denar: od Bangkoka do Phuketa
Zakaj je to pomembno prav zdaj? Ko velike svetovalne hiše spremenijo strategijo, jim razvijalci praviloma sledijo. Premik je že viden: namesto identičnih masovnih garsonjer razvijalci vlagajo v dražje formate, upravljane rezidence, koncepte co-livinga in hibridne modele 'rezidenca plus hotel'. Za vlagatelje to pomeni, da nastajajo novi produkti s potencialno boljšim donosom.
Drugi trend je geografski. Kapital se seli iz prenasičenega osrednjega Bangkoka proti letoviškim območjem. Phuket ostaje jasen favorit: po podatkih Turistične uprave Tajske (TAT) je otok leta 2025 zabeležil 18-odstotno rast prihodov turistov, kar naprej podpira povpraševanje po najemih. Zanimanje pritegujeta tudi Koh Samui in vzhodna obala (Pattaya, Rayong) zahvaljujoč infrastrukturnim projektom.
Tuji kupci so vse pogosteje omenjeni kot blažilec širšega upada. Panožna poročila navajajo, da se tajski stanovanjski trg giblje proti že četrtemu zaporednemu letu upada, pri čemer mednarodni kupci, zlasti na Phuketu, pomagajo nadomestiti šibkejše domače povpraševanje, razvijalci pa se zato vse bolj zanašajo na prodajne kanale za tujce.
Tretji dejavnik je tečaj. Šibkejši bat ustvarja naraven popust za kupce, ki menjajo evre ali dolarje. V kombinaciji s popusti razvijalcev lahko skupni prihranek doseže 20-25 % glede na vrhunec cen leta 2024.
Kje so tveganja?
Ohladitev prinaša tudi tveganja. Manjši razvijalci s šibkim financiranjem se lahko soočijo z zamudami pri gradnji ali celo zamrznitvijo projektov. Nekateri že prodajajo zemljišča in projekte z odobreno okoljsko presojo (EIA) večjim, bolje kapitaliziranim razvijalcem zgolj zato, da ohranijo likvidnost, ta trend so sredi leta 2026 opažali v celotnem sektorju. Vlagatelj mora zato temeljito preveriti finančno stabilnost razvijalca, potrditi odobritev EIA in pregledati zgodovino že dokončanih projektov.
Vir: Bangkok Post
Pogosta vprašanja
Ali tajski nepremičninski trg leta 2026 doživlja zlom?
Ne, gre za ohladitev in korekcijo v specifičnih segmentih, ne za zlom. Masovni segment Bangkoka stagnira, medtem ko letoviške in premium nepremičnine še naprej dobro poslujejo. To je ciklična korekcija, ne kolaps.
Je zdaj dober trenutek za nakup nepremičnine na Tajskem?
Za kupce z gotovino, da. Razvijalci ponujajo občutne popuste, bat je oslabel, konkurenca med kupci pa se je zmanjšala. Ključen je skrben izbor projekta in lokacije.
Katera območja Tajske so najbolj odporna na ohladitev?
Phuket (zlasti zahodna obala, Bang Tao, Layan, Kamala), osrednji Bangkok (Sukhumvit, Silom v segmentu nad 150.000 THB na kvadratni meter) in Koh Samui kažejo največjo odpornost zahvaljujoč stabilnemu povpraševanju tujih najemnikov.
Kako ohladitev vpliva na najemne donose?
Paradoksalno se lahko donosi na letoviških območjih celo povečajo. Nižje vstopne cene v kombinaciji s stabilnimi ali rastočimi najemninami, ki jih poganja višje število turistov, izboljšujejo skupni donos. Bangkok ostaja stabilen pri 4-5 % letno.
Kaj sprememba strategije Savills pomeni za povprečnega vlagatelja?
Gre za signal strukturne spremembe na trgu. Veliki igralci se preusmerjajo od masovne prodaje k svetovanju, upravljanju premoženja in storitvam za institucionalne vlagatelje. Za zasebne kupce to pomeni, da je obdobje špekulativnega preprodajanja nepremičnin v gradnji (t. i. flipping) mimo, fokus mora biti na resničnem najemnem donosu.
Kakšna so tveganja nakupa na ohlajenem trgu?
Glavna tveganja so zamude pri gradnji pri finančno šibkih razvijalcih, zmanjšana likvidnost pri nadaljnji prodaji v naslednjih 2-3 letih in morebitno dodatno zaostrovanje kreditne politike tajske centralne banke.
Kako preverim zanesljivost tajskega razvijalca?
Preglejte zgodovino že dokončanih projektov, potrdite odobritev EIA in preverite zadolženost podjetja prek javnih razkritij za družbe, ki kotirajo na tajski borzi (SET). Vedno vključite neodvisnega odvetnika, ki pregleda dokumentacijo.
Kakšen je minimalni proračun za vstop na tajski nepremičninski trg leta 2026?
V Bangkoku garsonjera v dobrem projektu startа pri okoli 3-4 milijonih THB (približno 85.000-115.000 USD). Na Phuketu se enote v upravljanih kompleksih začnejo pri 5-6 milijonih THB. Glede na trenutne popuste so dejanske cene lahko 15-20 % nižje od izhodiščnih.
Ohlajen trg ni konec priložnosti, je njena prerazporeditev. Zmagovalci bodo tisti, ki se odločajo na podlagi podatkov in ne čustev. Optimalna strategija zdaj je izbrati preverjene razvijalce, osredotočiti se na letoviške lokacije s trajnim povpraševanjem po najemu in vstopiti na trg po popustu, ki ga pred letom dni preprosto ni bilo mogoče dobiti.
Ste pripravljeni na naložbo na Tajskem? Naša ekipa pri Nepremičnine na Tajskem vam bo pomagala najti pravo nepremičnino za vaše cilje.