Kratek odgovor za tiste, ki jim mudi
Če kupujete kondominij na Tajskem kot Slovenec, velja to: kvota tujega lastništva ostaja pri 49 % skupne prodajne površine stavbe, brez izjem in brez novega zakona, ki bi jo dvignil na 75 %. Prav tako je nižja prenosna taksa 0,01 %, uvedena od 1. julija 2026, namenjena izključno tajskim državljanom, tujci pa še naprej plačujejo polnih 2 % od uradno ocenjene vrednosti nepremičnine. Na kondominiju vrednem 10 milijonov THB to pomeni razliko v vaš neprid v višini 199.000 THB (približno 5.700 USD), kar ni zanemarljiv detajl, ampak realna postavka v vaših končnih stroških.
Zakaj se je zgodba o 75-odstotni kvoti sploh razširila
Poletje 2026 je na tajskem nepremičninskem trgu prineslo precej zmede, predvsem zaradi napačnega poročanja o dveh ločenih temah, ki so se v marsikaterem članku in objavi na družbenih omrežjih pomešale v eno. Prva tema je domnevno zvišanje kvote tujega lastništva na 75 %. Druga je znižana prenosna taksa. Obe zgodbi sta krožili istočasno, kar je ustvarilo vtis, da se je za tuje kupce nekaj bistveno spremenilo. V resnici se ni.
Razprava o dvigu kvote na 75 % se je začela leta 2024, ko je vlada Srettha Thavisina predstavila sveženj ukrepov za privabljanje tujega kapitala v tajsko gospodarstvo. Vzporedno se je pojavil tudi predlog o 99-letnih zakupih zemljišč za tujce. Oba predloga sta naletela na odpor dela tajske družbe, ki opozarja, da bi širše tuje lastništvo dvignilo cene in lokalne kupce izrinilo iz lastnega trga.
Do sredine leta 2026 nobena od teh dveh pobud ni prišla do konkretne zakonodaje. Viri znotraj tajske vlade oba predloga opisujejo kot 'v fazi preučevanja', kar v praksi pogosto pomeni leta zamud, včasih pa tudi to, da se sprememba nikoli ne uresniči. Kdor načrtuje nakup na podlagi domnevnega prihodnjega dviga kvote, dejansko stavi na časovnico, ki jo trenutno ne more potrditi nihče.
Kaj 49-odstotna kvota dejansko pomeni za vas
Pravilo 49 % ni novost zadnjih let. Zapisano je že v Zakonu o kondominijih iz leta 1979 in je kljub številnim novelam skozi desetletja ostalo nespremenjeno v svojem bistvu: tujci lahko pridobijo polno lastništvo (freehold) nad enoto v kondominiju, vendar skupno tuje lastništvo znotraj enega projekta ne more presegati 49 % celotne prodajne površine stavbe. Preostalih 51 % mora biti v lasti tajskih državljanov ali tajsko večinskih družb.
Ta strop ustvarja realno pomanjkanje ponudbe. V priljubljenih projektih na Phuketu, v Pattayi in Bangkoku se tuja kvota pogosto zapolni še preden je stavba dokončana. Kupec, ki pride prepozno, izbira med dvema možnostma: strukturo prek tajske družbe (ki prinaša svojo plast pravnih in skladnostnih tveganj) ali 30-letnim zakupom. Nobena od teh dveh možnosti ne prinaša enake teže kot neposredno lastništvo freehold.
Na Phuketu velja poseben poudarek: tuja kvota se tam izračunava glede na površino tal, ne glede na število enot. To pomeni, da lahko nekaj velikih enot zapolni kvoto veliko hitreje, kot bi pričakovali, če bi šteli samo število stanovanj. Zato je smiselno pred vplačilom akontacije od razvijalca ali upravnega odbora (juristic office) pridobiti pisno potrdilo o trenutnem razmerju tujega in tajskega lastništva, ta podatek pa preveriti tudi neodvisno na lokalnem zemljiškem uradu (Land Office).
30-letni zakup ostaja zgornja meja, 99 let je (še) le na papirju
Maksimalno trajanje zakupa zemljišča na Tajskem ostaja 30 let. Predlogi za strukturo 99-letnega zakupa obstajajo, vendar niso bili sprejeti in trenutno nimajo pravne veljave. Kdor razmišlja o zakupu namesto o lastništvu, naj torej računa s 30-letnim okvirom, ne s hipotetičnim 99-letnim.
Prenosna taksa 0,01 %: za koga dejansko velja
Od 1. julija 2026 do 30. junija 2027 na Tajskem velja znižana prenosna taksa v višini 0,01 % namesto standardnih 2 %. Podatek, ki ga marketinško gradivo in objave na družbenih omrežjih pogosto zamolčijo ali napačno predstavijo, je ta: znižanje velja izključno za tajske državljane. Tuji kupci še naprej plačujejo polnih 2 %.
Kraljevi odlok (Royal Gazette decree), objavljen 1. julija 2026, je znižal stopnjo na 0,01 %, a številni angleško govoreči in regionalni viri so to napačno poročali kot splošno znižanje za vse kupce. Nekateri nepremičninski posredniki so celo oglaševali 'prenosno takso znižano na 0,01 % za vse'. To ni točno. Zakonsko besedilo odloka omejuje ugodnost izključno na kvalificirane tajske državljane.
Za slovenskega vlagatelja, ki kupuje kondominij na svoje ime, je matematika enostavna: plačate 2-odstotno prenosno takso, brez izjem. Vodniki po nakupu nepremičnin na Phuketu za leto 2026 dosledno opozarjajo prav na to, poleg tega, da se tuja kvota meri po registrirani površini, ne po številu enot.
Znižana je bila tudi taksa za registracijo hipoteke, prav tako na 0,01 %, spet zgolj za tajske državljane.
Skrita prednost pri nadaljnji prodaji
V novi strukturi taks je skrita tudi manj očitna prednost za tuje lastnike, ki bodo enoto v prihodnje prodajali. Če svojo enoto prodate tajskemu kupcu znotraj okna znižanja (do 30. junija 2027), bo prihranek pri prenosni taksi na strani kupca lahko naredil vašo nepremičnino bolj konkurenčno na trgu ponovne prodaje. Na enoti vredni 5 milijonov THB znaša prihranek kupca približno 100.000 THB, kar je lahko pomemben adut pri pogajanjih o ceni.
Primerjava: tuji kupec proti tajskemu kupcu (2026-2027)
| Postavka | Tajski kupec | Tuji kupec |
|---|---|---|
| Prenosna taksa (1. 7. 2026 - 30. 6. 2027) | 0,01 % | 2 % (standardna) |
| Taksa za registracijo hipoteke | 0,01 % | standardna stopnja |
| Kvota lastništva kondominija | 51 % projekta (minimalno) | do 49 % projekta |
| Maksimalni zakup zemljišča | ni relevantno (lastništvo) | 30 let |
| Razlika pri 10 mio THB nepremičnini | / | 199.000 THB (cca. 5.700 USD) več takse |
Vir: ReloSale
Pogosta vprašanja
Ali lahko tujec na Tajskem leta 2026 kupi kondominij v polni lasti?
Da. Tujci lahko pridobijo polno lastništvo (freehold) enote v kondominiju znotraj kvote 49 % celotne prodajne površine projekta. Plačilo mora biti nakazano v tuji valuti prek tajske banke, kar ustvari dokument FET (Foreign Exchange Transaction), ki je nujen za registracijo lastništva.
Je res, da je bila kvota tujega lastništva dvignjena na 75 %?
Ne. Avgusta 2026 kvota še vedno ostaja pri 49 %. Predlog o 75 % obstaja, vendar ni bil pripravljen v obliki zakonskega predloga niti predložen parlamentu.
Koliko prenosne takse plača tuj kupec kondominija na Tajskem?
Standardnih 2 % od ocenjene vrednosti nepremičnine. Znižana stopnja 0,01 %, ki velja od 1. julija 2026 do 30. junija 2027, se nanaša izključno na tajske državljane.
Ali lahko namesto nakupa dobim 99-letni zakup?
Ne. Po veljavni zakonodaji je maksimalno trajanje zakupa 30 let. Struktura 99-letnega zakupa je bila predlagana, vendar nikoli sprejeta.
Kaj se zgodi, ko je 49-odstotna tuja kvota v projektu že zapolnjena?
Tuji kupci so takrat omejeni na 30-letni zakup ali strukturo prek tajske družbe. Obe možnosti prinašata pravne omejitve in tveganja v primerjavi z neposrednim lastništvom freehold.