Zakaj bi moral vsak slovenski kupec zdaj pozorno prebrati to novico
Če ste kdaj razmišljali o nakupu vile na Phuketu prek tajskega podjetja, kjer so tajski državljani le formalni večinski lastniki, je čas, da to strategijo temeljito premislite. Tajski organi so v letu 2026 sprožili obsežno preiskavo 33 luksuznih nepremičnin v skupni vrednosti 1,27 milijarde bahtov (približno 35 milijonov ameriških dolarjev), pod sumom, da so bile kupljene prek tako imenovanih nominee struktur za tuje kupce. Za marsikaterega evropskega, tudi slovenskega vlagatelja, ki je desetletje ali dve zaupal tej praksi, to ni le še ena novica iz tiska, ampak jasen signal, da je treba pravno podlago nakupa preveriti čim prej.
Gre za tako imenovano nominee lastništvo: tujec nepremičnino ali zemljišče registrira na tajsko podjetje, v katerem imajo tajski državljani formalno večinski delež, dejanski upravičenec pa je tuji kupec. Ta praksa je bila desetletja nekakšna 'siva cona' trga, s katero so se sprijaznili tako kupci kot posredniki. Leta 2026 pa so tajski regulatorji prešli od opozoril k dejanskemu ukrepanju.
Kaj natančno preiskujejo tajski organi?
33 luksuznih nepremičnin v vrednosti 1,27 milijarde bahtov je pod preiskavo tajskih oblasti, žarišče preiskave pa sta bangkoška okraja Pattanakarn in Krungthep Kreetha, poroča The Nation Thailand. Preiskava je usmerjena natančno v nominee strukture, ki jih tujci uporabljajo za obhod tajske prepovedi neposrednega lastništva zemljišč.
Tajska zakonodaja (Zakonik o zemljiščih, člen 86) tujim državljanom prepoveduje neposredno lastništvo zemljišč. Preiskava se zato osredotoča izključno na hiše in vile z lastnim zemljiščem, ne pa na stanovanja v večstanovanjskih objektih, saj pravni konflikt nastane prav pri lastništvu zemlje.
Povprečna vrednost nepremičnine v preiskavi znaša okoli 38,5 milijona bahtov (približno 1,07 milijona ameriških dolarjev), kar preiskavo jasno umešča v segment vrhunskih vil. Po poročanju The Nation Thailand preiskavo vodita Oddelek za zemljišča (Department of Lands) skupaj z Oddelkom za posebne preiskave (DSI).
Vzporedna akcija na jugu: Phuket, Phangnga in Krabi
Medtem ko je bangkoška preiskava še v teku, so tajski organi izvedli tudi ločeno, širšo akcijo na jugu države. Na območju Phuketa, Phangnge in Krabija je sodelovalo več kot 500 uradnikov, izdanih je bilo 40 odobrenih pripornih nalogov in izvedenih 13 hišnih preiskav. Rezultat: 48 aretiranih oseb (27 Tajcev in 21 tujcev, med njimi državljani Izraela, Francije, Poljske, Švice, Velike Britanije, Nizozemske, Rusije in Južne Afrike), kot poročata Bangkok Post in The Phuket News.
Zaseženo je bilo premoženje v vrednosti približno 1,05 milijarde bahtov, ki obsega 89 zemljiških parcel. Za trg na Phuketu, kjer imajo veliko slovenskih in drugih evropskih kupcev interese v vilah in zasebnih hišah, je to najbolj oprijemljiv dokaz, da je pregon nominee struktur zdaj resničnost, ne le napoved.
Že leta 2025 je Tajska zaostrila nadzor nad tajskimi podjetji s tujim lastništvom in uvedla preverjanje delničarjev prek sistema DBD (Department of Business Development). Ocene trga kažejo, da je kar do 70 % vil na Phuketu, ki so v lasti tujih kupcev, strukturiranih prek neke oblike nominee dogovora, kar pojasni, zakaj je bila južna akcija tako obsežna.
Katere kazni grozijo pri nominee shemah?
Po Zakonu o tujem poslovanju (Foreign Business Act, 1999) kazni segajo do 1 milijona bahtov globe in/ali do 3 leta zapora. Zakonik o zemljiščih dodatno zahteva prisilno prodajo zemljišča v roku 180 dni od odkritja kršitve. Če prodaja ne uspe, lastništvo preide na državo.
Za lastnika to pomeni realno tveganje izgube celotne investicije, ne le administrativno kazen. Ko je kršitev dokazana, lahko sodišče odredi prodajo nepremičnine v roku šestih mesecev. Če kupca ni mogoče najti, se premoženje zaseže. Precedens že obstaja: leta 2024 je bilo na Koh Samuiju zaseženih več vil, kupljenih prek nominee struktur.
Kako lahko tujec zakonito kupi hišo z zemljiščem na Tajskem?
Najbolj razširjena in pravno varna pot je najem zemljišča (leasehold). Zemljišče se najame za 30 let, z možnostjo podaljšanja za dve dodatni obdobji, medtem ko je sama zgradba (hiša) lahko registrirana neposredno na ime tujega kupca. Ta mehanizem ne nosi tveganja zasega in je pravno priznan.
Druga možnost je nakup prek pristnega, ne-nominee tajskega podjetja, ki dejansko posluje in ima resnične tajske poslovne partnerje, vendar ta pot zahteva resno pravno podporo in skrbno preverjanje strukture, ne pa le formalne 'papirnate' rešitve.
Ali val preiskav vpliva na trg stanovanj (kondominijev)?
Ne. Trg kondominijev ostaja nedotaknjen s tem valom pregonov. Tujci imajo zakonsko pravico do lastništva stanovanja (freehold) znotraj kvote 49 % tujega lastništva v posameznem projektu. Ta mehanizem določa Zakon o kondominijih (Condominium Act) in nima nobene povezave z nominee strukturami, ki veljajo za zemljišča in hiše.
Katera območja na Tajskem nosijo največje tveganje?
Phuket, Koh Samui, Pattaya in Hua Hin imajo največjo koncentracijo luksuznih vil v tuji lasti, posledično pa tudi največjo koncentracijo nominee struktur in izvršilnih akcij. Kdor kupuje na teh območjih, naj pravno podlago nakupa preveri še posebej skrbno.
Se sploh še splača kupovati nepremičnine na Tajskem?
Vsekakor, če je pravna struktura nakupa pravilno urejena. Trg kondominijev ostaja povsem odprt, donosi od najema v Bangkoku se gibljejo med 5 in 7 % letno, upravljane nepremičnine na Phuketu pa lahko dosežejo 8 do 10 %. Ključno je sodelovanje z licenciranimi odvetniki in izogibanje sivim strukturam, ki obljubljajo bližnjice.
Kaj storiti, če že imate nepremičnino prek nominee strukture?
Takoj se posvetujte s tajskim odvetnikom, specializiranim za zemljiško pravo. Možnosti vključujejo prestrukturiranje podjetja v skladno obliko, prehod na najemno (leasehold) ureditev ali prodajo nepremičnine, preden pregon doseže vaše območje.
Kako preveriti pravno strukturo pred nakupom?
Zahtevajte neodvisen pravni pregled pri odvetniku, ki ni povezan s prodajalcem. Preverite, da so tajski delničarji resnične osebe z dokazljivim dohodkom in da podjetje dejansko posluje ter plačuje davke, ne le formalno obstaja na papirju.
Kaj to pomeni za cene vil na Tajskem?
Kratkoročno se lahko ponudba na sekundarnem trgu poveča, saj bodo nekateri lastniki hiteli s prodajo, preden preiskave dosežejo njihovo območje. To lahko za kupce, ki so pripravljeni kupiti vilo prek leasehold ureditve, odpre priložnost za nakup po nižji ceni.
Trenutno stanje ni kriza, temveč normalizacija trga. Tajska se dosledno premika proti večji preglednosti, vlagatelji, ki svoje posle strukturirajo znotraj zakona, pa bodo na dolgi rok na boljšem. Najjasnejše pravilo za leto 2026: pravno neoporečna struktura nakupa je pomembnejša od cene same nepremičnine. Varčevanje pri pravnem svetovanju vas lahko stane celotne investicije.
Pri Nepremičnine na Tajskem svetujemo strankam prav to: preverjena pravna struktura pred podpisom, ne po njem. Če razmišljate o nakupu na Phuketu ali drugje na Tajskem, naši strokovnjaki vam pomagajo najti nepremičnino, ki je varna tako z vidika lokacije kot z vidika lastniške strukture.
Vir: The Nation Thailand