Kratek odgovor za vse, ki jih to zanima
Maja 2026 je tajski Zemljiški urad (Department of Lands) vsem provincialnim uradom po državi poslal tri interne okrožnice, označene kot nujne. Zakon o lastništvu zemljišč se ni spremenil, spremenilo pa se je izvajanje nadzora: namesto presoje posameznega uradnika zdaj velja enoten nacionalni standard z enotnimi kontrolnimi seznami in digitalnim registrom vseh pravnih oseb, ki imajo v lasti zemljišče. Za marsikaterega slovenskega kupca, ki je vilo ali zemljišče na Phuketu kupil prek tajskega podjetja, je to trenutek, ko je vredno preveriti, ali je struktura lastništva še 'čista'.
Zakaj je to pomembno za slovenske kupce na Phuketu
Če ste v zadnjih letih razmišljali o nakupu vile na Phuketu, Koh Samuiju ali v Krabiju, ste skoraj zagotovo naleteli na ponudbo: 'ustanovite tajsko podjetje, obdržite 49 % deležev, ostalo prevzamejo lokalni partnerji.' Ta shema, znana kot nominee lastništvo, je bila desetletja nekakšna siva cona, tolerirana bolj po tihem dogovoru kot po zakonu. Zdaj se to spreminja, ne zato ker bi Tajska sprejela nov zakon, ampak ker je končno vzpostavila mehanizem, da obstoječi zakon dosledno uveljavlja.
Kaj točno pravijo nove okrožnice
- Tajski Zemljiški urad je maja 2026 izdal tri okrožnice, naslovljene na vse provincialne zemljiške urade v državi.
- Gotovinske transakcije od 2 milijona THB naprej (približno 57.000 USD) in premoženje, ki presega 5 milijonov THB (približno 143.000 USD), zdaj samodejno sprožijo preverjanje izvora sredstev in finančnega stanja na podlagi 74. člena Zemljiškega zakonika.
- Edina izjema, ki je izvzeta iz avtomatskega preverjanja, je zakonito dedovanje.
- Gradi se enotna nacionalna baza podatkov, ki bo zajemala vsako pravno osebo z zemljiško lastnino: datum registracije, datum pridobitve, ocenjeno vrednost in navedeno dejavnost podjetja.
- Podjetja s tujim lastniškim deležem nad določenim pragom so razvrščena kot visoko tvegana in gredo v poglobljeno preiskavo.
- Poostreni pregledi vključujejo analizo registra delničarjev, navzkrižno preverjanje s tajskim Uradom za razvoj poslovanja (DBD), pregled finančnih izkazov in pogodb ter oglede nepremičnine na terenu.
- Po poročanju regionalnih medijev je že zdaj pod drobnogledom več kot 11.000 podjetij na turističnih žariščih, kot so Phuket, Koh Samui, Koh Phangan in Krabi.
Od kod izvira problem nominee lastništva
Tujci na Tajskem nikoli niso smeli neposredno posedovati zemljišč, to pravilo izhaja iz Zemljiškega zakonika iz leta 1954. Tujec lahko kupi stanovanje v kondominiju, znotraj 49-odstotne kvote tujega lastništva v posamezni stavbi, ne more pa kupiti vile ali parcele. Tako določa črka zakona.
V praksi pa se je v zadnjih dveh desetletjih razvila cela panoga, katere edini namen je bil obiti to omejitev. Formula je bila preprosta: ustanovi se tajska družba z omejeno odgovornostjo, v kateri tujec drži 49 % deležev, preostalih 51 % pa formalno pripada tajskim 'nominee' delničarjem. Podjetje kupi zemljišče, tujec pa na njem dejansko živi. Odvetniške pisarne, agencije za nepremičnine, včasih celo razvijalci projektov, so to strukturo leta prodajali kot povsem rutinsko rešitev.
Oblasti so za prakso vedno vedele. Že 96. člen Zemljiškega zakonika predvideva do 2 leti zapora in globo do 20.000 THB za vsakogar, ki tujcu pomaga obiti prepoved lastništva. A pregon je bil redek in neenoten: en zemljiški urad je transakcijo registriral brez vprašanj, drugi jo je zavrnil na mestu. Vse je bilo odvisno od province, razpoloženja uradnika in tega, kako skrbno je bila pripravljena dokumentacija.
Kaj se dejansko spreminja z okrožnicami iz maja 2026
Nove okrožnice ciljajo prav na to neenotnost. Prvič se uvaja sistemski pristop: ena baza podatkov, en nabor meril, en kontrolni seznam za vso državo. Po analizi odvetniške pisarne Silk Legal, ki je prva podrobno opisala nove smernice, to ni sprememba zakona samega, temveč konsolidacija njegovega izvajanja.
Kaj to pomeni v praksi? Predstavljajte si tajsko podjetje z dvema tajskima delničarjema in enim tujim delničarjem, ki drži 49 % deležev, in ki je kupilo vilo na Phuketu za 15 milijonov THB. Prej bi zemljiški urad transakcijo preprosto registriral. Zdaj sistem tako podjetje samodejno označi kot visoko tvegano. Uradniki bodo preverili register delničarjev: kdo so tajski solastniki, s čim se ukvarjajo, od kod izvira njihov denar. Ali podjetje dejansko posluje, ali obstaja izključno zato, da drži eno nepremičnino? Inšpektor lahko obišče nepremičnino tudi osebno, da preveri, kdo dejansko živi tam.
Posebej pomemben je prag 2 milijona THB pri gotovinskih transakcijah. Plačila v gotovini pri nakupu nepremičnin na Tajskem niso nič nenavadnega, zlasti na obalnem turističnem pasu in na trgu rabljenih nepremičnin. Vsaka taka transakcija zdaj samodejno sproži preverjanje izvora sredstev, kar se prekriva z zakonodajo proti pranju denarja (AMLA) in dodatno otežuje nepregledne posle.
Kako se Tajska primerja s sosedami v regiji
Tajska ni edina država jugovzhodne Azije, ki zaostruje nadzor nad tujim lastništvom nepremičnin. Vietnam je leta 2024 posodobil stanovanjski zakon z novimi omejitvami za tuje kupce, Indonezija pa občasno spreminja pravila za tuje kupce na Baliju. A tajski pristop je poseben: pravila ostajajo enaka, spreminja se le doslednost izvajanja.
Za tiste, ki že posedujejo zemljišče prek nominee strukture, je položaj negotov. Okrožnice sicer primarno ciljajo na nove transakcije in pregled obstoječe baze, a baza podatkov, ki nastaja, zajema vsako pravno osebo z zemljiško lastnino, vključno z dolgoletnimi pridobitvami. To pomeni, da bi lahko podjetje, ustanovljeno pred desetimi leti zgolj za lastništvo ene vile, kljub temu prišlo pod drobnogled.
Kaj naj naredijo lastniki in kupci zdaj
Prvi korak je revizija obstoječih struktur pri kvalificiranem tajskem odvetniku. Drugi korak je razmislek o alternativnih oblikah lastništva: dolgoročni najem (leasehold) za 30 let z možnostjo podaljšanja, nakup kondominija znotraj tuje kvote, ali investicija prek Odbora za investicije Tajske (BOI), ki v določenih primerih tujcem omogoča neposredno lastništvo zemljišča.
Za slovenske kupce, ki nepremičnino na Tajskem šele iščejo, je to dober razlog za previdnost že pri izbiri strukture nakupa, ne šele takrat, ko pride do težav. Pri Nepremičninah na Tajskem pri vsakem projektu preverimo, katera oblika lastništva je za posamezno situacijo pravno najbolj varna.
Pogosta vprašanja
Ali je Tajska leta 2026 prepovedala tujcem nakup nepremičnin?
Ne. Nove okrožnice ne spreminjajo zakona. Tujci lahko še vedno kupujejo stanovanja znotraj 49-odstotne tuje kvote v kondominijih. Prepoved neposrednega lastništva zemljišč obstaja že desetletja, novost je le sistematično izvajanje nadzora.
Kaj je nominee struktura in zakaj je zdaj pod drobnogledom?
Gre za tajsko podjetje, kjer 51 % deležev formalno pripada tajskim državljanom v vlogi nominee delničarjev, dejanski (upravičeni) lastnik pa je tujec z 49-odstotnim deležem. Take ureditve so vedno bile v sivi coni, zdaj pa jih odkrivajo prek enotne baze podatkov in standardiziranih preverjanj.
Kateri zneski transakcij sprožijo samodejno preverjanje?
Gotovinske transakcije od 2 milijona THB naprej in premoženje nad 5 milijonov THB (razen pri zakonitem dedovanju) zdaj samodejno sprožijo preverjanje izvora sredstev na podlagi 74. člena Zemljiškega zakonika.
Ali to vpliva tudi na nepremičnine, ki so že kupljene?
Potencialno da. Gradi se baza podatkov vseh pravnih oseb z zemljiško lastnino, vključno s prej registriranimi podjetji. Tudi starejše pridobitve bi lahko prišle pod pregled.
Ali lahko zaradi nominee lastništva pristaneš v zaporu?
- člen Zemljiškega zakonika predvideva do 2 leti zapora in globo do 20.000 THB za vsakogar, ki tujcu pomaga nezakonito pridobiti zemljišče. Kazenski pregon je bil zgodovinsko redek, a nova raven nadzora zvišuje tveganje.
Katere alternative obstajajo namesto nominee lastništva?
Dolgoročni najem (30 let), nakup kondominija znotraj tuje kvote in investicija prek BOI, ki v določenih primerih omogoča lastninsko pravico na zemljišču. Vsaka od teh možnosti ima svoje omejitve in zahteva ustrezno pravno svetovanje.
Ali te spremembe veljajo za celotno Tajsko?
Da. Okrožnice so bile poslane vsem provincialnim zemljiškim uradom. Prvič v zgodovini se po vsej državi uporablja en sam nacionalni standard pregleda.
Se splača zdaj obiskati Tajsko in si ogledati nepremičnine?
Če razmišljate o nakupu, je pametno priti osebno in razmere na terenu preveriti skupaj z odvetnikom. Oglede in pravna posvetovanja je smiselno načrtovati precej vnaprej.
Kako naj vem, ali bo moje podjetje označeno za pregled?
Če podjetje poseduje zemljišče, ima tuje delničarje in ne izkazuje aktivnega poslovanja, gre za klasične znake visokega tveganja. Priporočljiva je takojšnja pravna revizija strukture.
Nove smernice tajskega Zemljiškega urada pošiljajo jasno sporočilo: obdobje razpršenega, neenotnega nadzora se končuje. Vsak, kdor ima naložbo v tajski nepremičnini, naj svojo lastniško strukturo preveri zdaj, ne šele takrat, ko na vrata potrka inšpektor.
Vir: The CITY Asia