Kratek odgovor za tiste, ki jim mudi
Tajska je v letu 2026 močno zaostrila nadzor nad t. i. nominee podjetji, prek katerih so tujci navidezno prek tajskih delničarjev obvladovali zemljišča in vile. Število novih registracij podjetij s znaki nominee lastništva je padlo s 561 na 141, torej za 75 %. Če imate vilo na Phuketu ali Koh Samuiju kupljeno prek tajske družbe s 'papirnimi' delničarji, je smiselno lastniško strukturo pravno preveriti čim prej, saj obstoječih podjetij ta statistika sploh ne zajema.
Zakaj je tema pomembna za slovenske kupce na Phuketu
Med slovenskimi kupci nepremičnin na Tajskem je Phuket dolgo veljal za enostavno destinacijo: zemljišče in vilo si kupiš prek lokalne družbe, tajski partnerji formalno držijo večino, ti pa v resnici odločaš o vsem. Ta model je bil desetletja tiho tolerirana praksa, zdaj pa postaja tarča sistematičnega pregona. Tajsko ministrstvo za gospodarstvo (Ministry of Commerce) je poostrilo preverjanje že ob sami registraciji podjetja, zato družbe z očitnimi znaki nominee strukture preprosto ne pridejo skozi.
Pomembno je razumeti, da 141 novih registracij ni celotna slika. Gre le za vidni del ledene gore, ministrstvo samo opozarja, da podatek ne zajema tisočev že delujočih struktur, ki so bile ustanovljene v prejšnjih letih. Prav ta obstoječa podjetja, med katerimi je verjetno tudi kakšna slovenska vila, so zdaj v središču pozornosti preiskovalnih organov.
Kaj se je pravno spremenilo: Odlok DBD št. 2/2026
Zaostritev ni le administrativna gesta, temveč ima trdno pravno podlago. Tajski Department of Business Development (DBD) je izdal Odlok št. 2/2026, ki velja od 1. avgusta 2026 in je namenjen zapiranju vrzeli, ki so tujcem omogočale obvladovanje tajskih podjetij prek nominee delničarjev.
Novost ni le strožji pregled ob ustanovitvi podjetja. Pravila zdaj zahtevajo podroben opis naložbene strukture in dokazilo o izvoru kapitala za tuje vlagatelje in njihove predstavnike skozi celotno življenjsko dobo podjetja, torej tudi ob vsaki naknadni spremembi lastništva delnic, ne le na začetku.
Vzporedni nabor podatkov DBD kaže še bolj nazorno slabitev trenda: registracije podjetij s 0,01-49,99 % tujega deleža so v prvem četrtletju 2026 padle za 51 %, med 1. in 31. majem 2026 pa za kar 65 %. Po ocenah iz sredine leta 2026 v rizično kategorijo spada okoli 119.000 podjetij po vsej državi.
Zakaj so nominee strukture nastale in kaj določa zakon
Osnova problema je Zakon o tujem poslovanju (Foreign Business Act, FBA) iz leta 1999, ki tujcem prepoveduje imeti več kot 49 % deležev v tajskih podjetjih, ki opravljajo omejene dejavnosti, med njimi je lastništvo zemljišč. Nominee sheme so bile zasnovane ravno za to, da na papirju ustvarijo videz skladnosti s tem pragom, medtem ko je dejanski nadzor in financiranje v rokah tujca.
V praksi to pomeni: tajski delničar formalno drži 51 % ali več deležev, a v resnico ne vloži lastnega kapitala in ne sprejema poslovnih odločitev. Tajska sodišča takšno ureditev dosledno obravnavajo kot izigravanje zakona o tujem poslovanju.
Kako razširjen je bil ta model, kažejo tržne ocene: med 40 in 60 % vil na zemljiških parcelah v Phuketu in na Koh Samuiju naj bi bilo kupljenih prek podjetij, ki kažejo značilnosti nominee lastništva. Department of Special Investigation (DSI) je v zadnjih letih okrepil preglede prav v turističnih provincah, predvsem na Phuketu, v Krabiju in Surat Thaniju.
Kakšne so kazenske in finančne posledice
Zakon o tujem poslovanju predvideva zaporno kazen do 3 let in denarno kazen do 1 milijon THB za osebe, vpletene v nominee strukturo. Kazensko odgovornost nosijo tudi tajski nominee delničarji, ne le tuji lastnik. Sodišča so poleg tega že večkrat odredila prisilno prodajo zemljišča, kadar je bilo dokazano, da so bili tajski delničarji le nominee osebe, ki so delovale v imenu tujega obvladujočega lastnika.
Tudi vzdrževanje takšne strukture ni brezplačno: letni stroški nominee podjetja običajno znašajo med 50.000 in 150.000 THB, pri čemer ni nobenega zagotovila, da struktura nekoč ne bo razglašena za nezakonito. Skratka, gre za tveganje, ki ga plačujete vsako leto, ne da bi kupili pravno varnost.
Katere so legalne poti do nepremičnine na Tajskem
Tujci na Tajskem še naprej ne morejo neposredno lastiti zemljišča, to izrecno določa člen 86 tajskega Zemljiškega zakonika (Land Code). Na voljo pa so trije preizkušeni in zakoniti modeli:
- Dolgoročni zakup (leasehold): standardna pogodba za 30 let, z možnostjo dveh podaljšanj (t. i. sistem 30+30+30). Zemljišče je v zakupu pri tajskem lastniku, hiša na njem pa je lahko registrirana kot lastnina tujca.
- Freehold kondominij: edina oblika nepremičnine, ki jo lahko tujec v celoti lasti. Pogoj je, da tuji delež v stavbi ne presega 49 % skupne stanovanjske površine. Sredstva morajo priti iz tujine prek tajske banke, dokazilo pa je potrdilo Foreign Exchange Transaction (FET).
- Užitek (usufruct): dosmrtna pravica uporabe zemljišča, registrirana pri Zemljiškem uradu (Land Department).
Kaj to pomeni za lastnike obstoječih nominee podjetij
Ministrstvo za gospodarstvo je jasno povedalo, da objavljeni podatki ne zajemajo vseh nominee struktur, ki že delujejo v državi. DSI in Zemljiški urad lahko preiskavo obstoječega podjetja sprožita kadarkoli, zlasti ob spremembi delničarjev, prodaji premoženja ali prijavi tretje osebe.
Za lastnike, ki razmišljajo o prehodu na zakupno strukturo: postopek zahteva, da podjetje zemljišče prodá tajski fizični ali pravni osebi, čemur sledi sklenitev zakupne pogodbe. Strošek takšne konverzije je običajno med 100.000 in 300.000 THB, vključno z davki in odvetniškimi stroški, a s tem izginejo tveganje kazenskega pregona in nejasnosti glede lastništva.
Bo zaostritev prizadela trg kondominijev
Neposredno ne. Freehold kondominiji za tujce ostajajo popolnoma zakonita oblika lastništva in ta zaostritev pravil se nanje ne nanaša. Posredno pa je mogoče pričakovati večje povpraševanje po stanovanjih, saj se investitorji, ki so prej kupovali vile prek nominee podjetij, zdaj obračajo k varnejši alternativi.
Za slovenske kupce, ki šele načrtujejo nakup na Phuketu, je to dober trenutek za razmislek: namesto tveganega modela z zemljiščem morda kondominij ali dolgoročni zakup ponujata enako kakovost bivanja brez pravne negotovosti. Ekipa Nepremičnine na Tajskem lahko pomaga presoditi, katera možnost je za konkreten primer najbolj smiselna.
Kaj storiti, če imate vilo prek nominee podjetja
Če je vaša nepremičnina na Phuketu ali Koh Samuiju trenutno v lasti prek podjetja s tajskimi 'papirnimi' delničarji, velja pravno revizijo naročiti zdaj, ne šele ko pride obvestilo o nadzoru. Trend kaže, da tajski regulatorji vlagajo v digitalna orodja za analizo korporativnih struktur, si izmenjujejo podatke med agencijami in se odzivajo na politični pritisk za dosledno izvajanje zakona. Čakanje ni strategija.
Vir: Thailand Business News