Če ste kdaj razmišljali o nakupu vile na Phuketu preko tajske družbe, kjer Slovenec formalno nima večine, a dejansko upravlja vse, je zdaj čas, da to preverite. Tajska je namreč sprožila najobsežnejšo akcijo proti tako imenovanim nominee strukturam v zadnjih letih, in posledice lahko občutijo tudi tujci, ki so leta poslovali na ta način brez težav.
Kratek odgovor na ključno vprašanje
Tajski Department of Business Development (DBD) je pod formalni pregled postavil 36.277 podjetij s tujo udeležbo, ki so lastniki zemljišč, med njimi 31.516 podjetij, kjer tuji kapital uradno ostaja pod pragom 49 %. Gre za mejo, pod katero se podjetje šteje za tajsko in lahko zakonito poseduje zemljišče. Če se izkaže, da so tajski solastniki zgolj nominee (podjetje formalno vodijo, dejansko odločanje pa je v rokah tujca), lahko oblasti zahtevajo prodajo zemljišča v 180 dneh.
Zakaj je Tajska sprožila to akcijo
Po poročanju medija Thairath pregled zajema 16 provinc, med njimi Bangkok in pet okoliških provinc, ter deset velikih turističnih destinacij, vključno s Chonburijem, Surat Thanijem in Phuketom. To ni lokalna akcija, omejena na en trg nepremičnin, temveč nacionalna sprememba politike.
Pritisk na nominee strukture se je začel graditi že leta 2022, ko so parlamentarni odbori začeli razpravljati o obsežnem kopičenju zemljišč v turističnih regijah v rokah tujcev. Politični pritisk, rast cen zemljišč in vse večja javna zaskrbljenost zaradi koncentracije tujega kapitala na najbolj zaželenih lokacijah so proces pospešili.
Kaj točno DBD preverja
Zakon o tujem poslovanju (Foreign Business Act, 1999) opredeljuje tuje podjetje kot vsak subjekt z več kot 49 % tujega kapitala. Podjetja pod to mejo se obravnavajo kot tajska in lahko zakonito posedujejo zemljišče, torej je meja 49 % ključna številka za vsakogar, ki razmišlja o tajski družbi kot lastniški strukturi.
DBD ne preverja zgolj registra delničarjev, temveč dejansko kontrolo: kdo sprejema odločitve, kdo je financiral nakup nepremičnine in kdo dejansko prejema dohodek od najema ali prodaje. Zapisniki skupščin, finančni tokovi in pogodbe o financiranju so tisto, kar razkrije, ali je tajski solastnik resničen partner ali le ime na papirju.
Zakon o zemljišču (Land Code Act B.E. 2497 iz leta 1954) tujcem prepoveduje neposredno lastništvo zemljišča, z ozko izjemo za projekte, ki jih odobri odbor za investicije (Board of Investment), kar zahteva vložek najmanj 40 milijonov THB. Za večino kupcev vile na Phuketu ali Kohu Samuiju to praktično ni realna pot.
Kako razširjen je problem na Phuketu
Tržne ocene kažejo, da je tudi do 60-70 % vil v tuji lasti na Phuketu registriranih prek tajskih podjetij z nominee delničarji. To ni obrobni pojav, temveč razširjena praksa, ki jo je tajska vlada zdaj odločena omejiti.
Konkreten primer: v 4. fazi akcije proti nominee mreži na Phuketu avgusta 2026 je bilo preganjanih 16 oseb (10 tajskih državljanov, 6 tujcev, med njimi Kanadčani, Rusi in državljan Kazahstana), povezanih s podjetji, ki so delovala pod navideznim lastništvom.
Širša preiskava lastništva zemljišč na Phuketu je zajela 361 podjetij, od tega je bilo 149 pravnih oseb označenih kot lastnikov zemljišč s sumljivo tujo lastniško strukturo. Sledilo je 114 tožb in 39 izrečenih glob.
Kakšne so kazni, če podjetje ne prestane pregleda
Za nominee strukture kazni po zakonu o tujem poslovanju znašajo do 1 milijon THB in/ali 3 leta zapora. Resnejše tveganje pa je prisilna prodaja zemljišča v 180 dneh. Če prodaja ne izvede v tem roku, lahko oblasti zemljišče prodajo same na dražbi.
Za tuje direktorje takih podjetij obstaja tudi neposredno kazensko tveganje: uporaba nominee delničarjev za izogibanje zakonu se šteje za kršitev zakona o tujem poslovanju, kazen pa lahko doseže do 3 leta zapora.
Kaj ostane nespremenjeno: apartmaji
Dobra novica za lastnike apartmajev: pregled se te kategorije ne dotika. Tujci lahko še naprej neposredno posedujejo apartmaje v polni lasti (freehold), dokler delež tujega lastništva v celotni stavbi ostaja pod 49 %. To ureja zakon o apartmajih (Condominium Act, 1979), ki je popolnoma ločen režim od zakona o zemljišču.
Katere so zakonite poti do lastništva vile na Tajskem
Za Slovence, ki iščejo vilo na Phuketu ali Kohu Samuiju, obstaja več legalnih možnosti:
| Možnost | Kratek opis |
|---|---|
| Dolgoročni najem zemljišča (leasehold) | Do 30 let, z možnostjo podaljšanja, a podaljšanje ni pravno zajamčeno |
| Ločeno lastništvo stavbe in najem zemljišča | Stavba je v vaši lasti, zemljišče najamete |
| Pristni skupni podvig s tajskim partnerjem | Partner dejansko sodeluje pri poslovanju in financiranju, ne le formalno |
| Nakup apartmaja v polni lasti | Freehold lastništvo, brez omejitev iz tega pregleda |
Nepremičnine, prodane preko leasehold sheme, so praviloma 15-30 % cenejše od primerljivih nepremičnin v polni lasti. Ključna razlika je preprosta: pri leaseholdu zemljišče najemate, ne pa posedujete.
Kaj storiti, če že imate zemljišče preko tajske družbe
Če ste tajsko podjetje že uporabili za nakup zemljišča ali vile, ne čakajte na uradno obvestilo. Naročite neodvisno pravno revizijo strukture čim prej. Če odvetnik oceni, da je vaša ureditev tvegana, obstaja več poti naprej: pretvorba v leasehold, vključitev pristnega tajskega partnerja, ki resnično sodeluje pri poslu, ali prodaja zemljišča ob ohranitvi pravic do stavbe.
Pred vsakim nakupom nepremičnine na Tajskem svetujemo osebni ogled nepremičnine, sestanek z odvetnikom in preverjanje vse dokumentacije na terenu. Pri ekipi Nepremičnine na Tajskem to priporočamo vsem strankam, ne glede na to, kako urejena se zdi ponudba na papirju.
Kaj to pomeni za trg vil na Phuketu in Kohu Samuiju
Kratkoročno lahko pričakujemo povečanje ponudbe, saj se bodo nekateri lastniki odločili prodati zemljišče, preden prejmejo uradno odredbo. Srednjeročno pa se bo trg verjetno premaknil proti leasehold strukturam in apartmajem, kar bi lahko dvignilo povpraševanje in cene v teh segmentih.
Obseg pregleda, ki zajema 36.277 podjetij v 16 provincah, kaže na sistemsko, dolgoročno spremembo politike, ne na enkratno kampanjo. Za mednarodne vlagatelje je sporočilo jasno: obdobje nekaznovane uporabe nominee struktur za nakup tajskega zemljišča se izteka. Kdor svojo strukturo prilagodi zgodaj, zaščiti tako premoženje kot mirno spanje, kdor pa signal prezre, tvega prisilno prodajo in kazenski pregon.
Vir: Thairath