Če ste pred tremi leti razmišljali o nakupu apartmaja na Phuketu, ste na ogledih verjetno srečali predvsem ruske in kitajske kupce, ti so takrat predstavljali okoli 70 % vseh tujih kupcev novih kondominijev. Leta 2026 je slika povsem drugačna. Sveži kapital prihaja iz Indije, z Bližnjega vzhoda in iz Srednje Azije, povprečna vrednost transakcije pa je v primerjavi z letom 2023 zrasla za 18-22 %. Bangkok Post je to strukturno spremembo tujega povpraševanja natančno dokumentiral, za vlagatelje pa je to jasen signal, da je čas za premislek o strategiji.
Phuket ostaja vodilni počitniški nepremičninski trg na Tajskem, a kupec, ki danes podpisuje pogodbo, je drugačen od tistega izpred nekaj let. Je mlajši, pogosteje kupuje zaradi najemnine kot zaradi lastnih počitnic, in bolj kot na slog življenja gleda na donos. V nadaljevanju si poglejmo, kaj se je dejansko spremenilo in kako to vpliva na cene, lokacije in tipe nepremičnin.
Kratek odgovor za bralce v naglici
- Indijski kupci so s 4-5 % tujih kupcev na Phuketu leta 2023 zrasli na ocenjenih 12-15 % v letu 2026
- Povprečna cena na kvadratni meter v novih projektih na zahodni obali je dosegla 180.000-220.000 THB (približno 5.100-6.300 USD)
- Ruski kupci ostajajo med petimi največjimi skupinami, a njihov delež je padel s 25-30 % na približno 15-18 %
- Kitajski kupci so se izrazito umaknili zaradi strožjega nadzora nad odlivom kapitala in upočasnjenega domačega gospodarstva
- Novi igralci na trgu so kupci iz ZAE, Savdske Arabije, Kazahstana in Uzbekistana, ki skupaj predstavljajo 8-10 % povpraševanja
- Vrhunske vile (30 milijonov THB in več) beležijo 25-odstotno medletno rast prodaje
Zakaj se kitajski kupci umikajo s Phuketa
Glavni razlog je strožje izvajanje nadzora nad odlivom kapitala v Kitajski. Nominalna letna omejitev 50.000 USD na osebo se sicer ni spremenila, a banke danes transakcije preverjajo veliko natančneje. K temu je treba dodati še upad na domačem kitajskem nepremičninskem trgu, kar je dodatno ohladilo apetit po naložbah v tujini.
Kdo danes dejansko kupuje in kaj išče
Indijski kupci imajo raje studia in enosobna stanovanja v cenovnem razredu 4-8 milijonov THB, medtem ko vlagatelji z Bližnjega vzhoda posegajo po vilah od 25 milijonov THB naprej. To ni naključje: gre za dve povsem različni logiki nakupa, ena je usmerjena v dostopen vstop in najemni donos, druga v prestiž in dolgoročno hrambo premoženja.
Bogastvo, povezano z ZAE, po podatkih vse bolj ločuje luksuzni segment Phuketa od turističnih ciklov. Ultra premožne družine (UHNW) otok vse pogosteje obravnavajo kot varno zatočišče za premoženje, ne le kot sezonsko destinacijo za počitnice.
Ključna dejstva o trgu
- Phuket je leta 2025 gostil 9,4 milijona tujih turistov, po podatkih Tajske turistične organizacije (TAT), kar je 11 % več kot leta 2024, ta tok pa neposredno podpira trg oddajanja nepremičnin
- Tujci lahko na Tajskem v lasti (freehold) kupijo kondominije znotraj kvote, ki je omejena na 49 % prodajne površine posameznega projekta; vile so praviloma strukturirane prek najema za 30+30+30 let ali prek tajske družbe
- Donosi od oddajanja kakovostnih stanovanj v Bang Tao in Laguna Phuket znašajo 6-8 % neto letno, medtem ko premijske vile prinašajo 4-6 %
- Rast cen v Chalongu, Nai Harnu in Rawaiu je v zadnjih dveh letih dosegla 30-40 %, medtem ko sta Mai Khao in Natai na severu še vedno 20-25 % cenejša, kar ponuja nižji vstopni prag
- Zaloga zemljišč na zahodni obali Phuketa je skoraj izčrpana, lokalni razvijalci ocenjujejo, da je na voljo le še 3-5 let gradbenih kapacitet
- Tajske oblasti za obdobje 2025-2026 razpravljajo o zvišanju freehold kvote na 75 % za izbrane projekte, vendar zakonodaja še ni sprejeta
- Po poročanju Bangkok Post naj bi luksuzni trg Phuketa ostal močan skozi vse leto 2026, pri čemer vile prekašajo kondominije, saj brendirane rezidence in celovita infrastruktura privabljajo premožne tuje kupce na vroče lokacije zahodne obale, med njimi Bang Tao, Layan, Kamala in Cherng Talay
Katera območja Phuketa danes ponujajo najboljši vložek
Bang Tao in Laguna predstavljata zrel trg z visoko likvidnostjo in stabilno donosnostjo najema, primeren za tiste, ki iščejo predvidljivost. Mai Khao in Natai na severu ponujata nižje vstopne cene in potencial rasti, ko se bo razvijala infrastruktura, zato so zanimiva za bolj potrpežljive vlagatelje. Rawai in Nai Harn na jugu ostajata priljubljena med evropskimi kupci, a že kažeta znake pregrevanja, zato je tam smiselna previdnost pri vstopni ceni.
Koliko stane stanovanje na Phuketu leta 2026
- Studio velikosti 28-35 m² v novem projektu na zahodni obali stane 4-7 milijonov THB (115.000-200.000 USD)
- Dvosobno stanovanje stane 8-15 milijonov THB
- Vile z razgledom na morje in zasebnim bazenom se začnejo pri 20-25 milijonih THB
Za slovenskega kupca je to pomembna orientacija, saj so zneski v primerjavi z obalnimi nepremičninami v Sredozemlju pogosto še vedno konkurenčni, medtem ko donosi od najema presegajo tisto, kar je običajno pri nas.
Je mogoče plačevati na obroke
Da. Večina razvijalcev med gradnjo ponuja plačilne načrte, tipično 30 % ob rezervaciji in podpisu pogodbe, 70 % ob predaji nepremičnine. Nekateri projekti plačila razdelijo na 12 do 24 mesecev, kar olajša načrtovanje denarnega toka za tuje kupce.
Kakšen donos od najema je realno pričakovati
Ob profesionalnem upravljanju lahko dobro locirano stanovanje prinese 6-8 % neto letnega donosa po odštetju stroškov upravljanja, komunalnih storitev in davkov. Sezonskost je pomemben dejavnik, vrh zasedenosti je namreč od novembra do aprila.
Kakšne davke plača tuji lastnik na Phuketu
| Vrsta dajatve | Znesek/stopnja |
|---|---|
| Prenosna taksa (transfer fee) | 2 % ocenjene vrednosti, običajno deljeno s prodajalcem |
| Kolkovina (stamp duty) | 0,5 % |
| Davek na dohodek od prodaje | progresivna lestvica glede na obdobje lastništva; po 5 letih se efektivna stopnja bistveno zniža |
| Letni davek na nepremičnino | za nepremičnine do vrednosti 50 milijonov THB nominalnih 0,02 % |
Ali se splača ogledati nepremičnino osebno pred nakupom
Vsekakor. Fotografije in 3D vizualizacije ne morejo prenesti kakovosti gradnje, dejanske razdalje do plaže ali stanja okoliške infrastrukture. Rezervacija nastanitve v bližini izbranih projektov in načrtovanje ogledov je korak, ki se pred vložkom kapitala vedno izplača, tudi če pomeni dodaten strošek poti.
Ali obstaja tveganje nepremičninskega balona
Klasičnih znakov balona za zdaj ni. Cene sicer rastejo, a rast temelji na trdnih temeljih: pomanjkanju zemljišč, naraščajočem številu turističnih prihodov in nadgradnji infrastrukture, med drugim novem terminalu letališča in razširitvi cest. Lokalizirano pregrevanje v posameznih okrajih je mogoče, zato ostaja razpršitev naložb med različne lokacije preudarna strategija.
Kaj to pomeni za slovenskega vlagatelja
Sprememba profila kupcev na Phuketu ni prehodno nihanje, temveč trajen trend. Globalizacija investicijskih tokov, naraščajoči srednji razred v Indiji in v Zalivu ter krčenje razpoložljivih zemljišč skupaj potiskajo cene navzgor in preoblikujejo trg. Kdor razmišlja o vstopu, naj po oceni analitikov ukrepa v naslednjih 6-12 mesecih, dokler je cenovno okno še odprto.
Pri Nepremičnine na Tajskem spremljamo te premike iz tedna v teden in strankam pomagamo prepoznati, katera lokacija in tip nepremičnine dejansko ustrezata njihovim ciljem, najsi gre za najemni donos ali dolgoročno hrambo premoženja.
Vir: Bangkok Post