Če razmišljate o nakupu vile ali stanovanja na Phuketu, je januar 2026 dober trenutek, da še enkrat preverite, kako je vaša nepremičnina pravno strukturirana. Tajski organi so namreč sprožili najobsežnejši pregled tujega lastništva podjetij v zadnjih letih, in sicer po incidentu v bližini Chabad House, ki je sprožil vrsto preiskav. Pod drobnogledom je več kot 361 podjetij, osumljenih uporabe tako imenovanih nominirancev ali poslovanja brez ustreznih dovoljenj. Sporočilo za tuje lastnike je jasno: strukturo lastništva je treba urediti zdaj, ne šele takrat, ko potrka policija.
Zakaj je to pomembno za slovenske kupce
Bistvo problema je preprosto, a resno. Tajski zakon o tujem poslovanju (Foreign Business Act, 1999) omejuje tuje lastništvo zemljišč in nadzor nad določenimi vrstami dejavnosti. Desetletja so si investitorji, tudi marsikateri Evropejec, pomagali z 'nominiranci' - Tajci, ki so na papirju lastniki deležev, v praksi pa nimajo nobenega nadzora nad podjetjem. Oblasti so za te sheme vedele že dolgo, a so ukrepale selektivno. Zdaj se je to spremenilo: nadzor je postal usklajen, sistematičen in javen.
Obseg preiskave presega meje Phuketa. Povezane akcije v Phuketu, Krabiju in Phang Ngi so po poročanju The Phuket News že prinesle 59 tirilnih nalogov in 48 pridržanih osumljencev, med njimi 27 tajskih državljanov in 21 tujcev iz držav, kot so Izrael, Francija, Poljska, Švica, Južna Afrika, Velika Britanija in Nizozemska. Preiskovalci so označili 89 zemljiških parcel v skupni vrednosti več kot 1,05 milijarde bahtov v treh provincah, od tega je približno 231 milijonov bahtov skoncentriranih samo na Phuketu.
Kratek odgovor za tiste, ki mudi
- Pod preiskavo je več kot 361 podjetij na Phuketu zaradi suma navideznega tujega lastništva.
- Sprožilec je bil incident v bližini Chabad House, ki je pritegnil pozornost policije in imigracijskih organov.
- Preverjajo se tako lastniške strukture kot tudi veljavnost poslovnih dovoljenj.
- Kršitelji tvegajo kazenske sankcije po Zakonu o tujem poslovanju: globe do 1 milijona bahtov in zaporno kazen do 3 let.
- Enaka odgovornost velja za tajske nominalne delničarje, vključno z globami do 1 milijona bahtov in/ali zaporom.
- Tujim lastnikom svetujemo revizijo korporativne strukture in prehod na zakonite oblike lastništva (najem ali stanovanje v tuji lastniški kvoti).
Kaj pravzaprav pomeni 'nominiranec' po tajski zakonodaji
Gre za shemo, pri kateri tajski državljan formalno drži kontrolni delež v podjetju (običajno 51 % ali več), medtem ko tujec dejansko financira posel in ga nadzoruje. To je neposredna kršitev Zakona o tujem poslovanju, kadar podjetje deluje v omejenih panogah brez licence za tuje poslovanje (Foreign Business License).
Preiskovalci iščejo tipične alarme: tajske delničarje, ki ne znajo pojasniti izvora denarja za nakup deležev, brez vpliva na upravljanje podjetja, brez izplačil dividend in dokumente, ki jih podpisuje izključno tuja stran. Neodvisen pravni pregled pri licenciranem tajskem odvetniku je toplo priporočljiv, preden podpišete kar koli.
Ključna dejstva o zakonodaji, ki jih morate poznati
- Zakon o tujem poslovanju B.E. 2542 (1999) je temeljni predpis, ki omejuje udeležbo tujcev v poslu in navaja na desetine omejenih dejavnosti, vključno s trgovino in določenimi storitvami.
- Oddelek za razvoj poslovanja (DBD) je leta 2025 na Phuketu evidentiral več kot 12.000 podjetij s tujim kapitalskim deležem, tržne ocene pa kažejo, da lahko 15-25 % vključuje sporne strukture.
- Tajski zemljiški zakon (Land Code Act) tujcem prepoveduje neposredno lastništvo zemljišč, z izjemo za BOI-odobrene investicije v vrednosti 40 milijonov bahtov ali več, ki omogočajo nakup do 1 raija (1.600 m2) stanovanjskega zemljišča.
- Najdaljša doba najema za tujce je 30 let, z možnostjo podaljšanja in registracijo pri Zemljiškem uradu.
- Tujci lahko v okviru lastniške (freehold) sheme posedujejo do 49 % skupne površine katerega koli stanovanjskega projekta.
- Nadzor v letu 2026 prvič skupaj usklajujejo policija, imigracija in Oddelek za razvoj poslovanja - to je prva medresorska oblika sodelovanja te vrste na Phuketu.
- Širše regionalne operacije v Phuketu, Krabiju in Phang Ngi so po poročanju The Nation Thailand doslej pregledale 76 podjetij in 89 zemljiških parcel v vrednosti več kot 1,05 milijarde bahtov, kar je privedlo do 59 tirilnih nalogov.
Kaj to pomeni za lastnike vil in stanovanj
Če je vaše stanovanje registrirano neposredno na vaše ime v okviru 49-odstotne freehold kvote, vas preiskava ne zadeva - cilj so podjetja, ustanovljena za obhod omejitev lastništva zemljišč in poslovanja, ne posamezni kupci stanovanj.
Drugače je pri vilah. Tujec ne more biti lastnik zemljišča pod vilo, lahko pa je lastnik same stavbe. Najbolj razširjena in pravno varna oblika je 30-letni najem, ki ga je mogoče podaljšati in registrirati pri Zemljiškem uradu, v kombinaciji s freehold lastništvom same konstrukcije. Če ste vilo kupili prek podjetja z nominalnim tajskim večinskim lastnikom, je čas, da to strukturo natančno pregledate.
Kaj storiti, če je vaše podjetje že strukturirano prek nominiranca
Nemudoma se obrnite na licenciranega odvetnika. Možnosti so: vloga za licenco za tuje poslovanje, kjer to dejavnost dopušča, prestrukturiranje z resničnim tajskim partnerjem, prodaja deleža ali likvidacija podjetja. Odlašanje samo povečuje pravno izpostavljenost - in v tem primeru čas res ni na vaši strani.
Se bo nadzor razširil tudi izven Phuketa
Opazovalci trga Phuket vidijo kot pilotno regijo. Podobne akcije so se že razširile na Krabi in Phang Ngo, pričakovati pa je nadaljnje kampanje tudi na Koh Samuiju, v Pattayi in Chiang Maiju, kjer je koncentracija tujega poslovanja prav tako visoka.
Ali bo poostren nadzor vplival na cene nepremičnin na Phuketu
Na kratki rok se lahko pojavi več ponudb, saj bodo nekateri prodajalci želeli izstopiti iz tveganih struktur - kar lahko odpre priložnosti za kupce, ki uporabljajo zakonite lastniške oblike. Na srednji rok strožje izvajanje zakona praviloma izboljša transparentnost trga in podpira cene v popolnoma skladnem segmentu.
Kako varno investirati na Phuketu v letu 2026
Obstajajo tri preverjene poti: nakup freehold stanovanjske enote znotraj 49-odstotne kvote, 30-letni najem zemljišča in vile, ali investicija prek BOI programa z minimalno zavezo 40 milijonov bahtov. Vsaka od teh poti zahteva temeljit pravni pregled, preden podpišete kakršno koli pogodbo - tu si pri Nepremičnine na Tajskem prizadevamo kupce usmeriti izključno v pravno čiste strukture.
Bistvo za investitorje
Sporočilo je nedvoumno: obdobje sivih con pri lastništvu na Phuketu se zaključuje. Val nadzora v letu 2026 ni osamljena akcija, temveč začetek sistematičnega zaostrovanja. Investitorji, ki svojo strukturo lastništva uredijo zdaj, ščitijo svoje premoženje. Tisti, ki čakajo, tvegajo izgubo tako posla kot investicije.
Vir: The Phuket News