Kupec vile v Kamali je tri tedne čakal na podpis licence za hotelsko dejavnost. 25. maja 2026 je postalo jasno, zakaj podpisa ni: vsi trije okrajni načelniki na Phuketu so bili istočasno premeščeni v Bangkok.
Kaj se je dejansko zgodilo 25. maja 2026?
Odlok Oddelka za pokrajinsko upravo (Department of Provincial Administration), datiran na 20. maj 2026, je začasno premestil pet pokrajinskih uradnikov za obdobje od 25. maja do 24. junija 2026, na podlagi člena 32 Zakona o državni upravi iz leta 1991 (State Administration Act B.E. 2534). Gre za standardni postopek med notranjo preiskavo, ne za odpustitev in ne za kazenski postopek.
Premeščenih je pet oseb: namestnik guvernerja za administrativne zadeve, okrajni načelniki občin Muang Phuket, Thalang in Kathu, ter vodja pokrajinskega urada za preprečevanje in blaženje nesreč. Uradni namen je zagotoviti objektivnost in nepristranskost med preiskavo, formulacija pa ne pomeni ugotovljene krivde.
Ozadje je širše: tajska vlada je že odredila obsežnejše preiskave uradnikov na Phuketu in v Surat Thaniju zaradi domnevnih povezav z nominalnimi (nominee) družbami in nezakonito zemljiško dejavnostjo. Ločen pregled približno 360 podjetij, povezanih z BOI (Board of Investment) na Phuketu, je pokazal, da je le 8 podjetij dejansko ustrezalo prijavljenemu poslovnemu načrtu.
Katere transakcije to ne prizadene?
Transakcije s kondominiji in prenosi lastništva na Zemljiškem uradu (Land Office) niso prizadete. To je ločen oddelek, ki deluje neodvisno od okrajnih uprav.
Če kupujete dokončan kondominij s chanote naslovom, se pravzaprav nič ne spremeni. Prenos lastništva teče preko Zemljiškega urada, standardna registracija pa še vedno traje približno en delovni dan, ko so vsi dokumenti in obrazec za devizno transakcijo (Foreign Exchange Transaction Form, potreben za zneske od 50.000 USD naprej) urejeni. Če je vaš proračun pod 6 milijonov THB in gledate enoto znotraj tuje kvote (49 % prodajne površine stavbe) v dokončanem projektu, vas ta zaplet ne zadeva.
Enako velja za registracijo najema nad 3 leta: ta poteka na Zemljiškem uradu in ni prizadeta.
Kje pa nastanejo zamude?
Okrajni registrar (amphur) je tisti, ki izdaja licence po Zakonu o hotelih iz leta 2004 (Hotel Act 2004), hišne knjige, rumene knjige za tujce ter odobritve in preglede za gradnjo na pobočjih. Vse to je zdaj v rokah nadomestnih uradnikov, in vrsta za podpise bo junija daljša kot običajno.
Če kupujete vilo za kratkoročni najem, bodite previdni. Vsi trije okrajni načelniki na ostrvju manjkajo cel mesec. Prodajalci, ki obljubljajo 'licenco v nekaj tednih', obljubljajo nekaj, česar trenutno nimajo pod nadzorom. Vztrajajte pri že izdani številki licence ali vežite končno plačilo na potrjeno izdajo dokumenta.
Če že imate nepremičnino in jo oddajate, preverite, na koga je licenca registrirana in kdaj poteče. Podaljšanja v juniju bodo tekla počasneje kot običajno; računajte na 4 do 8 tednov namesto običajnih 2 do 3.
Zakaj je pri projektih na pobočjih previdnost še bolj upravičena?
Suspenz vodje urada za preprečevanje nesreč pove veliko: zgodovina odobritev za gradnjo na pobočjih je zdaj pod povečevalnim steklom. Po plazu v Karonu avgusta 2024, v katerem je umrlo 13 ljudi, se je nadzor nad gradnjo na pobočjih na Phuketu zaostril, s pokrajinskimi pravili, ki omejujejo gradnjo nad 80 metrov nadmorske višine in na strmih pobočjih.
Projekt, ki je dovoljenja pridobil 'neformalno', tvega več kot le zamudo, tvega lastni obstoj. To je moje stališče in ga izražam odprto: dogovore s chanote naslovom v registriranih projektih lahko brez skrbi nadaljujete, dogovore z zemljiškimi listinami Nor Sor 3 Gor ali katero koli vilo nad 80 metri nadmorske višine pa bi jaz počakal, dokler vrnjeni ali novoimenovani uradnik ne potrdi odobritve, pričakovano do konca junija. Izjema velja, kadar prodajalec lahko predloži popoln nabor že izdanih dovoljenj z datumi pred majem 2026.
Primerjalna preglednica: kaj je prizadeto in kaj ni
| Dokument ali postopek | Kdo izdaja | Prizadeto s premestitvijo | Kaj naj naredi kupec |
|---|---|---|---|
| Prenos lastništva kondominija | Zemljiški urad Phuket | Ne | Nadaljujte kot običajno |
| Registracija najema nad 3 leta | Zemljiški urad Phuket | Ne | Registrirajte brez odlašanja |
| Licenca za hotelsko dejavnost | Okrajni registrar (amphur) | Da | Plačilo vežite na potrjeno izdajo |
| Hišna knjiga in rumena knjiga | Okrajni urad | Da | Načrtujte 4-8 tednov namesto 2-3 |
| Gradbeno dovoljenje (Or.1) | Občina ali OrBorTor | Delno | Preverite avtentičnost v registru |
| Odobritve za pobočja in EIA | Pokrajina in pristojne agencije | Da | Odložite dogovor do zaključka pregleda |
Ali bo preiskava znižala cene na Phuketu?
Ne, in to je pogosta zmota. Podatki s trga iz preteklih protikorupcijskih akcij na Phuketu kažejo, da se zamikajo časovnice dokončanja projektov, cene rabljenih nepremičnin pa ne padajo, saj se ponudba na najbolj iskanih lokacijah krči hitreje kot povpraševanje. Čakanje na 'popust zaradi škandala' je torej napačna strategija: popusti prihajajo od razvijalcev z dokumentacijskimi težavami, in kdor kupi popust, kupi tudi njihove težave.
Na kaj morate biti pozorni pri nakupu?
Eno tveganje je nakup od prodajalca, čigar dovoljenja so temeljila na osebnih poznanstvih. To je enostavno preveriti z enim samim poizvedovanjem na občini s številko gradbenega dovoljenja, primerjano z dejansko zazidano površino na terenu.
Drugo tveganje so omejeni zemljiški naslovi. Zemlja s naslovom Sor Por Kor 4-01 se tujcu ne more prodati niti oddati v najem, medtem ko naslov Nor Sor 3 Gor zahteva ločeno preverjanje meje. Zahtevajte trenutni izvleček z Zemljiškega urada, datiran na dan transakcije, ne kopijo, ki jo predloži prodajalec.
Tretje tveganje so nominalne lastniške strukture prek tajskih podjetij. Prav te strukture bodo najverjetneje pod lupo preiskav 'vplivnih skupin', kar potrjuje ugotovitev, da je od približno 360 podjetij povezanih z BOI na Phuketu le 8 dejansko ustrezalo prijavljeni poslovni dejavnosti. Varnejša pot je 30-letni zakup, registriran neposredno na Zemljiškem uradu, namesto samostojno urejenega podjetja z nominalnimi tajskimi delničarji.
Četrto tveganje so zamude pri izročitvi, ki jih povzroči administrativna zamašitev, ne razvijalec. Vaša pogodba naj vsebuje klavzulo, ki naslavlja zamude pri izročitvi in odgovornost za stroške, kadar zamuda izvira iz ravnanja državnega organa.
Odprto vprašanje, na katerega še ni odgovora: ali se bo teh pet uradnikov 24. junija vrnilo na svoja mesta, ali pa bo premestitev postala trajna. Od tega bo odvisno, ali se bo julijsko okolje za izdajanje dovoljenj na ostrvju vrnilo v normalno stanje ali postalo občutno strožje.
Vir: Pattaya People