Kratek in konkreten odgovor
Ruski državljan lahko v letu 2026 povsem zakonito kupi kondominij na Phuketu. Denar mora priti iz enega od treh kanalov: z osebnega računa pri ruski banki, s prijavljenega tujega bančnega računa ali kot deklarirana gotovina, prijavljena na obeh mejah. Brez tega tajska Zemljiška uprava (Land Department) ne bo izdala FET obrazca, kar pomeni, da nepremičnine ne boste mogli registrirati kot lastniško (freehold).
Za slovenskega bralca, ki morda spremlja trg iz sosedske perspektive, se ta zgodba morda zdi eksotična, a mehanika je presenetljivo podobna vsakemu čezmejnemu nakupu nepremičnine: šteje izvor denarja, papirna sled in namen plačila, ki ga banka zapiše v sistem.
Zakaj gre pri nakupu iz Rusije bolj za denarno sled kot za pravico do nakupa
Ruskim državljanom nakup nepremičnine na Tajskem ni prepovedan po nobenem tajskem zakonu, tudi ruska pravila o lastništvu tujega premoženja tega ne omejujejo. Vprašanje, ki dejansko odloča o uspehu ali neuspehu nakupa, je, kako denar zakonito prečka meje in kakšno sled za sabo pusti.
Odrez ruskih bank od SWIFT sistema je popolnoma preoblikoval način plačevanja nepremičnin v tujini. Na trgu so se pojavili plačilni agenti, prenosi prek tretjih oseb, kovčki z gotovino in kripto verige. Nekateri od teh pristopov se skladajo z rusko zvezno zakonodajo 173-FZ o valutni regulaciji in nadzoru, drugi pa nevarno drsijo proti členu 193.1 ruskega kazenskega zakonika.
Sočasno je Tajska zaostrila svoje zahteve. Zemljiška uprava želi dokaz, da je tuja valuta dejansko fizično vstopila v državo in bila zamenjana v tajske bate na tajskih tleh. Ravno na stičišču teh dveh regulativnih sistemov nastane največ težav za kupce.
Trije zakoniti plačilni kanali
Ob vsem šumu okoli kripto plačil in gotovinskih kovčkov je resnica precej bolj dolgočasna: obstajajo samo tri poti, ki dejansko delujejo.
- Prenos z osebnega računa kupca pri ruski banki.
- Prenos s prijavljenega tujega bančnega računa, kjer ruska banka ni vključena v transakcijo.
- Gotovina, deklarirana na obeh mejah, torej ob izstopu iz EAEU nad 10.000 USD in ob vstopu na Tajsko nad 20.000 USD.
Gotovina sama po sebi ne reši tajske strani enačbe. Za registracijo kondominija kot lastniške (freehold) nepremičnine je potreben FET (Foreign Exchange Transaction) obrazec, ki potrjuje, da je tuja valuta prišla iz tujine in bila zamenjana v bate znotraj tajske banke. Fizično prinesena gotovina tega dokumenta ne generira, kar pomeni, da bo kupec z kovčkom polnim dolarjev na koncu obtičal pri leasehold strukturi, tudi če je nameraval kupiti freehold enoto.
Kaj morate vedeti o plačilnih agentih in pogodbi
Plačilni agenti so sprejemljiva pot, vendar samo tisti, ki so licencirani posebej za delo s zasebnimi osebami, ne pa tisti s korporativnimi licencami za zunanjo trgovino.
Ključni dokument je pogodba o storitvi (pooblastilo ali agencijska pogodba), ki mora eksplicitno navajati namen 'plačilo nepremičnine'. Nikoli 'storitev prenosa' in zagotovo nikoli 'dobava blaga'. Gotovinski račun za opravljeno storitev je najpreprostejši znak, da agent deluje transparentno znotraj Rusije. Če ga ni, je to razlog, da se od dogovora umaknete.
Provizija na trgu znaša približno 1 do 2,5 % od zneska transakcije, k čemur je treba prišteti še tečajni razpon. Razlike v ceni med posameznimi ponudniki lahko dosežejo do 1,5 % vrednosti celotnega posla, kar pri nepremičnini v vrednosti, recimo, 200.000 EUR pomeni razliko treh tisoč evrov samo zaradi izbire napačnega agenta.
Med Tajsko in Rusijo ni avtomatske izmenjave podatkov o nepremičninskih transakcijah, čeprav se finančni podatki o računih izmenjujejo. To zmanjšuje, ne pa odpravlja tveganja nadzora.
Kje gre največ kupcev narobe
Najpogostejša napaka na trgu je plačilo pod krinko dokumentacije za zunanjo trgovino: denar se pošilja kot plačilo za blago ali opremo, medtem ko se v resnici kupuje kondominij. To je prenos pod lažnim pretvezo, ki tvega zahtevo po repatriaciji sredstev, kazen po členu 15.25 ruskega zakonika o upravnih prekrških ali, pri večjih vsotah, kazensko odgovornost po členu 193.1. Rešitev je preprosta: preberite namen plačila, preden pošljete denar, in se umaknite od vsakega dogovora, ki omenja 'blago'.
Druga pogosta težava je pretrgana veriga plačnikov: denar v Rusiji prejme eno podjetje, sredstva pa do tajskega razvijalca prispejo od povsem druge, nepovezane entitete. Tu velja vztrajati, da je končni plačnik naveden v pogodbi, in zahtevati primere predhodno izvedenih plačil.
Tajski razvijalci vse pogosteje zavračajo tudi denar od nepovezanih tretjih oseb. Namen plačila mora vsebovati polno ime kupca, ime projekta in številko enote, sicer plačilo preprosto ne bo sprejeto.
Plačevanje v kriptovalutah je posebno poglavje. Po 173-FZ digitalna sredstva niso opredeljena niti kot ruska niti kot tuja valuta. Eksplicitne prepovedi ni, ni pa tudi podpornega dokumenta na ruski strani. Kripto pot je smiselna samo, če lahko celotno sled sredstev pojasnite davčnim organom ob morebitni kasnejši repatriaciji.
Zanimivo je tudi, da FET obrazec zahtevajo že nekatere pisarne za registracijo zemljišč na Phuketu tudi pri leasehold pogodbah za 30 let, čeprav to ni formalna zahteva. Zato velja plačilo strukturirati tako, da je FET mogoč, tudi če ga trenutno nihče ne zahteva.
Kako naj bo videti idealna veriga plačila
Panoga za leto 2026 dosledno priporoča eno in isto strukturo: sredstva naj se prenesejo v tuji valuti, idealno prek bančnega računa kupca v tretji državi, neposredno v tajsko banko, ki potem izda FET na ime kupca, tako da se ime ujema z osebo, ki bo vpisana v zemljiško knjigo.
Moje priporočilo je jasno: če kupujete prvič in nimate izkušenega odvetnika na Tajskem, se izogibajte vsakršni 'poenostavitvi', ki jo ponuja agent z zamegljenim namenom plačila. En odstotek prihranjene provizije ni vreden tveganja transakcije, zgrajene na ponarejenih dokumentih. Če pa je vaš proračun majhen in kupujete leasehold enoto pod 50.000 EUR brez namena kasnejše prodaje ali repatriacije dobička, je celotna zgodba s FET obrazcem manj kritična, čeprav ga je še vedno pametno urediti.
Idealna veriga je torej: prenos z lastnega ruskega bančnega računa k licenciranemu plačilnemu agentu na podlagi agencijske pogodbe z navedbo 'plačilo nepremičnine', nato prenos valute k razvijalcu z navedbo kupca in enote, konverzija v bate pri tajski banki, izdaja FET obrazca in končno registracija pri Zemljiški upravi.
Ko je vse šlo 'gladko', a se zaplete kasneje
Tveganje pri narobe strukturiranem plačilu se skoraj nikoli ne pokaže ob vstopu, temveč ob izstopu. Ko boste nepremičnino prodajali in želeli repatriirati sredstva v Rusijo, boste morali pojasniti, kako je kapital prvotno zapustil državo. Brez pravilnega plačilnega naloga to pojasnilo hitro razpade.
Najpogosteje se težave pokažejo ob ločitvi, davčni reviziji ali prav pri poskusu repatriacije dobička po prodaji. Dokler nihče ne gleda, ni vprašanj, toda to ni strategija, na katero bi se dalo zanesti deset let naprej. Zberite celoten dosje takoj: pogodbo, potrdilo, plačilni nalog, FET, potrditev razvijalca, in ga hranite približno deset let.
Pogosta vprašanja
Ali lahko ruski državljan v letu 2026 še vedno kupi kondominij na Tajskem?
Da. Prepovedi ni. Tujci lahko imajo lastniško (freehold) enoto znotraj 49-odstotne tuje kvote skupne bivalne površine kondominija; preostanek se strukturira kot leasehold ali prek tajske pravne osebe.
Kaj natančno je FET certifikat in zakaj je pomemben?
Gre za bančno potrjeno dokazilo, da je tuja valuta prispela iz tujine in bila zamenjana v bate znotraj Tajske. Brez njega Zemljiška uprava ne bo registrirala tuje lastnine nad kondominijsko enoto.
Ali lahko preprosto prinesem gotovino in plačam razvijalcu neposredno?
Gotovino lahko prinesete, pri čemer morate deklarirati zneske nad 10.000 USD ob izstopu iz EAEU in nad 20.000 USD ob vstopu na Tajsko. Toda tak način plačila ne generira FET obrazca, kar pomeni, da registracija lastniške (freehold) nepremičnine ne bo mogoča.
Kaj se zgodi, če je plačilo strukturirano narobe, a transakcija kljub temu gladko steče?
Problem se običajno pokaže ne ob vstopu sredstev, temveč ob izstopu, torej ob prodaji nepremičnine in repatriaciji izkupička v Rusijo. Brez ustreznega plačilnega naloga bo pojasnilo, kako je kapital prvotno zapustil državo, hitro razpadlo.
Vir: Realty-Phuket.com