Zakaj bi vas moralo to zanimati, tudi če iščete stanovanje na Phuketu
Ko pomislite na nepremičnine na Tajskem, verjetno pred očmi vidite bazen z razgledom na morje v Bang Tau ali Rawaiju. A vzporedno se odvija zgodba, ki bi lahko v naslednjih letih premaknila kapital iz obalnih regij v povsem drugo smer: vzhod od Bangkoka, kjer rastejo industrijski parki in podatkovni centri.
Generalni direktor družbe WHAUP, Akarin, je javno pozval tajsko vlado, naj pospeši sprejetje pravil za neposredne sporazume o nakupu električne energije (t. i. PPA - Power Purchase Agreement). Brez njih, opozarja, bo sektor podatkovnih centrov trčil ob strop zmogljivosti. Družba je samo v prvem četrtletju 2026 poročala o 35-odstotni rasti dobička, kar je le majhen namig na val, ki se šele oblikuje v ozadju.
Za vlagatelje v tajske nepremičnine je sporočilo jasno: industrijske cone in tehnološki parki vstopajo v fazo pospešene rasti vrednosti. Kdor mehaniko tega trga razume prej kot drugi, si zagotovi realno prednost.
Kratek odgovor za tiste, ki mudi
- Povpraševanje po podatkovnih centrih na Tajskem raste z dvomestnimi stopnjami, kar poganja gradnjo novih tehnoloških parkov in nadgradnjo obstoječih industrijskih con
- WHAUP je v 1. četrtletju 2026 zabeležil 35-odstotno rast dobička, kar odraža realen kapital, ki že teče v infrastrukturo podatkovnih centrov
- Neposredni PPA sporazumi bi podatkovnim centrom omogočili nakup čiste energije neposredno od proizvajalcev, mimo državnega elektrodistributerja. Njihova legalizacija je ključna za rast sektorja
- Industrijske in tehnološke nepremičnine v bližini transformatorskih postaj in optičnih koridorjev po tržnih ocenah že pridobivajo 10-15 % letno
- Vzhodni gospodarski koridor (Eastern Economic Corridor, EEC), ki zajema province Chonburi, Rayong in Chachoengsao, je glavno žarišče novih projektov
- Skupna napovedana vrednost naložb v podatkovne centre na Tajskem je do začetka 2026 presegla 5 milijard USD, s čimer je država postala najhitreje rastoči trg digitalne infrastrukture v ASEAN-u
Koliko dejansko raste ta trg
- Tajska je po velikosti trga podatkovnih centrov tretja v ASEAN-u, za Singapurjem in Indonezijo. Po napovedih agencije Structure Research se bo nacionalna zmogljivost do leta 2027 podvojila
- Nacionalna zmogljivost naj bi zrasla z okoli 1.400 MW leta 2026 na približno 3.700 MW do leta 2030, kar po podatkih tajskega združenja za podatkovne centre (Thailand Data Centre Association) pomeni skoraj 27-odstotno letno rast (CAGR)
- Vzhodni gospodarski koridor (EEC) prevzema levji delež novih naložb. Odbor za investicije (BOI) za ustrezne projekte v tej coni ponuja davčne olajšave v trajanju do 13 let
- Google, Amazon Web Services in Microsoft so v Tajski že napovedali ali izvajajo projekte v oblaku in infrastrukturi, Microsoft sam pa se je zavezal k naložbi v vrednosti skoraj 1 milijarde USD
- Najemnine za industrijske nepremičnine razreda A v Chonburiju in Rayongu so po podatkih CBRE Thailand v zadnjih 12 mesecih zrasle za 12 %
- Zemljišča v bližini transformatorskih postaj EGAT znotraj 20-kilometrskega radija v provinci Chonburi so v dveh letih pridobila 18-22 % vrednosti, širša industrijska zemljišča v Chonburiju in Rayongu pa celo 25-40 % v istem obdobju
- En sam hiperskalirni podatkovni center porabi med 30 in 100 MW energije, primerljivo z majhnim mestom, stroški elektrike pa znašajo 200-500 milijonov bahtov letno
Zakaj je energetska zakonodaja ozko grlo
Da razumemo razsežnost dogajanja, si oglejmo energetsko matematiko. Brez neposrednih PPA sporazumov tajska zakonodaja trenutno operaterjem preprečuje sklepanje pogodb neposredno z neodvisnimi proizvajalci sončne in vetrne energije, zato so ti prisiljeni kupovati elektriko prek državnega omrežja po manj konkurenčnih cenah. Prav odpravo te ovire zahteva WHAUP.
Če Bangkok pravila o PPA sporazumih dokonča v letu 2026, se pričakuje, da se bo priliv kapitala v industrijske cone še pospešil. Podatkovni centri namreč ne potrebujejo le megavatov: potrebujejo dvorane s strežniki, hladilne sisteme, pisarniške stavbe za osebje in logistične prostore za opremo. Vsak večji projekt tako ustvari povpraševanje po 15.000 do 50.000 kvadratnih metrih stavb in spremljajoče infrastrukture.
Alternativa apartmaju na Phuketu: donosi v industrijskih parkih
Za vlagatelje, ki so navajeni razmišljati o počitniških nepremičninah na Phuketu ali v Pattayi, to predstavlja povsem drugačno strategijo. Donosi od najema v industrijskih tehnoloških parkih znašajo 7-9 % letno v bahtih, kar je občutno več od 4-6 %, kolikor je običajno pri počitniških apartmajih. Tveganje praznih prostorov je nižje, najemne pogodbe so daljše (od 3 do 10 let), sidra teh poslov pa niso turisti, temveč mednarodne tehnološke korporacije.
Spreminja se tudi geografija naložb. Kjer je bilo zanimanje nekoč skoncentrirano ob obali, si zdaj pozornost zasluži koridor Bangkok - Chonburi - Rayong. Visokohitrostna železnica, ki povezuje tri letališča (Don Mueang, Suvarnabhumi in U-Tapao), ta koridor spleta v enotno gospodarsko cono.
Kaj to pomeni za tujega lastnika nepremičnine
Strukturne omejitve seveda ostajajo. Tujci na Tajskem ne morejo neposredno lastiti zemljišča, lahko pa v celoti lastijo stavbe in objekte ter si zagotovijo dolgoročne zakupne pogodbe do 30 let z možnostjo podaljšanja. Posebni pogoji znotraj EEC cone tujim vlagateljem omogočajo zakupna obdobja do 49 let.
Za Slovence, ki razmišljajo o nakupu nepremičnine na Tajskem, to pomeni, da se poleg klasičnih apartmajev na obali vse bolj splača spremljati tudi ta industrijski segment, čeprav gre za bolj specializirano in dolgoročnejšo naložbo.
Pogosta vprašanja
Kaj sploh je PPA sporazum in zakaj je pomemben za nepremičnine?
PPA (Power Purchase Agreement) je neposredna pogodba med proizvajalcem energije in porabnikom. Za podatkovne centre je dostop do cenovno ugodne čiste energije vprašanje preživetja. Brez PPA sporazumov gradnja novih objektov postane ekonomsko nesmiselna, kar posledično omeji povpraševanje po industrijskih zemljiščih in prostorih.
Kje na Tajskem trenutno nastajajo podatkovni centri?
Glavne gradbene cone so Chonburi, Rayong in Chachoengsao, ki so vse del Vzhodnega gospodarskega koridorja (EEC). Dodatni projekti potekajo tudi na obrobju Bangkoka in v provinci Nonthaburi.
Kakšne donose prinašajo industrijske nepremičnine?
Povprečni donosi od najema v tehnoloških parkih znotraj EEC znašajo 7-9 % letno v tajskih bahtih, kar je več od tipičnih počitniških apartmajev, najemne pogodbe pa so praviloma bistveno daljše.
Ali lahko tujci vlagajo v tajske industrijske nepremičnine?
Da, z omejitvami. Neposredno lastništvo zemljišča ni mogoče, na voljo pa so zakupne pogodbe za 30-49 let, pa tudi skupna vlaganja (joint venture) s tajskimi partnerji. Cone EEC ponujajo bolj sproščene pogoje za tuje vlagatelje.
Kako razcvet podatkovnih centrov vpliva na stanovanjske nepremičnine?
Posredno, a opazno. Vsak večji podatkovni center ustvari 200-500 delovnih mest za usposobljene strokovnjake, ti pa nato poganjajo povpraševanje po najemu stanovanj in vrstnih hiš v krogu 15-30 km od objekta, kar dviguje cene.
Kdaj bo Tajska odobrila pravila za neposredne PPA sporazume?
Za zdaj še ni določenega datuma. WHAUP in drugi akterji v panogi lobirajo za odobritev nekje v letu 2026. Zamude bodo upočasnile gradnjo, ne bodo pa obrnile širšega trenda.
Kakšna so tveganja naložb v nepremičnine, povezane s tehnološkim sektorjem?
Ključna tveganja vključujejo regulativno negotovost glede odobritve PPA sporazumov, odvisnost od sidrnih najemnikov, nihanje vrednosti bahta ter omejeno likvidnost pri nadaljnji prodaji. Industrijska sredstva se v povprečju prodajajo počasneje kot počitniški apartmaji.
Je zdaj pravi trenutek za nakup zemljišča v coni EEC?
Cene zemljišč so v dveh letih že zrasle za 18-22 % v bližini ključnih transformatorskih postaj in za do 25-40 % v širših industrijskih conah. Potencial za nadaljnjo rast ostaja, vendar naj vstop na trg spremlja jasno razumevanje pravne strukture posla in naložbeni horizont vsaj 5 let.
Zaključek: strukturni premik, ne prehodna modna muha
Tajski trg industrijskih in tehnoloških nepremičnin ni le trenutna evforija, temveč strukturni premik. Razcvet podatkovnih centrov podpira realen kapital največjih svetovnih korporacij, vlada pa sektor dejavno spodbuja z davčnimi olajšavami in prednostnimi conami. Za vlagatelje, ki so pripravljeni pogledati onkraj znanega počitniškega formata, gre za eno najbolj obetavnih tržnih niš v regiji.
Ekipa Nepremičnine na Tajskem spremlja ta razvoj dogodkov in vam lahko pomaga oceniti, ali se tovrstna naložba prilega vašim ciljem in naložbenemu horizontu.
Vir: Bangkok Post