Kupec stopi v zemljiški urad v Banglamungu z bančnim čekom za 4 milijone bat in seznamom delničarjev svoje tajske družbe. Še leto prej bi bila transakcija overjena in vpisana v manj kot dveh urah. Od maja 2026 pa uradnik najprej vpraša nekaj drugega: od kod prihaja denar, s čim se kupec preživlja in zakaj tajski delničarji, ki imajo v lasti 51 odstotkov družbe, še nikoli niso prejeli dividende.
Za slovenske kupce, ki so razmišljali o vili na Phuketu preko klasične 'tajske company structure', je to vprašanje, ki lahko ustavi celoten posel, tudi tak, ki je bil sklenjen že leta 2019.
Kaj se je dejansko spremenilo maja 2026
Tajski Department of Lands je maja 2026 vsem 76 provincialnim zemljiškim uradom poslal tri okrožnice z oznako 'most urgent'. Ne gre za nov zakon, temveč za enotno uveljavitev določb Land Code, ki obstajajo že dve desetletji, a so se v posameznih provincah izvajale zelo neenakomerno.
Bistvo spremembe: nadzor ni več enkraten dogodek na dan registracije, temveč stalen proces. Zemljiški uradi morajo zdaj vzdrževati in sproti posodabljati nacionalno bazo podatkov o vseh pravnih osebah, ki so lastnice zemljišč, in jih presejati glede znakov t. i. nominee structuring, torej lastništva preko tajskih 'papirnih' delničarjev.
Zakaj je tajska družba desetletja veljala za rešitev, ki nikoli ni bila zakonita
Struktura, ki se zdaj razgrajuje, je starejša od večine kondominijev na Phuketu. Tajski Land Code prepoveduje tujcem neposredno lastništvo zemljišč, z zelo redkimi izjemami. Trg je odgovoril z ustanavljanjem tajskih družb z omejeno odgovornostjo: 49 odstotkov v lasti tujca, 51 odstotkov v lasti tajskih delničarjev, ki v praksi niso vložili kapitala, se niso vključevali v upravljanje in pogosto niso niti vedeli, da so formalno lastniki vile v vrednosti 25 milijonov bat.
Odvetniške pisarne so to ureditev leta prodajale kot delujočo rešitev. Formalno pa nikoli ni bila zakonita: Section 113 Land Code izrecno prepoveduje, da bi tajski državljan zemljišče imel v lasti v imenu tujca.
Kar se je spremenilo, ni besedilo zakona, temveč zmožnost države, da vidi celotno sliko hkrati. Pred letom 2026 je vsak zemljiški urad deloval v svojem informacijskem silosu. Družba, registrirana v Bangkoku, je lahko kupila zemljo v Surat Thaniju, ne da bi kdo primerjal njene evidence pri Department of Business Development (DBD) z zemljiško knjigo. Centralizirana in stalno posodabljana baza korporativnih lastnikov zemljišč to vrzel zapira. Enkraten pregled postane trajno spremljanje, kar pomeni, da lahko transakcija, sklenjena leta 2019, znova pride pod lupo v revizijskem ciklu leta 2027.
Kdaj prag 2.000.000 bat sproži preverjanje izvora denarja
Meja 2.000.000 bat ni bila izbrana naključno. Postavlja se pod ceno praktično vsake vile z zemljiščem, hkrati pa iz obravnave izloči velik del vsakodnevnih domačih transakcij med Tajci po provincah. Gre torej za filter, natančno umerjen na tisti segment trga, ki je usmerjen k tujim kupcem.
Konkretno:
- Gotovinsko plačilo nad 2.000.000 bat samodejno sproži poglobljen pregled izvora sredstev, dohodka, poklica in splošnega finančnega stanja kupca.
- Če ocenjena vrednost nepremičnine presega 5.000.000 bat, se enak poglobljen pregled izvede ne glede na način plačila.
Tudi banke so zaostrile svojo stran postopka. Več bank zdaj pred sprostitvijo sredstev za nakup preko družbe zahteva izpiske TRR za zadnje tri mesece.
Kako poteka pregled družb, ki so označene kot tvegane
Družbe, ki jih sistem oceni kot visoko tvegane (glede na delež tujega lastništva in druge kriterije), gredo skozi poglobljen pregled:
- register delničarjev,
- evidence, oddane pri Department of Business Development (DBD),
- pogodbe in dokumentacija o strukturi lastništva,
- v določenih primerih tudi ogled nepremičnine na terenu.
Pomembno: uvrstitev v bazo podatkov ali celo v postopek poglobljenega pregleda sama po sebi ne pomeni kršitve. Gre za presejalni mehanizem, ne za obsodbo. Baza namreč zajema vse pravne osebe, ki so lastnice zemljišč, tudi tiste, ki so v celoti v tajski lasti.
Na samem Phuketu je pod nadzorom Department of Special Investigation (DSI) in tajskega ministrstva za gospodarstvo že več kot 600 družb, del širšega zaostrovanja, ki se je od 1. avgusta 2026 dodatno okrepilo na podlagi Order 2/2569.
Kaj to pomeni za nakupe, sklenjene pred letom 2026
Stanje se ne prevede samodejno v zaseg premoženja. Okrožnice uvajajo presejanje, ne retroaktivnega odvzema. Če pa pregled ugotovi nominee ownership, Land Code omogoča prisilno prodajo premoženja v določenem roku, poleg tega pa tudi kazensko odgovornost tajskih 'nominee' delničarjev.
To je razlika, ki jo je vredno razumeti dobesedno: tveganje ni več omejeno na dan nakupa, temveč ostaja odprto vsa leta, ko je nepremičnina v lasti take strukture.
Ali obstaja legalna alternativa tajski družbi
Pri Nepremičnine na Tajskem smo mnenja, da je tajska družba kot vozilo za osebno lastništvo doma v veliki meri izčrpala svoj smisel. Ne zato, ker bo vsaka obstoječa struktura jutri razpadla, temveč ker je tveganje, povezano z njo, zdaj odprto in dolgotrajno, negotovost pa je težko prodati, ko pride čas za nadaljnjo prodajo nepremičnine.
Za kupce, ki nepremičnino kupujejo za lastno bivanje ali oddajanje, sta dve poti bolj predvidljivi:
- kondominij znotraj tuje lastniške kvote (do 49 odstotkov skupne površine stavbe po Condominium Act),
- pravilno registrirana dolgoročna zakupna pogodba za zemljišče (do 30 let, vpisana na zemljiškem uradu), ločena od lastništva objekta na njem.
Slednja je manj priročna pri nadaljnji prodaji, a ne nosi tveganja nominee structure.
Obstaja tudi jasna izjema. Če tajska družba resnično poslušje, hotel, restavracijo, kmetijsko dejavnost, z realnimi prihodki, davki, plačami zaposlenih in tajskimi delničarji, ki so dejansko vložili kapital, potem se vse zgoraj navedeno nanjo ne nanaša. To so ravno tiste strukture, za katere je zakon vedno bil namenjen. Težava nikoli ni bila korporativna oblika sama, temveč dejstvo, da je bila v devetih od desetih primerov uporabljena kot votla lupina.
Eno opozorilo velja poudariti posebej: poskus retroaktivnega 'čiščenja' strukture, z odkupom dodatnih deležev ali menjavo delničarjev tik pred poslom, praviloma pritegne pozornost, ne odvrne je. Preiskovalci pregledajo register delničarjev in zgodovino DBD evidenc, nenadno premešanje lastništva v družbi brez prihodkov pa se bere natanko tako, kot je: poskus prikrivanja.
Praktičen korak, ki ga velja narediti zdaj: vzemite v roke svoj zemljiškoknjižni izpis in ustanovitvene dokumente družbe ter opravite neodvisen pregled strukture, preden to stori zemljiški urad namesto vas. Če je struktura votla, jo je bolje urediti po lastnem urniku kot pod pritiskom preiskave.
Vir: Calinka Thailand (Dzen)