Če razmišljate o nakupu stanovanja na Tajskem, je zdaj pravi čas za mirno analizo, ne za paniko. Trg se res ohlaja, toda za tistega, ki kupuje z jasnim ciljem in razumnim časovnim okvirom, se ravno zdaj odpirajo zanimiva vrata.
Kratek odgovor: Prodaja stanovanj na Tajskem bo v letu 2026 po ocenah analitikov in napovedih časnika Bangkok Post dosegla eno najnižjih ravni v zadnjih letih. Tuji nakupi naj bi upadli za 20 %, kar bo prvi letni padec v petih letih, kaže analiza K-Research. Kljub temu se Phuket, predvsem njegova zahodna obala, drži bistveno bolje kot Bangkok.
Kaj pravijo najnovejši podatki
V prvem četrtletju 2026 so tuji prenosi lastništva stanovanj upadli po vseh merilih: 3.241 enot (-17,3 %), vrednost prenosov 13,464 milijarde THB (-17,9 %) in uporabna površina 141.644 m² (-13,8 % na letni ravni).
Najbolj so se skrčili kitajski kupci, ki so bili v preteklih letih glavni motor trga: -38,8 % po številu enot in -42,9 % po vrednosti, kar je posledica gospodarskih pritiskov in likvidnostnih omejitev na domačem trgu. Zanimivo pa je, da povpraševanje drugih narodnosti raste: Rusija +33 %, Indija +40 % (63 enot, 353 milijonov THB, vrednostno +23,9 %) in Avstralija +36,1 %.
Bangkok Post ocenjuje, da bo leto 2026 rekordno slabo za prodajo stanovanj v državi. Nezasedene zaloge v Bangkoku ocenjujejo na več kot 50.000 enot, kar je ena najvišjih ravni v zadnjem desetletju. Prenosi lastništva v regiji Bangkoka so v prvem četrtletju 2026 upadli za 35 %, pri čemer je največji del padca povezan z zmanjšanim povpraševanjem kitajskih in mjanmarskih kupcev (podatki K-Research, ki jih navaja Bangkok Post).
Zakaj je Bangkok v težavah, Phuket pa manj
Presežna ponudba v Bangkoku je neposredna dediščina gradbenega razmaha med letoma 2018 in 2022, ko so razvijalci hkrati zagnali na desetine projektov, ciljanih predvsem na kitajske kupce. Ko je ta pritok po pandemiji usahnil, si trg ni nikoli povsem opomogel, zato zdaj tehta velika količina neprodanih enot.
Phuket deluje po drugačni logiki. Luksuzni segment na zahodni obali, torej območja Bang Tao, Layan, Kamala in Cherng Talay, naj bi po ocenah Knight Frank Thailand ostal močan tudi v letu 2026. Ville pri tem prekašajo stanovanja, saj premožnejši kupci vse bolj stavijo na slog življenja in celovito ponudbo storitev znotraj kompleksa.
Povprečne cene stanovanj v osrednjem Bangkoku (Sukhumvit, Silom, Sathorn) se gibljejo med 120.000 in 200.000 THB na m², čeprav razvijalci ob rezervaciji ponujajo precejšnje popuste. Tuje lastništvo je po tajski zakonodaji omejeno na največ 49 % prosto prodajljive (freehold) površine v posamezni stavbi, kar omejuje kvoto, ki je na voljo nerezidentom.
Kaj to pomeni za tuje vlagatelje
Padajoč trg je dvorezen meč. Po eni strani prinaša ugodnejše vstopne cene, po drugi pa nakup v obdobju upada nosi tveganje nadaljnjega padca vrednosti. Ključno vprašanje je, kje se skriva dno.
Izkušeni udeleženci trga spremljajo nekaj konkretnih kazalnikov. Prvi je obseg novih gradbenih dovoljenj: če razvijalci upočasnijo zagon novih projektov, se trg začne postopoma razbremenjevati presežnih zalog. Tajska panožna združenja poročajo, da so novi projekti v Bangkoku v prvi polovici leta 2026 res upadli. Drugi kazalnik je stabilnost najemnin: dokler se te držijo, stanovanje še naprej ustvarja denarni tok, tudi če kapitalska vrednost stagnira.
Phuket si zasluži posebno pozornost. Sezonsko oddajanje prek Airbnb in Booking lahko s profesionalnim upravljanjem prinese donos med 6 in 8 % letno. A konkurenca med enotami narašča, občinske oblasti pa hkrati zaostrujejo pravila glede kratkoročnega oddajanja.
Če načrtujete ogled nepremičnin na terenu, si namestitev rezervirajte pravočasno, zlasti v visoki sezoni med novembrom in marcem, ko je Phuket najbolj obiskan.
Vizumske možnosti za lastnike stanovanj
Kupci stanovanja na Phuketu lahko zaprosijo za dolgoročni vizum: enoletni podaljšljivi vizum je vezan na nakup stanovanja v vrednosti najmanj 3 milijone THB pri tajskem razvijalcu, na voljo pa so tudi alternativne ureditve prek najema.
Ali bo trg dobesedno propadel?
Malo verjetno. Tajski trg se zgodovinsko popravlja počasi, z letnimi padci cen v razponu 5-10 % namesto nenadnih zlomov. Razvijalci raje ponujajo popuste in dodatke kot da bi formalno znižali uradne cene.
Večina analitikov pričakuje stabilizacijo trga ne prej kot v drugi polovici leta 2027, in to pod pogojem, da se zmanjša število novih projektov in okrevanju tujega povpraševanja. Popolno okrevanje bo po ocenah trajalo še dodatna 2-3 leta.
Upad na trgu tajskih stanovanj ni katastrofa, temveč del cikla. Za vlagatelje s hladno glavo in jasnim časovnim okvirom trenutne razmere odpirajo pristno priložnost. Pravilo ostaja enako kot vedno: kupujte na preverjenih lokacijah, sodelujte z uveljavljenimi razvijalci z dokazano zgodovino in vedno računajte na dejanski donos od oddajanja, ne le na upanje glede rasti vrednosti nepremičnine.
Ekipa Nepremičnine na Tajskem redno spremlja te trende in lahko pomaga oceniti, katera lokacija in razvijalec najbolj ustrezata vašemu profilu vlagatelja.
Vir: Bangkok Post