Zakaj bi moral vsak slovenski kupec poznati ta primer
Če ste kdaj brskali po oglasih za vile na Phuketu ali Kohu Samuiju in vas je zamikala ideja, da bi lastništvo 'uredili' prek tajskega podjetja z lokalnim partnerjem na papirju, je čas, da to idejo dokončno pokopljete. Tajska policija je pravkar razbila mrežo 33 podjetij, ki so jih kitajski vlagatelji uporabljali za nakup luksuznih nepremičnin v Bangkoku. Skupna vrednost zaseženih nepremičnin presega 1,275 milijarde bahtov (približno 35 milijonov USD). Shema je bila klasična: tujec ustanovi tajsko podjetje z nominalnimi tajskimi delničarji, ki nimajo realnega kapitala, nato pa podjetje kupi zemljišče in hišo, s čimer se zaobide prepoved neposrednega tujega lastništva zemljišč.
To ni osamljen primer, temveč del širšega zaostrovanja nadzora, ki neposredno vpliva na vse tuje kupce, tudi tiste, ki razmišljajo o Phuketu.
Kaj je policija dejansko odkrila
Preiskovalci so razkrili 33 podjetij, povezanih z 33 luksuznimi domovi v prestižnih delih Bangkoka, s povprečno vrednostjo posamezne nepremičnine okoli 38,6 milijona bahtov (več kot 1 milijon USD). Po poročanju medija The Nation Thailand so bile nepremičnine locirane v priljubljenih soseskah, kjer cene tako ali tako veljajo za ene najvišjih v prestolnici.
Shema je temeljila na kršitvi člena 86 Zakona o zemljiškem zakoniku iz leta 1954, ki tujcem prepoveduje neposredno lastništvo zemljišč na Tajskem. Ta zakon velja nespremenjen že več kot 70 let in ne pozna izjem, niti za rezidente niti za imetnike elitnih vizumov (Elite Visa). Poleg tega Zakon o tujem poslovanju (Foreign Business Act, 1999) omejuje tuje lastništvo tajskega podjetja, ki se ukvarja z določenimi dejavnostmi, vključno s prometom z nepremičninami, na 49 %. Nominalne ureditve, kjer tajski delničarji ne vložijo dejanskega kapitala, so po zakonu opredeljene kot kaznivo dejanje.
Ni šlo le za Bangkok: kaj se dogaja na Phuketu
Za slovenske bralce, ki jih zanima predvsem Phuket, je ključen podatek, da je vzporedno potekala tudi 'faza 3' operacije na jugu države. Ta je zajela Phuket, Phang Ngo in Krabi, kjer je bilo razporejenih več kot 500 uradnikov, aretiranih 59 oseb, preiskanih 60 lokacij, obravnavanih pa je bilo 77 podjetij, povezanih z zemljiškimi in delniškimi strukturami. Vrednost vpletenih sredstev je znašala približno 1,053 milijarde bahtov.
Obseg preiskav na nacionalni ravni je še večji: samo na Kohu Samui in Phanganu je pod drobnogledom pristalo več kot 11.400 podjetij, povezanih s tujci, po vsej državi pa je bilo pregledanih več kot 7.000 podjetij, od katerih je bilo že več kot 850 podjetij kazensko preganjanih. Ocenjena škoda za tajsko državno blagajno znaša okoli 15 milijard bahtov. Sporočilo je jasno: tajski organi pregona sistematično krepijo nadzor nad nominalnimi lastniškimi strukturami po vsej državi, ne le v prestolnici.
Kakšne kazni grozijo kršiteljem
Kdor je ujet v nominalno shemo, tvega resne posledice:
- denarno kazen do 1 milijona bahtov
- zaporno kazen do 3 leta
- prisilno prodajo premoženja v roku 180 dni, ki jo odredi Zemljiški urad (Land Department)
Če lastnik nepremičnine ne proda prostovoljno, gre ta na dražbo. Kupnina se lastniku sicer vrne, vendar zmanjšana za kazni in stroške postopka, dražbene cene pa so praviloma precej pod tržno vrednostjo.
Zakaj se je pritisk oblasti tako povečal ravno zdaj
Več dejavnikov se je združilo hkrati. Rast cen luksuznih nepremičnin je pritegnila pozornost medijev in javnosti. V parlamentu je politična retorika proti 'prodaji zemlje tujcem' pridobila zagon. Poleg tega je preiskovalni urad DSI (Department of Special Investigation) dobil dodatna sredstva in razširjena digitalna orodja za sledenje sumljivim korporativnim strukturam, kar potrjujejo tudi vzporedne, fazno vodene operacije od Bangkoka do Phuketa in južnih otokov.
Katere soseske v Bangkoku so pod največjim nadzorom
Najbolj natančno se preverjajo prestižne lokacije: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor ter zaprta stanovanjska naselja (moo baan) na območjih Bang Na in Ramkhamhaeng. Nepremičnine v vrednosti nad 20 milijonov bahtov so avtomatsko označene za dodatno preverjanje.
Kakšne so legalne alternative za slovenske kupce
Dobra novica je, da povsem zakonite poti do lastništva na Tajskem obstajajo in ostajajo dostopne:
- Kondominij v polni lasti (freehold) - tujec lahko kupi stanovanje v neposredni lasti, dokler kvota tujega lastništva v stavbi (omejena na 49 % celotne površine) ni izčrpana.
- Dolgoročni najem zemljišča (leasehold) - shema 30+30+30 let je zakonsko priznan instrument. Prvih 30 let je v celoti pravno zaščitenih, podaljšanje za drugo in tretje obdobje pa je odvisno od pogodbe in dobre volje lastnika zemljišča, zato je skrbno sestavljena pravna pogodba nujna.
- Strukture, povezane z BOI - za določene investicijske primere obstajajo posebne sheme pod okriljem Odbora za investicije (Board of Investment).
Med letoma 2024 in 2025 je tajska vlada razpravljala tudi o predlogu zakona, ki bi tujcem dovolil nakup do 1 raija (1.600 m2) zemljišča ob minimalni naložbi 40 milijonov bahtov, vendar je predlog zaradi političnega odpora obtičal v postopku.
Pogosta vprašanja
Ali lahko tujec leta 2026 legalno kupi hišo na Tajskem?
Tujec ne more neposredno lastiti zemljišča, na katerem stoji hiša, saj zakon nerezidentom prepoveduje lastništvo zemlje. Zakonite poti vključujejo ločeno lastništvo objekta ob dolgoročnem najemu zemljišča ali nakup prek tajskega zakonca pod posebnimi omejitvami. Kondominiji so izjema, saj jih je mogoče kupiti v celoti v polni lasti (freehold).
Kakšna so tveganja nominalne lastniške strukture?
Tveganja so izjemno visoka. Poleg zaplembe premoženja in kazenskega pregona je vlagatelj popolnoma odvisen od nominalnih delničarjev. Ti tajski 'partnerji' so pravno gledano dejanski lastniki podjetja in lahko kadarkoli prodajo premoženje ali zamenjajo direktorje. Sodišča v takih sporih praviloma odločajo v korist države.
Ali je najem zemljišča (leasehold) varna alternativa?
Dolgoročni najem (30 let z možnostjo podaljšanja) je pravno priznan instrument po tajski zakonodaji. Prvo 30-letno obdobje je v celoti zaščiteno. Podaljšanje za drugo in tretje obdobje je odvisno od pogodbe in dobre volje najemodajalca, zato je ključno, da pogodbo pripravi preverjen odvetnik.
Ali se pregon nanaša samo na kitajske vlagatelje?
Ne. Zakon velja za vse tujce brez izjeme. Podobni primeri so bili v preteklosti sproženi tudi proti državljanom Rusije, evropskih držav in Avstralije, zlasti na Phuketu in Kohu Samuiju. Kitajska mreža je pritegnila pozornost zaradi svojega obsega, mehanizem pregona pa je univerzalen, kar potrjujejo tudi vzporedne operacije na Phuketu, v Phang Ngi in Krabiju.
Kako lahko vlagatelj na Tajskem zakonito zaščiti svoj kapital?
Najpomembnejši so trije koraki: prvič, kupujte kondominije v polni lasti (freehold) znotraj 49-odstotne kvote tujega lastništva. Drugič, če vas zanimajo vile, uporabite strukturo dolgoročnega najema (leasehold) ob pomoči preverjenega odvetnika. Tretjič, pred vsakim nakupom opravite skrben pravni pregled (due diligence) prek neodvisnega odvetnika, ki nima poslovnih vezi z razvijalcem projekta.
Kaj to pomeni za vaš načrt nakupa
Ta preiskava ni izjema, temveč del sistematične politične usmeritve tajskih oblasti. Nominalne strukture, ki so desetletja delovale brez večjih posledic, danes prinašajo nesprejemljivo raven tveganja. Za vlagatelje, ki načrtujejo nakup v Bangkoku ali na otokih, je edina zanesljiva pot izključno zakonita oblika lastništva.
Tajski trg ostaja privlačen: donosnost najema pri kondominijih se giblje med 5 in 7 % letno, vstopni stroški pa so še vedno le delček tistega, kar bi isti kupec plačal v Singapurju ali Hongkongu. A zaščita kapitala se začne pri pravilni izbiri strukture nakupa, ne pri obljubah o bližnjicah. Pri Nepremičninah na Tajskem svojim strankam vedno svetujemo, naj se odločajo za preverjene, zakonite modele lastništva, ne glede na to, kako privlačna se zdi 'hitrejša' alternativa.
Vir: International Investment