Kratek odgovor za bralce, ki iščejo bistvo
V prvi polovici 2026 je število prenosov lastništva stanovanj na ruske kupce na Tajskem naraslo za 75,9 %, medtem ko je skupno število tujih nakupov upadlo za 8,8 %. Gre za dejanske, zaključene prenose lastništva pri Zemljiški upravi (Department of Lands), ne za rezervacije ali predpogodbe, kar podatek naredi izjemno zanesljiv pokazatelj resničnega povpraševanja. Če razmišljate o nakupu na Phuketu ali v Pattayi, je sporočilo jasno: konkurenca za najboljše enote se zaostruje prav zdaj.
Za slovenske kupce, ki jih je doslej zanimalo predvsem sredozemsko obalno nepremičninsko dogajanje, je to nov signal, da se je težišče povpraševanja na Tajskem premaknilo. Ruski kupci so v nekaj mesecih prehiteli tradicionalne akterje iz Kitajske in Mjanmara, kar spreminja dinamiko na trgu, kjer smo doslej svetovali predvsem evropskim strankam.
Zakaj ruski kupci kupujejo, ko se trg sicer ohlaja?
Upad skupnega tujega povpraševanja je predvsem posledica zmanjšane aktivnosti kitajskih in mjanmarskih kupcev, ki so pod pritiskom domačih gospodarskih razmer. Ruski kupci ta izpad več kot nadomeščajo, saj je Tajska ena redkih držav, ki rusim državljanom ne omejuje nakupa nepremičnin, ne uvaja sankcij in ponuja vizumsko prost vstop.
Geopolitično ozadje je pri tem ključno: omejen dostop do nepremičnin v EU, oteženi bančni transferji v Dubaj in naraščajoči stroški življenja v Združenih arabskih emiratih preusmerjajo ruski kapital proti Tajski. Za primerjavo, slovenski kupec se s takimi omejitvami ne sreča, a razume, zakaj kapital išče stabilna, dostopna tržišča, podobno kot smo v preteklosti opazovali selitev investicij med evropskimi destinacijami.
Koliko dejansko vlagajo ruski kupci?
Podatki družbe Exotic Property kažejo, da je Rusija na nacionalni ravni napredovala na drugo mesto med tujimi kupci, s 383 kupljenimi enotami (+33 % medletno) in 1,67 milijarde THB vloženega kapitala (+68,7 %). Povprečna vrednost posla je znašala 4,36 milijona THB (+26,8 %).
Phuket je pri tem prevzel levji delež: 63,5 % ruskega kapitala, kar pomeni 156 poslov v skupni vrednosti 1,06 milijarde THB.
Ločene ocene družbe Sunway Estates kažejo še širšo sliko za prvo polovico leta: skupno 820 poslov med januarjem in junijem (+46,4 % medletno), z okoli 60,7 milijona USD vloženega kapitala (+84,5 %). Po podatkih platforme Tranio je Phuket predstavljal približno 63,2 % vseh povpraševanj kupcev.
Kaj pomeni 49-odstotna kvota za tuje lastništvo?
Po Zakonu o kondominijih (Condominium Act B.E. 2522) lahko tujci v posameznem projektu kondominija lastijo največ 49 % skupne površine. To pravilo ostaja nespremenjeno, kar pomeni, da naraščajoče povpraševanje ne spremlja razširitev kvot, ampak se te preprosto hitreje izčrpajo.
Ko je kvota v priljubljenem projektu izčrpana, lahko razvijalci preostale enote prodajajo le še v obliki 30-letnega najema (leasehold). To ustvarja umetno pomanjkanje enot v lasti (freehold), kar neposredno dviguje njihove cene. Za slovenskega kupca, ki cilja na dolgoročno, popolno lastništvo, je to praktičen razlog, da odločitve ne odlaša predolgo.
Koliko stane stanovanje na Phuketu in v Pattayi?
| Lokacija | Segment | Cena na m² (THB) | Opomba |
|---|---|---|---|
| Bang Tao, Laguna (Phuket) | novi 'comfort-plus' projekti | 120.000-180.000 THB (~3.400-5.100 USD) | pred letom dni vstopne cene od 100.000 THB |
| Pratumnak, Jomtien (Chonburi/Pattaya) | novi kondominiji | 60.000-90.000 THB | rast cen se pospešuje tudi tukaj |
Za okvirno predstavo v absolutnih zneskih: v Pattayi novogradnja garsonjere (studio) startna cena znaša 2,5 do 3 milijone THB (približno 70.000-85.000 USD). Na Phuketu so vstopne cene višje, od 4 do 5 milijonov THB (115.000-140.000 USD) za enosobno stanovanje v solidnem projektu.
Katere lokacije na Phuketu izbirajo ruski vlagatelji?
Najbolj priljubljene so Bang Tao, Laguna, Nai Harn in Rawai. Bang Tao in Laguna privabljata kupce z bližino plažnih klubov (beach clubs) in razvito infrastrukturo, medtem ko Nai Harn in Rawai ponujata dostopnejše cene in mirnejše okolje, primernejše za tiste, ki iščejo bolj umirjen življenjski slog ob morju.
Kakšen donos lahko pričakujemo od najema?
Garantirani najemni programi (guaranteed rental) v novih projektih na Phuketu praviloma ponujajo 5-7 % letnega donosa v tuji valuti. Enote, ki jih lastnik upravlja samostojno, lahko v visoki sezoni dosežejo 8-10 %. Gre za tržne ocene, ne za pravno zavezujoča jamstva, zato je vredno pogodbene pogoje vedno preveriti z neodvisnim pravnim svetovalcem.
Je nakup v Pattayi (Chonburi) leta 2026 varen?
Chonburi ostaja drugo največje regionalno tržišče za tuje kupce. Glavno tveganje ni v regiji sami, temveč v izbiri nezanesljivega razvijalca ali nakupu v prenasičenih lokacijah. Območji Pratumnak in Wongamat še naprej izkazujeta stabilno povpraševanje po najemu, kar ju uvršča med varnejše izbire za vlagatelje, ki iščejo predvidljiv denarni tok.
Kako tujec sploh lahko kupi stanovanje v polni lasti?
Tujec lahko pridobi popolno (freehold) lastništvo znotraj 49-odstotne kvote posameznega projekta. Ključni pogoj je prenos kupnine iz tujine in pridobitev potrdila Foreign Exchange Transaction (FET) pri tajski banki. Neposredni bančni prenosi so lahko zapleteni, odvisno od države izvora kupca, zato mnogi mednarodni kupci uporabljajo posredniške račune pri bankah v tretjih državah ali licenciranih menjalnih kanalih. Brez potrdila FET registracija lastništva v obliki freehold ni mogoča.
Ali se splača vlagateljem pohiteti?
Rast za 76 % v pol leta ni naključje, temveč jasen trend. Če se tempo nadaljuje, bi lahko kvote za freehold lastništvo v številnih projektih na Phuketu zaprli še pred koncem 2026. Odlašanje pomeni tveganje, da izgubite dostop do najboljših enot ali pa boste primorani sprejeti manj ugodne pogoje najema (leasehold).
Je slika širša od ruskega povpraševanja?
Da. Širši podatki kažejo, da samo Phuket v letu 2026 pričakuje več kot 10.000 novih enot v 39 projektih, kar odraža povpraševanje resnično globalnega nabora kupcev, ne le iz Rusije, temveč tudi iz Kitajske, Evrope, Indije in Bližnjega vzhoda. Konkurenca za najboljše freehold enote torej presega eno samo narodnost, kar je pomembno vedeti za vsakega, ki načrtuje nakup v naslednjem letu.
Podatki za prvo polovico 2026 potrjujejo, da je ruski kapital na tajskem nepremičninskem trgu prešel iz faze raziskovanja v fazo polnega angažmaja. Vlagatelji, ki razmišljajo o Phuketu ali Pattayi, bi morali ukrepati v naslednjih mesecih, dokler so freehold kvote v najbolj likvidnih projektih še na voljo. Pri Nepremičnine na Tajskem redno spremljamo te premike in svetujemo slovenskim kupcem pri izbiri projektov, kjer kvota še ni izčrpana.
Vir: The Nation Thailand