Na zemljiškem uradu v Phuketu je uradnik pred kratkim kupca vprašal, od kod so trije tajski solastniki podjetja dobili denar za nakup deležev, ali so oddali napovedi za dohodnino in zakaj vsi trije živijo v drugi provinci. Pred nekaj leti bi tako papirje sprejeli brez dodatnega pogleda. Danes se preverjajo v bazi Department of Business Development (DBD), in če se številke ne ujemajo, se transakcija ustavi na mestu.
Kratek odgovor za vse, ki se sprašujejo, kaj se je spremenilo: nič v zakonu o lastništvu nepremičnin za tujce se v letu 2026 ni sprostilo. Spremenilo se je le to, da država dejansko izvaja pravila, ki so na papirju obstajala že prej. Edina neposredna in zakonita pot za posameznega tujega kupca ostaja lastništvo (freehold) enote v kondominiju znotraj 49-odstotne tuje kvote površine stavbe. Vse drugo je posebno dovoljenje ali najem, ki se ga je treba zavedati kot najem, ne kot lastništvo.
Kaj sploh je 49-odstotna tuja kvota v kondominiju?
Tuja kvota v kondominiju znaša 49 % skupne površine vseh enot v stavbi, ne 49 % števila enot. To pomeni, da lahko en velik penthouse v lasti tujca porabi delež kvote, ki bi drugače pripadal več manjšim stanovanjem. Kvota se preveri s potrdilom upravnega odbora (juristic person) kondominija, še preden se transakcija sploh registrira na zemljiškem uradu.
V priljubljenih projektih okoli Rawaia ali Bang Taa se zgodi, da kvote enostavno ni več, ne glede na to, kaj trdi prodajalec. Zato je smiselno pred vsakim nakupom osebno preveriti aktualno potrdilo o preostali kvoti za točno tisto enoto, ki vas zanima, po možnosti kombinirano z ogledom na kraju samem. Zemljiški urad deluje samo ob delavnikih, zato en dan pogosto ne zadošča za zaključek posla; pri načrtovanju poti v Tajsko je vredno pustiti nekaj rezerve.
Zakaj tajsko podjetje ni več bližnjica do vile?
Za desetletja je bilo tajsko podjetje, kjer je 51 % lastništva formalno pripadalo tajskim delničarjem, standardni način, kako tujec "kupi" vilo z zemljiščem. Na papirju ni bilo nič narobe: podjetje je tajsko, torej lahko ima zemljišče v lasti. V praksi tajski delničarji niso vložili niti bata, niso sodelovali pri upravljanju in so preprosto podpisali prazne obrazce za prenos deležev.
Ravno to vrzel med obliko in vsebino so regulatorji naučili prepoznati. Ko zemljiški urad vidi podjetje z registriranim kapitalom 2 milijona bahtov, ki je kupilo parcelo za 25 milijonov, in DBD pokaže, da tajski delničarji niso nikoli oddali napovedi za dohodnino ter so hkrati vpisani še na dvajset drugih podjetjih, dodatnih vprašanj ni potrebno postavljati.
Od leta 2025 se je nadzor nad t. i. nominee strukturami dodatno okrepil: Land Department in DBD si izmenjujeta podatke, da preverita dejanski izvor kapitala tajskih delničarjev v podjetjih, ki imajo v lasti zemljišče. Aprila 2026 je ukaz DBD (DBD Order No. 1/2026) sprožil pregled več kot 46.000 podjetij s tujo udeležbo, s strožjimi kaznimi in možnostjo prisilne likvidacije za strukture, ki se izkažejo za nominalne dogovore.
Nominalno lastništvo (nominee ownership) je kaznivo dejanje po Foreign Business Act, kazen znaša od 100.000 do 1 milijon bahtov ter do tri leta zapora, odgovornost pa se razteza tudi na tajskega solastnika, ki je bil uporabljen kot krinka.
Kaj pomeni, da je zemljišče v lasti tujca 'na splošno prepovedano'?
Lastništvo zemljišča v imenu tujca je po Land Code na splošno prepovedano. Ozke izjeme obstajajo pri določenih primerih dedovanja in pri Section 96 bis, ki omogoča parcelo do 1 raia za bivalno rabo, ob naložbi vsaj 40 milijonov bahtov v odobrena sredstva in odobritvi Ministrstva za notranje zadeve. V praksi je bilo takih odobritev doslej podeljenih izjemno malo, zato tega ni smiselno vključevati v realistično naložbeno strategijo povprečnega kupca.
Ali je najem za 90 let resnično 90 let?
Ne. V zemljiško knjigo se lahko vpiše najem za največ 30 let. Struktura "30+30+30", ki jo prodajalci najemnih vil oglašujejo kot devetdeset let lastništva, v praksi pomeni, da register beleži le prvo tridesetletno obdobje. Obljuba podaljšanja je osebna obveznost trenutnega lastnika zemljišča do določenega najemnika, tajska sodna praksa pa je podaljšanja večkrat obravnavala kot osebno pogodbeno pravico, ki se ne prenese samodejno na novega lastnika zemljišča.
Dokler je razvijalec v poslu in mu je ugled pomemben, vse teče gladko. Resnični test pride v enaintridesetem letu, in tega podatka trg preprosto še nima, saj je najemov te starosti v turističnih območjih Tajske še malo.
Od kod mora priti denar za nakup in kaj je FET obrazec?
Za registracijo freehold lastništva kondominija morajo sredstva priti iz tujine, v tuji valuti. Za zneske 50.000 ameriških dolarjev ali več banka izda obrazec Foreign Exchange Transaction (FET), brez katerega zemljiški urad transakcije ne bo obdelal. To je eden tistih korakov, ki jih je treba urediti pred, ne po prenosu denarja, saj napačno navedeni namen plačila kasneje težko popravimo.
Kaj se je zares spremenilo med letoma 2024 in 2026?
Leta 2024 je vlada dala vladnim ministrstvom nalogo, naj preučijo dva predloga: podaljšanje najemov na 99 let in dvig tuje kvote v kondominijih na 75 %. Med mednarodno skupnostjo kupcev v Phuketu meseце ni bilo druge teme. Do leta 2026 nobeden od predlogov ni postal zakon. Politični odpor je bil premočan, argument o "prodaji države" je bil glasnejši od argumenta o privabljanju kapitala.
Namesto širitve pravic je vlada naredila nekaj cenejšega in hitrejšega: začela je preverjati, ali se že obstoječa pravila dejansko spoštujejo. To je razlika, ki jo marsikateri kupec spregleda, ko bere stare članke iz let 2023 ali 2024, ki še obljubljajo liberalizacijo.
Ima zaostritev nadzora tudi svetlo plat?
Da, in o tem se manj govori. Zaostritev prizadene sive sheme, ne transparentnih poslov. Freehold kondominij, kupljen z denarjem, nakazanim iz tujine, in veljavnim FET obrazcem, v zadnjih dveh letih ni postal nič težje registrirati. Če kaj, se s strožjim nadzorom nominalnih struktur sekundarni trg za enote znotraj tuje kvote dela vse bolj predvidljiv, preprosto zato, ker zakonitih alternativ za tujca, ki bi želel imeti tako premoženje v lasti, vse manj.
Naše stališče: kdaj se tajsko podjetje sploh še izplača?
Kupec s proračunom pod 30 do 40 milijonov bahtov naj za stanovanjski nakup sploh ne razmišlja o strukturi tajskega podjetja. Tveganje ni v tem, da bi jutri prišli inšpektorji. Tveganje je v tem, da bo ob preprodaji kupec, ki dela z odvetnikom, tak posel preprosto zavrnil, in nepremičnina bo izgubila likvidnost precej prej, kot bi izgubila zakonitost.
Obstaja ena razumna izjema od tega nasveta: če vodite resnično delujoče tajsko podjetje z realnim prihodkom, zaposlenimi in partnerji, ki vlagajo svoj lastni denar, potem lastništvo zemljišča prek tega podjetja ni obvod, temveč standardna korporativna praksa.
En praktičen korak reši največ stresa: pred podpisom česarkoli zahtevajte aktualno potrdilo upravnega odbora kondominija o preostali tuji kvoti po površini in preverite, da izbrana enota vanjo dejansko spada.
Pogosta vprašanja
Ali lahko tujec v letu 2026 kupi zemljišče na Tajskem?
Na splošno ne. Land Code tujim posameznikom ne dodeljuje lastninske pravice nad zemljiščem. Izjeme so ozke: določeni primeri dedovanja in Section 96 bis, ki dovoljuje parcelo do 1 raia za bivalno rabo ob naložbi vsaj 40 milijonov bahtov v odobrena sredstva in odobritvi Ministrstva za notranje zadeve.
Kaj natančno je 49-odstotna tuja kvota in kako jo preverim?
Gre za omejitev, po kateri lahko tujci skupno v lasti nimajo več kot 49 % skupne površine vseh enot v kondominiju. Izračuna se po kvadratnih metrih, ne po številu enot, in jo pred registracijo potrdi upravni odbor stavbe (juristic person), kar zemljiški urad zahteva ob sami transakciji.
Je nakup vile prek tajskega podjetja tvegan?
Če tajski delničarji nikoli niso vložili lastnih sredstev in ne sodelujejo pri upravljanju, gre za nominalno strukturo. To je nezakonito, kazni po Foreign Business Act pa segajo do 1 milijona bahtov globe in treh let zapora, odgovornost pa velja tudi za tajske udeležence.
Ali lahko registriram najem za 90 let?
Ne. V register se lahko vpiše samo 30 let. Nadaljnja podaljšanja obstajajo le kot pogodbena obljuba, ne kot vpis v register, njihova izvršljivost proti novemu lastniku zemljišča pa ni zagotovljena.
Ali mora denar za nakup priti iz tujine?
Da, za nakup freehold kondominija. Denar mora priti na Tajsko v tuji valuti, za zneske 50.000 ameriških dolarjev ali več pa banka izda obrazec Foreign Exchange Transaction (FET). Brez njega registracija lastništva pod tujim imenom ne bo izvedena.
Vir: DBD Order No. 1/2026, prek aiproperty-phuket.com