Če ste doslej razmišljali samo o apartmaju v Bang Tau ali na Kata Beachu, je čas, da pogled razširite. Tajski nepremičninski trg namreč ni enoten - stanovanjski segment se krči, industrijski pa doživlja enega najmočnejših investicijskih ciklov v regiji.
Kratek odgovor: tuje neposredne investicije (FDI) v polprevodnike in podatkovne centre so leta 2026 glavno gonilo rasti tajskega komercialnega nepremičninskega trga, medtem ko stanovanjski segment duši rekordna zadolženost gospodinjstev pri 91 % BDP. Denar se seli v vzhodni gospodarski koridor (EEC), kjer povpraševanje po logističnih skladiščih in industrijskih parkih raste 15-20 % letno.
Direktor družbe Frasers Property Thailand je javno izjavil, da priliv FDI v čipe in podatkovne centre dejansko izravnava upad na stanovanjskem trgu. Za vlagatelje, tudi tiste iz Slovenije, ki razmišljajo o diverzifikaciji portfelja onkraj klasičnega apartmaja na Phuketu, je to jasen signal, da je vredno pogledati tudi industrijske nepremičnine.
Zakaj stanovanjski trg miruje
Zadolženost tajskih gospodinjstev je konec leta 2025 dosegla rekordnih 91 % BDP, kar je po podatkih tajske centralne banke (Bank of Thailand) potisnilo banke k strožjim kreditnim standardom. Posledica je vidna povsod: prodaja stanovanj upada, novi projekti v Bangkoku pa so glede na vrh leta 2023 upadli za približno 30 %.
Za tujega kupca to ne pomeni, da je nakup apartmaja na Phuketu ali v Bangkoku nesmiseln, pomeni pa, da hitra kapitalska rast v letu 2026 ni realno pričakovanje. Domače povpraševanje, ki postavlja osnovno cenovno raven, je preprosto oslabelo.
Kam se seli denar: vzhodni gospodarski koridor (EEC)
Večino novih investicij absorbirajo industrijske cone v vzhodnem gospodarskem koridorju (Eastern Economic Corridor), ki obsega province Chonburi, Rayong in Chachoengsao. Tajski investicijski urad (BOI) tu ponuja davčne počitnice do 13 let za projekte s področja polprevodnikov in podatkovnih centrov.
Številke govorijo same zase:
- Google, Microsoft in Amazon so vsi napovedali gradnjo podatkovnih centrov na Tajskem; Google gradi kampus v provinci Chonburi, skupna napovedana vlaganja velikih tehnoloških družb pa presegajo 5 milijard ameriških dolarjev
- Med letoma 2023 in sredino 2026 je Tajska prek BOI privabila več kot 26,8 milijarde dolarjev investicijskih vlog za čipe in napredno elektroniko, razporejenih na 880 projektov
- Znotraj tega tiskana vezja (PCB) predstavljajo največji delež: 224 projektov v skupni vrednosti približno 9,85 milijarde dolarjev, saj več kot polovica vodilnih svetovnih proizvajalcev PCB širi proizvodnjo prav na Tajskem
- Industrijske najemnine v EEC so leta 2025 po podatkih CBRE Thailand zrasle za 8-12 %
- Zasedenost industrijskih parkov v bližini pristanišča Laem Chabang znaša okoli 85-90 %, kar kaže na trajno pomanjkanje ponudbe
Družba Frasers Property Thailand javno navaja, da je njena industrijska divizija prehitela stanovanjski razvoj kot glavni vir prihodkov. Tajska se po prilivu FDI uvršča med tri vodilne destinacije v ASEAN-u, kjer neposredno tekmuje z Vietnamom in Indonezijo za investicije v proizvodnjo polprevodnikov. K temu pripomore tudi stabilizacija tajskega bata v razponu 34-35 THB za dolar, kar naredi donose iz industrijskih nepremičnin bolj predvidljive v tuji valuti.
Zakaj industrijski segment deluje po drugačnih pravilih
Stanovanjski trg je odvisen od tajskega potrošnika in bančnih posojil, industrijski segment pa poganjajo multinacionalke z milijardnimi proračuni, ki podpisujejo dolgoročne najemne pogodbe. To vlagateljem prinaša stabilen in predvidljiv denarni tok, ki ni odvisen od razpoloženja lokalnih kupcev stanovanj.
Za zasebne vlagatelje je najbolj dostopna pot prek REIT skladov, osredotočenih na industrijske in logistične nepremičnine. Primer je Frasers Property Industrial REIT (FTREIT), ki kotira na tajski borzi (Stock Exchange of Thailand, SET). Prednost za tujca je precejšnja: pri REIT skladih ni omejitev tujega lastništva, ni potreben prenos sredstev prek tajske banke s potrdilom FET (Foreign Exchange Transaction), prav tako ne velja znana 49-odstotna kvota za tuje lastništvo, ki omejuje nakup stanovanj in apartmajev.
Zanimivo je tudi to, da največje ovire za velike vlagatelje (t. i. hyperscale developerje) danes niso cene zemljišč, temveč razpoložljivost elektrike in infrastrukture. Razvijalci podatkovnih centrov pogosto potrebujejo do 500 MW zanesljive električne moči, iščejo pa parcele velikosti 50 do 100 rai v bližini stabilne oskrbe z elektriko, vodo in optičnimi povezavami. Prav ta ozko grlo bo določalo, kje bo pristal naslednji val projektov v EEC.
Če načrtujete obisk Tajske z namenom ogleda nepremičnin v EEC, sta province Chonburi in Rayong oddaljeni približno uro in pol vožnje od letališča Suvarnabhumi, kar omogoča ogled ključnih industrijskih lokacij v dveh do treh dneh.
Kaj to pomeni za vlagatelja iz Slovenije
Če ste doslej razmišljali izključno o apartmaju za oddajanje na Phuketu, velja razmisliti tudi o posrednem vstopu na industrijski trg prek REIT skladov, ki kotirajo na SET. Gre za bolj administrativno preprosto pot kot nakup stanovanjske nepremičnine, saj odpade vrsta birokratskih ovir, značilnih za tuje kupce stanovanj na Tajskem. Pri Nepremičninah na Tajskem opažamo, da vse več vlagateljev iz Slovenije to možnost vsaj preučuje, tudi če se na koncu odločijo za klasičen apartma na obali.
Pogosta vprašanja
Kaj je EEC in zakaj vlagatelji tako pozorno spremljajo to območje?
Vzhodni gospodarski koridor (Eastern Economic Corridor) je posebna gospodarska cona, ki obsega tri province vzhodno od Bangkoka: Chonburi, Rayong in Chachoengsao. Tajska vlada tu prek BOI ponuja največje davčne spodbude, vključno z do 13-letno oprostitvijo plačila davka od dobička pravnih oseb. Prav tu nastaja večina novih podatkovnih centrov in tovarn polprevodnikov.
Ali lahko tujec na Tajskem neposredno kupi industrijsko nepremičnino?
Neposredno lastništvo zemljišča s strani tujcev je na Tajskem prepovedano. Delujoče alternative so dolgoročni najem (tipično struktura 30+30+30 let), vlaganje prek REIT skladov, ki kotirajo na SET, ali lastniška struktura prek podjetja, ki ga je odobril BOI in dopušča tuji delež.
Kakšne donose ponujajo tajski industrijski REIT skladi?
Po podatkih SET dividendni donosi največjih tajskih industrijskih REIT skladov znašajo 6-8 % letno, izplačani v tajskih batih. Skupaj s stabilnostjo bata gre za konkurenčno številko v primerjavi z regijo.
Naj vlagatelj počaka na okrevanje stanovanjskega trga ali se raje zdaj usmeri v industrijski segment?
Stanovanjski trg bo po pričakovanjih okreval, ko bo tajska centralna banka začela nižati obrestne mere in rahljati makrobonitetne omejitve, kot je razmerje loan-to-value. Analitiki to pričakujejo v drugi polovici leta 2026 ali v letu 2027. Industrijski segment medtem raste že zdaj in ni odvisen od domačega potrošniškega kreditiranja.
Kakšna so tveganja pri vlaganju v podatkovne centre in polprevodnike?
Glavno tveganje je geopolitično: zaostritev trgovinskih napetosti med ZDA in Kitajsko bi lahko preusmerila del investicij drugam. Drugo tveganje je presežna ponudba: če vse države ASEAN hkrati ponudijo podobne spodbude, se lahko konkurenca za najemnike zaostri, rast najemnin pa upočasni.
Kako visoka zadolženost tajskih gospodinjstev vpliva na vlagatelje v komercialne nepremičnine?
Neposredno nikakor, saj so najemniki industrijskih nepremičnin multinacionalke, ne zadolženi potrošniki s hipotekami. Posredno pa lahko počasnejša gospodarska rast vlado spodbudi k širitvi spodbud za industrijski sektor, kar koristi lastnikom industrijskih nepremičnin.
Ali je bolje vlagati v Vietnam ali Tajsko?
Tajska ponuja razvitejšo infrastrukturo, stabilen pravni sistem in globok, likviden trg REIT skladov na borzi SET. Vietnam privlači z nižjimi stroški, a zaostaja pri transparentnosti in razpoložljivosti investicijskih instrumentov, primernih za portfeljske vlagatelje.
Ali vlagatelji plačujejo davek na dividende iz tajskih REIT skladov?
Da. Davčni odtegljaj na dividende iz REIT skladov za tuje vlagatelje na SET znaša 10 %. Sporazumi o izogibanju dvojnega obdavčenja med Tajsko in številnimi državami lahko za upravičene vlagatelje znižajo efektivno stopnjo.
Tajski industrijski nepremičninski sektor je šele na začetku večletnega rastnega cikla, ki ga poganja globalno prerazporejanje dobavnih verig polprevodnikov. Za vlagatelje, ki so pripravljeni pogledati onkraj znanega apartmaja na Phuketu, ta segment ponuja dostop do denarnih tokov v dolarjih, ki jih ustvarjajo multinacionalke, znotraj jurisdikcije z jasnimi in uveljavljenimi pravili.
Vir: Bangkok Post