Če razmišljate o nakupu stanovanja na Phuketu ali kje drugje na Tajskem, imamo dobro novico: tajska vlada je pravkar podaljšala paket davčnih spodbud za nepremičnine do konca leta 2027, hkrati pa je centralna banka podaljšala tudi milejša posojilna pravila. Skupaj to pomeni nižje stroške transakcije in lažji dostop do hipotek za daljše obdobje, kot je bilo prvotno predvideno.
Kaj se dejansko spreminja
Tajski kabinet je konec leta potrdil, da se veljavnost spodbujevalnega paketa za nepremičnine podaljšuje do konca 2027 (prej naj bi se iztekel leta 2026). Gre za že tretje zaporedno podaljšanje ukrepa, ki so ga prvič uvedli po pandemiji covida-19 leta 2020.
Za slovenskega kupca, ki spremlja tajski trg, to ni le administrativna podrobnost. Odločitev prihaja v času, ko je gospodarska rast v regiji nekoliko upočasnjena in ko je zaupanje domačih potrošnikov na Tajskem še vedno zadržano. Vlada s podaljšanjem sporoča, da trg potrebuje podporo, kar za vlagatelje pomeni, da se okno ugodnih vstopnih pogojev ne zapira tako hitro, kot so nekateri pričakovali.
Konkretni popusti pri taksah
Za nepremičnine v cenovnem razredu do 7 milijonov THB (približno 195.000 USD po trenutnem tečaju) veljajo naslednje znižane takse:
- Taksa za prenos lastništva: znižana z 2 % na 0,01 %
- Taksa za registracijo hipoteke: znižana z 1 % na 0,01 %
- LTV pravila (razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine): Tajska centralna banka (Bank of Thailand) je omilitev teh pravil podaljšala do 30. junija 2027, kar olajša pridobitev hipoteke in znižuje potreben lastni delež
Za tuje kupce je ključno naslednje: pri nakupu stanovanja v lasti (freehold kondominij) plačate enake takse za prenos kot tajski državljani. Znižana stopnja 0,01 % velja avtomatično, če cena nepremičnine ne presega 7 milijonov THB, brez dodatnih obrazcev ali posebnih vlog.
Koliko denarja to pomeni pri konkretnem nakupu
Pri nakupu nepremičnine v vrednosti 5 milijonov THB kupec prihrani približno 150.000 THB (okoli 4.200 USD) na skupnih taksah v primerjavi s standardnimi stopnjami. Pri zgornji meji 7 milijonov THB prihranek naraste na približno 210.000 THB.
To ni zanemarljiv znesek, sploh če ga postavimo v kontekst donosa iz najema. Če vlagatelj prihrani 150.000 THB pri nakupu studia za 5 milijonov THB, in nepremičnina prinaša donos 5-6 % letno, se točka povrnitve naložbe premakne za približno 6-8 mesecev naprej. Za marsikoga je to razlika med "morda" in "da, grem v to".
Stanje na trgu: številke, ki jih velja poznati
- Skupno hipotekarno posojanje na Tajskem je v letu 2025 doseglo približno 680 milijard THB, kar je približno 4 % manj od vrha iz leta 2023
- Povprečna cena kvadratnega metra v Bangkoku je v začetku 2026 zrasla za 3,2 % na letni ravni
- Phuket je v istem obdobju zabeležil rast 5-7 %, kar ga uvršča med bolj dinamične regije
- Kvota tujega lastništva kondominijev pri 49 % ostaja nespremenjena. Spodbude znižujejo stroške, ne spreminjajo pa pravil lastništva
Pravna varnost: zakaj je freehold kondominij še vedno najpametnejša izbira
Tajska je v zadnjem času zaostrila nadzor nad t. i. nominee ureditvami, kjer tuji kupci prek tajskih družb navidezno pridobivajo lastništvo zemljišč, kar je po zakonu prepovedano. Od začetka 2026 je bilo obtoženih več kot 850 družb, ocenjena škoda za državo pa presega 15 milijard THB.
Za slovenskega kupca je sporočilo jasno: nakup kondominija v lasti (freehold), kjer tujec neposredno lastniško poseduje enoto znotraj 49-odstotne kvote, ostaja najbolj pravno varna pot. Hiše in vile so tujcem dostopne prek dolgoročnega zakupa (tipično 30+30+30 let) ali prek tajske družbe, vendar slednja možnost nosi vse večje pravno tveganje glede na aktualne akcije oblasti.
Kako se Tajska primerja z regijo
Vietnam in Malezija vzporedno izvajata lastne spodbujevalne programe za privabljanje tujih vlagateljev v nepremičnine. Tajska svojo konkurenčno prednost ohranja predvsem z regulativno transparentnostjo in dolgo uveljavljeno infrastrukturo, ne le z nižjimi taksami.
Kje na Tajskem se trenutno najbolj splača kupovati
- Bangkok: koridor Sukhumvit (postaje BTS od Asok do Ekkamaija) in okrožje Rama 9
- Phuket: Bang Tao in Laguna, kjer prevladuje aktivnost mednarodnih kupcev in kjer je rast cen dosegla 5-7 % na letni ravni
- Pattaya: območja Pratamnak in Wong Amat
- Koh Samui: severna obala okoli Bophuta in Maenama
Vsem tem lokacijam je skupno, da združujejo stabilno povpraševanje po najemu s potencialom rasti vrednosti nepremičnine.
LTR viza in davčna optimizacija
Tajska dolgoročna prebivalska viza (LTR) deluje neodvisno od nepremičninskih spodbud in ne zahteva nakupa nepremičnine kot pogoja. Kombinacija znižanih transakcijskih taks z fiksno dohodninsko stopnjo LTR vize v višini 17 % pa ustvari eno izmed stroškovno najučinkovitejših vstopnih struktur v jugovzhodni Aziji, zlasti za premožnejše vlagatelje in oddaljene profesionalce, ki delajo od koder koli.
Kaj bi lahko šlo narobe
Teoretično lahko kabinet kadar koli ponovno pretehta katero koli politično odločitev, torej ni nemogoče, da bi spodbude ukinili predčasno. V praksi v šestih letih delovanja programa do zdaj ni bilo nobene predčasne ukinitve. Bolj realno tveganje za kupce ni predčasna ukinitev, temveč naraščajoče cene med obdobjem spodbud, saj subvencionirani vstopni stroški umetno podpirajo povpraševanje in potiskajo vrednotenja navzgor.
Nakup na daljavo: je to sploh mogoče
Ogled nepremičnine pred nakupom je zelo priporočljiv, sama transakcija pa se lahko izvede prek pooblaščenca (pooblastilo, angl. power of attorney). Marsikateri vlagatelj opravi kratko ogledovalno potovanje, si ogleda dva ali tri izbrane projekte, nato pa nakup zaključi na daljavo, ko je vsa dokumentacija in preverba urejena.
Podaljšanje tajskih nepremičninskih spodbud do 2027 ni izraz velikodušnosti, temveč pragmatičen preračun vlade: trg potrebuje povpraševanje, povpraševanje pa potrebuje dostopne vstopne pogoje. Za vlagatelje, ki razmišljajo o Tajski, je trenutna kombinacija skoraj optimalna: transakcijske takse so na zgodovinsko nizki ravni, cene še niso v celoti vključile svojega rastnega potenciala, pravni okvir za tuje lastništvo kondominijev pa ostaja stabilen in preverjen.
Če razmišljate o nakupu nepremičnine na Tajskem, vam bomo pri Nepremičninah na Tajskem z veseljem pomagali najti pravo priložnost in vas vodili skozi celoten postopek.
Vir: Bangkok Post