Če ste kdaj primerjali stroške nakupa nepremičnine v Sloveniji z Bangkokom, veste, da so tajske transakcijske takse znale biti presenetljivo visoke, kljub temu da je sam nakup stanovanja v Phuketu pogosto cenejši kot primerljiva nepremičnina na jadranski obali. Zdaj se to spreminja. Tajska vlada je taksi za prenos lastništva in za vpis hipoteke znižala na zgolj 0,01 %, ukrep pa velja vse do 30. junija 2027, kar kupcem prvič po letu 2019 daje resnično dolgoročno gotovost namesto nekajmesečnega okna.
Kaj se je dejansko spremenilo
Taksa za prenos lastništva se je znižala z 2 % na 0,01 % ocenjene vrednosti nepremičnine, taksa za vpis hipoteke pa z 1 % na 0,01 %. Pri stanovanju vrednem 10 milijonov bahtov to pomeni prihranek skoraj 300.000 bahtov samo pri teh dveh postavkah, kar je vsota, ki jo marsikateri kupec iz Slovenije lahko nameni za opremo stanovanja ali za pokritje agencijske provizije.
Gre za ukrep, ki ga Bangkok ni izumil na novo. Podobne olajšave so se od leta 2019 pojavljale že večkrat, vedno z jasnim rokom veljavnosti in zgornjo mejo cene nepremičnine. Različica za leto 2026 izstopa predvsem po obsegu: tajski kabinet je znižano stopnjo 0,01 % podaljšal vse do 30. junija 2027, torej kupci tokrat ne dobijo le nekaj naglo izkoriščenih mesecev, temveč skoraj dve leti in pol časa za premislek in izvedbo posla. Tuji vlagatelji, ki kupujejo stanovanja znotraj kvote lastniškega nakupa (freehold), so pri tem izenačeni s tajskimi državljani in imajo pravico do enakih znižanih stopenj.
Za katere nepremičnine velja znižanje
Znižane takse veljajo za stanovanjske nepremičnine, pri katerih kupnina in ocenjena vrednost ne presegata 7 milijonov bahtov, hipoteka pa je omejena na največ 7 milijonov bahtov na posamezno pogodbo. Med upravičene nepremičnine spadajo:
- samostojne hiše
- vrstne hiše (townhouse)
- stanovanja v večstanovanjskih stavbah (condo)
- zemljišča z zgrajenimi objekti
Prodaja delnih lastniških deležev je iz sheme izključena.
Koliko dejansko prihranite
Pri stanovanju vrednem 5 milijonov bahtov znaša prihranek pri taksi za prenos lastništva približno 99.500 bahtov (razlika med 2 % in 0,01 %), pri taksi za vpis hipoteke pa približno 49.950 bahtov (razlika med 1 % in 0,01 %). Skupaj to pomeni prihranek okoli 149.500 bahtov, kar je v protivrednosti približno 4.200 ameriških dolarjev, torej vsota, ki lahko pokrije stroške notarja, prevoda pogodb in še kakšno pot v Phuket zraven.
Pri nepremičnini vredni 10 milijonov bahtov se prihranek povzpne na skoraj 300.000 bahtov, čeprav velja opozoriti, da polna shema znižanja z zgornjo mejo 7 milijonov bahtov velja le do te meje vrednosti. Za dražje nepremičnine je treba preveriti natančen izračun pri lokalnem uradu za zemljiško knjigo (Land Office).
Kaj ostaja nespremenjeno
Standardni stroški nakupa nepremičnine na Tajskem sicer vključujejo več postavk: takso za prenos lastništva (običajno 2 %), kolkovino (stamp duty, 0,5 %), posebni poslovni davek (specific business tax, 3,3 %, ki se obračuna ob nadaljnji prodaji v prvih petih letih lastništva) in davek na odtegljaj (withholding tax), ki se izračuna po progresivni lestvici. Trenutna olajšava se nanaša izključno na takso za prenos lastništva in takso za vpis hipoteke, vse ostale dajatve ostajajo nespremenjene.
To pomeni, da se posebni poslovni davek v višini 3,3 % še vedno obračunava pri preprodaji nepremičnine znotraj prvih petih let lastništva, ne glede na to, da sta glavni taksi znižani na 0,01 %.
Zemljiška knjiga (Department of Lands) je edini organ, pristojen za vpis prenosa lastništva na Tajskem. Takse se obračunavajo od uradno ocenjene vrednosti nepremičnine, ta pa se lahko razlikuje od dejanske kupnine, zato je smiselno pred nakupom preveriti obe številki.
Zakaj je to pomembno za tuje kupce, zlasti na Phuketu
Tajsko ministrstvo za finance ocenjuje, da bo podaljšana shema podprla približno 540 milijard bahtov letnega prometa na nepremičninskem trgu in v sektor pritegnila dodatnih približno 305 milijard bahtov naložb.
Tuji kupci ostajajo pomembna sila na trgu stanovanj: letni obseg nakupov stanovanj s strani tujcev je v obdobju 2024-2025 ostal stabilen pri približno 14.500 enotah, samo v prvem četrtletju 2025 pa je bilo po podatkih panoge sklenjenih približno 3.919 nakupov. Bangkok, Chonburi in Phuket ostajajo glavna žarišča tega povpraševanja.
Prav Phuket, Pattaya in Samui so tiste tri destinacije, kjer tujci predstavljajo največji delež vseh nakupov stanovanj, zato bo praktični učinek nižjih taks na povpraševanje po naložbah najbolj opazen prav tam, torej na območjih, ki so med slovenskimi kupci tudi sicer najbolj priljubljena.
Treba je opozoriti, da neposredno lastništvo zemljišča ali hiše za tujce ostaja močno omejeno. Popolno lastništvo (freehold) je mogoče le pri stanovanjih znotraj 49-odstotne tuje kvote na posamezen projekt, medtem ko se za zemljiška posestva uporabljajo dolgoročni najem (leasehold) ali strukture prek tajske družbe.
Kratek povzetek za hiter pregled
- Taksa za prenos lastništva: znižana z 2 % na 0,01 % ocenjene vrednosti nepremičnine
- Taksa za vpis hipoteke: znižana z 1 % na 0,01 %
- Znižane stopnje veljajo za stanovanjske nepremičnine s kupnino in ocenjeno vrednostjo do 7 milijonov bahtov ter hipoteke do 7 milijonov bahtov na pogodbo
- Pri stanovanju vrednem 5 milijonov bahtov skupni prihranek znaša približno 149.500 bahtov (okoli 4.200 USD)
- Shema velja do 30. junija 2027
- Upravičene nepremičnine: samostojne hiše, vrstne hiše, stanovanja, zemljišča z objekti; prodaja delnih deležev je izključena
Kaj to pomeni za vaš nakup
Večletno znižanje taks z jasnim, a dovolj oddaljenim rokom vlagateljem daje resnično prostor za premislek, namesto da bi jih silila v naglo odločanje. Če ste nepremičnino že našli in ste opravili vso potrebno skrbnostno preverbo (due diligence), je trenutno okno, ki traja vse do sredine leta 2027, ugoden trenutek za nadaljevanje postopka. Prihranek med 150.000 in 300.000 bahtov v praksi deluje kot dodatna odstotna točka donosa, ki vam jo tajska vlada v tem obdobju dejansko podarja.
Kljub temu gre za vladno odločitev, ki jo je mogoče kadar koli prilagoditi ali spremeniti, zato je varneje posel skleniti prej kot slej. Ekipa Nepremičnine na Tajskem redno spremlja spremembe tajske zakonodaje in vam lahko pomaga preveriti, ali izbrana nepremičnina izpolnjuje pogoje za znižane takse, preden se odločite za nakup.
Vir: The Nation Thailand