Če ste kdaj razmišljali, kam naložiti prihranke izven evropskih borz in nepremičninskega trga, ki ga dobro poznate, se je vredno ozreti proti Aziji. Bogati tajski investitorji so v zadnjem letu množično zapustili londonski nepremičninski trg. Zanimivo pa je, kam se je denar preselil: ne nazaj v Bangkok, temveč v Tokio in smučarsko letovišče Niseko. Ta obrat v navadah največjih azijskih kupcev na novo riše zemljevid premijskih nepremičnin, pri čemer se Phuket nepričakovano uveljavlja kot resen tekmec japonskim vrhunskim destinacijam.
Po poročanju medija The Nation Thailand tajski vlagatelji krčijo izpostavljenost v Veliki Britaniji, saj stroški lastništva rastejo, politična negotovost pa se vleče že predolgo. Japonska privlači kapital zaradi šibkega jena, stabilnega pravnega sistema in najemniških donosov v Tokiu, ki znašajo 3,5-4,5 % letno. Toda ko postavimo tajske počitniške trge ob bok japonskim, se izkaže, da premijske nepremičnine na Phuketu po več ključnih merilih prekašajo tako Tokio kot Niseko, kar opažajo tudi mednarodni kupci. Bangkok Post poroča o širšem premiku zanimanja za luksuzne nepremičnine proti Phuketu, ki ga poganja globalna nestabilnost, kupci iz ZAE, Bližnjega vzhoda in Kitajske pa Phuket vse pogosteje obravnavajo kot dolgoročno bazo, ne kot kratkoročno špekulacijo.
Hiter odgovor
-
Tajski vlagatelji preusmerjajo kapital iz Londona v japonske nepremičnine, predvsem v Tokio in Niseko
-
Beg iz Velike Britanije poganjajo naraščajoči davki na lastništvo, negotovost po brexitu in močnejši funt v primerjavi z bahtom
-
Povprečni najemniški donos v centru Tokia znaša 3,5-4,5 % letno, Niseko pa v vrhuncu sezone prinaša 4-6 %
-
Premijske vile na Phuketu pri profesionalnem upravljanju najema ustvarijo 6-8 % letnega donosa
-
Preusmeritev tajskega kapitala proti Aziji nakazuje širši trend: denar sledi znanim, regionalnim trgom z visokimi donosi, podoben vzorec pa opažamo tudi pri naraščajoči aktivnosti kupcev iz ZAE in Bližnjega vzhoda na Phuketu
-
Phuket ostaja eden redkih počitniških trgov, kjer lahko tujci pridobijo lastniško (freehold) nepremičnino pri kondominiju
Ključna dejstva o trgih
-
London je za azijske vlagatelje izgubil svoj sijaj: doplačilo k davku na prenos nepremičnin (Stamp Duty Land Tax) za nerezidente znaša dodatnih 2 % na standardno stopnjo, letni davek ATED na nepremičnine visoke vrednosti, ki jih ima v lasti podjetje, pa se začne pri 4.150 GBP letno
-
Tokio: cene novih stanovanj v 23 posebnih okrožjih mesta so v obdobju 2024-2025 po podatkih japonskega inštituta Real Estate Economic Institute of Japan zrasle za več kot 20 %, cena kvadratnega metra v centru pa zdaj presega 15.000 USD
-
Niseko na otoku Hokaido je v zadnjih petih letih podvojil cene premijskih chaletov, a vrhunec sezone traja le 4 mesece (december do marec)
-
Phuket: povprečna cena kvadratnega metra v premijskem segmentu znaša 4.000-7.000 USD, kar je približno 2-3-krat nižje od Tokia, turistična sezona pa traja 8-10 mesecev, kar prinaša precej stabilnejši prihodek od najema
-
Japonski jen je leta 2025 kotiral blizu večletnih minimumov proti dolarju, kar je znižalo vstopni prag za tuje kupce, a povečalo valutno tveganje pri pretvorbi najemnine v drugo valuto
-
Tajska se po ocenah trga uvršča med prvih pet azijskih destinacij za tuje neposredne naložbe v nepremičnine
-
Tujci na Japonskem lahko v celoti (freehold) kupijo zemljišče in objekt brez omejitev, davek na pridobitev pa znaša približno 3-4 % ocenjene vrednosti, plus stroški vpisa
-
Mednarodna privlačnost Phuketa ni sezonska, temveč strukturna: najnovejši podatki kažejo, da 62 % povpraševanja po nepremičninah na Phuketu prihaja iz tujine, in sicer iz 141 držav
Zakaj tajski vlagatelji zapuščajo London?
Glavni razlog je preprost: skupni stroški lastništva so narasli. Doplačilo k davku na prenos za nerezidente, letni davek ATED, stroški upravljanja in ohlajanje najemniškega trga v centru Londona so britanske nepremičnine naredili precej manj donosne. Če temu dodamo regulatorno negotovost in strožjo vizumsko politiko, postane razlog za umik še bolj razumljiv.
Kaj dela Tokio privlačen za azijske kupce?
Tokio ponuja pregleden pravni sistem, stabilno povpraševanje po najemu in šibek jen, ki znižuje vstopni strošek, preračunan v dolarje. Mesto obenem izvaja obsežne infrastrukturne nadgradnje, kar podpira nadaljnjo rast cen.
Kaj je Niseko in zakaj vlagatelje sploh zanima?
Niseko je smučarsko letovišče na Hokaidu, ki mu pogosto pravijo 'azijski Chamonix', saj privablja premožne obiskovalce iz Hongkonga, Singapurja in Avstralije. Past je v sezonskosti: obratovanje je omejeno na zimske mesece, vstop v premijski segment pa se začne pri približno 500.000 USD.
Kako se Phuket meri s Tokiom in Nisekom?
Phuket zmaga na treh frontah. Prvič, ponuja višje najemniške donose (6-8 % v primerjavi s 3,5-4,5 % v Tokiu). Drugič, sezona najema je daljša, tudi do 10 mesecev na leto. Tretjič, vstopni prag je precej nižji, saj so kakovostna stanovanja na voljo že od 120.000-150.000 USD.
Ali lahko tujci kupijo nepremičnino na Japonskem?
Da. Japonska ne postavlja nobenih omejitev glede tujega lastništva zemljišč in objektov. Postopek nakupa je razmeroma pregleden, a zahteva licenciranega agenta in notarja. Davki ob nakupu znašajo 3-4 % ocenjene vrednosti.
Kakšna so tveganja pri naložbah v japonske nepremičnine?
Na vrhu seznama je valutno tveganje. Če jen okrepi, se vstopne cene za nove kupce zvišajo, čeprav obstoječi lastniki takrat vidijo rast svojega dolarsko izraženega prihodka od najema. Drugo tveganje je izpostavljenost potresom in s tem povezani stroški zavarovanja.
Ali naj mednarodni vlagatelji sledijo tajskemu kapitalu na Japonsko?
Ne nujno. Tajske vlagatelje k Japonski v veliki meri vodita geografska bližina in kulturna povezanost. Za širše mednarodno občinstvo Phuket ponuja dostopnejši ekosistem: dobre letalske povezave, naraščajoče povpraševanje kupcev z Bližnjega vzhoda in Kitajske, razvito infrastrukturo v predelih, kot sta Bang Tao in Laguna, ter trg, ki je enostavnejši za snalaganje kot japonski.
Kakšne donose lahko pričakujemo od najema vil na Phuketu?
Premijske vile pod profesionalnim upravljanjem dosegajo 6-8 % letnega donosa pred operativnimi stroški. Stanovanja z zajamčenimi programi najema prinašajo 5-7 %. Obe številki presegata donose večine azijskih prestolnic.
Kako naj vlagatelj načrtuje ogled nepremičnin na Phuketu?
Za pregled ključnih projektov praviloma zadostuje 3- do 5-dnevno potovanje. Priporočljivo je vnaprej rezervirati nastanitev blizu območij, ki vas zanimajo, in si urediti sestanke z razvijalci. Meseci od novembra do marca so za oglede najbolj produktivni, saj so takrat vse nepremičnine zlahka dostopne.
Vir: Bangkok Post
Premik tajskega kapitala iz Londona v Azijo ni prehodna modna muha, temveč strukturna prerazporeditev. Premožni azijski vlagatelji iščejo trge z močnimi donosi, preglednimi pravili in nizkimi operativnimi stroški. Na vsakem od teh meril se Phuket kosa s Tokiom, pri najemniških donosih pa ga celo prehiti. Za mednarodne vlagatelje, ki iščejo ravnovesje med rastjo vrednosti nepremičnine in tekočim denarnim tokom, ostaja tajski otok eno najmočnejših naložbenih izhodišč v regiji.
Razmišljate o naložbi na Tajskem? Pri Nepremičnine na Tajskem vam pomagamo najti pravo nepremičnino in vas vodimo skozi celoten postopek nakupa.