Tokio postaja nedosegljiv, Phuket postaja priložnost
Če iščete odgovor na vprašanje, zakaj vse več azijskih in tudi bližnjevzhodnih vlagateljev nenadoma odkriva Phuket, je razlaga precej preprosta: v Tokiu si povprečno stanovanje danes težko privošči še marsikdo, na Phuketu pa lahko za enak znesek kupite dve, tri ali celo štiri nepremičnine z razgledom na morje. Po podatkih Nikkei Asia je povprečna cena stanovanja na širšem tokijskem območju v prvi polovici leta 2026 prvič presegla 100 milijonov jenov, kar je približno 640.000 dolarjev. To je zgodovinski rekord, ki je celo domače japonske kupce prisilil, da se umikajo s trga, kapital pa se zato preusmerja v alternativne azijske destinacije, med katerimi izstopa prav Phuket.
Za slovenskega kupca, ki razmišlja o naložbi v tujo nepremičnino, je zgodba iz Tokia zanimiva predvsem zato, ker kaže širši trend: denar se seli tja, kjer je razmerje med ceno in donosom bolj smiselno. In prav to je danes Phuket.
Hitri odgovor za tiste, ki mudi
- Povprečna cena stanovanja v Tokiu je v prvi polovici leta 2026 dosegla 100 milijonov jenov (približno 640.000 dolarjev), kar je absolutni rekord.
- Za enak znesek lahko na Phuketu kupite 2 do 4 premium stanovanja z razgledom na morje.
- Donosi od oddajanja nepremičnin na Phuketu znašajo 6 do 8 % letno, v Tokiu pa le okoli 2 do 3 %.
- Cena kvadratnega metra v Tokiu doseže 12.000 do 18.000 dolarjev, medtem ko premium enote na Phuketu stanejo 3.000 do 6.000 dolarjev za kvadratni meter.
- Na Phuket vse pogosteje vlagajo Japonci, kupci iz Hongkonga, Singapurja in vse več tudi z Bližnjega vzhoda, ki jih domači trgi razočarajo z nizkimi donosi.
- Vstopna cena na Phuketu se začne pri približno 100.000 dolarjih za garsonjero v kakovostnem projektu.
Zakaj so cene v Tokiu poletele na nov rekord?
Glavni krivec so gradbeni stroški. Cene jekla, betona in delovne sile na Japonskem so dosegle zgodovinske vrhove, dodatno pa razmere zaostruje pomanjkanje gradbenih delavcev. Japonski gradbeni stroški so se v zadnjih treh letih dvignili za ocenjenih 20 do 25 %. Razvijalci se poleg tega vse bolj osredotočajo na premium segment, kjer so marže višje, kar dodatno vleče povprečje navzgor.
K temu je treba dodati še šibki jen, ki se trenutno giblje okoli 155 do 160 enot za dolar. To pomeni, da je nepremičnina v lokalni valuti draga, hkrati pa relativno poceni za tiste, ki imajo dolarje. Za japonske vlagatelje pa šibek jen pomeni dodatno spodbudo, da denar iščejo zunaj domačih meja, saj je nakup v tujini postal razmeroma ugodnejši.
Kako se cene na Phuketu primerjajo s Tokiom?
Garsonjera v dobrem projektu na Phuketu se začne pri 3,5 do 6 milijonih THB (100.000 do 170.000 dolarjev). Enosobno stanovanje stane med 5 in 12 milijoni THB (140.000 do 340.000 dolarjev). To je 3- do 5-krat ceneje kot primerljiva nepremičnina v središču Tokia.
Beachfront stanovanje na Phuketu, torej tisto tik ob morju, stane med 5 in 15 milijoni THB (140.000 do 420.000 dolarjev), kar je vseeno bistveno manj kot povprečna cena v Tokiu, ob tem pa prinaša donos od najema med 6 in 8 % letno v primerjavi z zgolj 2 do 3 % v Tokiu. Kupec, ki bi si v Tokiu lahko privoščil eno samo stanovanje, lahko na Phuketu za isti denar kupi dve ali tri nepremičnine in tako razprši svoje premoženje na več enot namesto ene same.
Kaj poganja povpraševanje po Phuketu?
Premik kapitala ni omejen zgolj na japonske kupce. Po podatkih Bangkok Post na Phuket vse bolj ciljajo tudi tuji vlagatelji, med njimi vse večji delež kupcev z Bližnjega vzhoda, ki jih privlačita življenjski slog otoka in možnost razpršitve premoženja. Ultra-luksuzne vile in stanovanja, katerih cene se začnejo pri 50 milijonih THB navzgor, ostajajo aktivno povpraševane, tudi ko splošni turizem na globalni ravni upada.
Dodatno oporo trgu daje dejstvo, da je Phuket leta 2025 zabeležil rekordno število turističnih prihodov, in sicer več kot 14 milijonov mednarodnih obiskovalcev, kar neposredno podpira zasedenost oddanih nepremičnin skozi vse leto.
Gradbeni stroški na Tajskem sicer prav tako rastejo, a precej počasneje kot na Japonskem, in sicer za 8 do 12 % v enakem obdobju, kar drži končne cene nepremičnin bolj pod nadzorom.
Katere lokacije na Phuketu so najbolj iskane?
Med azijskimi vlagatelji ostajajo najbolj iskana območja Bang Tao, Laguna in Kata, predvsem zaradi razvite infrastrukture in stabilne zasedenosti. V Bang Tao cene stanovanj po podatkih Nation Thailand danes v povprečju znašajo približno 283.975 THB na kvadratni meter, kar se že približuje ravni najboljših lokacij v Bangkoku.
Mnogi razvijalci na Phuketu ponujajo tudi programe zajamčenega donosa od najema, ki so pogodbeno dogovorjeni z upravljavcem nepremičnine in pogosto znašajo 5 do 7 % v obdobju treh do petih let. Take sheme so zanimive predvsem za tiste kupce, ki jim je pomembna predvidljivost denarnega toka, čeprav velja pogodbo vedno natančno preučiti, po možnosti skupaj z neodvisnim pravnikom.
Lastništvo nepremičnine na Phuketu kot tujec
Tujci, torej tudi slovenski državljani, lahko na Phuketu kupijo stanovanje v polni, popolnoma neomejeni lasti (t. i. freehold), in sicer znotraj kvote 49 % tujega lastništva na posamezen projekt. To pomeni, da je do skoraj polovice enot v vsakem projektu na voljo za neposreden nakup v tuji lasti, brez potrebe po tajskem partnerju ali podjetju.
Denar za nakup je treba nakazati iz tujine in ga zamenjati v tajske bate, kar mora biti potrjeno z bančnim potrdilom (t. i. Foreign Exchange Transaction Form oziroma potrdilo banke o nakazilu). Ta dokument je kasneje ključen tudi pri prenosu lastništva na uradu za zemljiško knjigo.
Kakšna so tveganja pri nakupu nepremičnine na Phuketu?
Glavna tveganja so povezana z nezanesljivimi razvijalci, zamudami pri gradnji ter pravnimi vprašanji glede zemljiških naslovov. Skrbni pregled (due diligence) prek neodvisnega odvetnika je nujen korak, ki ga ne velja preskočiti, tudi če se mudi ali če prodajalec zagotavlja, da je 'vse urejeno'. Upoštevati je treba tudi valutno tveganje pri nakazilu sredstev, saj lahko nihanja tečaja med THB in evrom vplivajo na dejansko končno ceno v evrih.
Phuket ali Bangkok: kaj je pametnejša izbira?
Bangkok ponuja nižji vstopni prag, saj se cene garsonjer začnejo že pri 2,5 milijona THB, vendar so donosi od najema nižji, in sicer 4 do 5 % v primerjavi s 6 do 8 % na Phuketu. Bangkok je zato bolj smiselna izbira za tiste, ki stavijo predvsem na dolgoročno rast vrednosti nepremičnine, medtem ko je Phuket bolje pozicioniran za tiste, ki iščejo predvsem prihodek od najema.
Kako organizirati ogled nepremičnin na Phuketu?
Najbolj smiseren pristop je 3- do 5-dnevno ogledno potovanje, med katerim si kupec ogleda več projektov in hkrati preživi nekaj dni na otoku, da začuti lokacijo. Mednarodno letališče Phuket ima neposredne povezave iz Tokia, Hongkonga in Singapurja, iz Evrope pa je najlažje priti prek vozlišč v Bangkoku ali na Bliskem vzhodu.
Za slovenske kupce, ki jim je proces v tuji državi lahko sprva nepregleden, je smiselno tak obisk organizirati skupaj z lokalnim svetovalcem, ki pozna trg, razvijalce in pravne podrobnosti, saj to bistveno skrajša pot od ogleda do varnega nakupa.
Se bo beg kapitala iz Japonske nadaljeval?
Vsi kazalniki kažejo, da se bo ta trend še krepil. Dokler bodo gradbeni stroški na Japonskem naraščali in dokler bo jen ostal šibek, bodo japonski vlagatelji še naprej iskali alternative z višjim donosom. Phuket se uvršča med tri najbolj priljubljene destinacije za ta kapital, poleg Bangkoka in Kuala Lumpurja.
Rekordnih 100 milijonov jenov za povprečno stanovanje v Tokiu ni izjema, temveč nova realnost tega trga. Za vlagatelja, ki je pripravljen pogledati onkraj japonskega trga, Phuket ponuja konkreten in merljiv argument: dva- do trikrat višji donos ob delčku vstopnih stroškov. Številke govorijo same zase, ekipa Nepremičnine na Tajskem pa lahko pomaga, da te številke postanejo tudi konkreten in varen nakup.
Vir: Bangkok Post
Ste pripravljeni na naložbo na Tajskem? Naši strokovnjaki vam bodo pomagali najti popolno nepremičnino.